最高法院一○四年度台上字第四○號

最高法院民事判決　　　　　　　　一○四年度台上字第四○號

上訴人

曾秀花

訴訟代理人

劉錦隆律師

被上訴人

張景洲

被上訴人

張景宏

共同訴訟代理人

江東原律師

　　　　　　蔡亞哲律師

上列當事人間請求返還不當得利（返還不當得利等）事件，上訴人對於中華民國一○三年三月十一日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上字第九四四號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○○○○○地號土地（下合稱系爭土地）為伊所有，其上地下一層地上七層共十三戶之房屋（下稱系爭大樓）則為伊提供系爭土地與訴外人周乞合建之建物，被上訴人張景洲、張景宏依序為其中門牌編號同區○○路○○○號六樓（下稱六樓建物）、同號七樓（下稱七樓建物，以上二建物下合稱系爭建物）所有人。

惟伊與周乞間於民國七十一年十二月六日所簽訂之房地合建契約（下稱系爭契約），因周乞之故迄無法完成合併合建基地，導致周乞未能取得系爭土地應有部分，伊並無可歸責事由，且周乞迄未負擔系爭土地地價稅及完成系爭契約之全部義務，依民法第二百六十四條規定，於周乞履約前，伊得拒絕周乞使用系爭土地，周乞無使用系爭土地之權源，系爭建物占用系爭土地，當屬無權占有。又系爭土地面積計一百五十平方公尺，依申報地價年息百分之十及系爭大樓含地下室共八層，以被上訴人應分擔各八分之一計算，伊得請求被上訴人返還自伊起訴日（一○一年八月二十一日）回溯五年即自九十六年八月二十一日起至一○二年八月二十日間相當於租金之不當得利等情。爰依民法第一百七十九條之規定，求為命被上訴人各給付伊新台幣（下同）七十五萬二千零七十五元，並均自第一審民事準備書（三）狀送達翌日即一○二年六月十四日起加付法定遲延利息之判決（上訴人逾上述金額之請求，經第一審駁回後，於原審減縮聲明如上）。

被上訴人則以：上訴人提供系爭土地並出具土地使用權同意書予周乞興建系爭大樓，周乞復將系爭大樓中之系爭建物與基地出售予伊，基於占有連鎖，伊自有使用系爭土地之法律上原因。至系爭契約關於地價稅負分擔約定，與系爭契約之基地、建物間之互易並無對價關係，且周乞迄未取得系爭契約所指之土地，自無負擔地價稅之義務。況系爭土地未能合併並移轉登記土地應有部分予伊，係上訴人遲不辦理合併，甚故意設定抵押權以阻止土地合併所致，上訴人請求伊返還不當得利，顯違反誠信原則而為權利濫用等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人與周乞於七十一年十二月六日簽訂系爭契約，由上訴人提供其所有之系爭土地，與周乞所有同段九一七之二、九一七之三地號土地，暨聯合訴外人陳寶華所有同段九一九地號土地，共同申請建築執照，由周乞出資建築系爭大樓。周乞於七十四年間，以上訴人未依系爭契約移轉系爭土地應有部分為由訴請上訴人履行系爭契約，台灣台北地方法院（下稱台北地院）七十四年度訴字第六七二號判決命上訴人會同周乞向台北市政府工務局辦理並領取核准之建物變更設計執照及於竣工後辦理並領取使用執照及協同周乞將系爭土地，與前開九一七之二、九一七之二、九一九地號等土地，向台北市中山地政事務所申請土地複丈及辦理土地合併為九一八地號，地目建，面積○．○三八公頃，應有部分：上訴人一萬分之三九四八，周乞一萬分之一一五七，陳寶華一萬分之四八九五之標示變更登記。上訴人雖提起上訴，仍經原法院七十五年度重上字第二五號判決、本院七十六年度台上字第一三二四號判決駁回上訴確定（下稱六七二號確定判決）。系爭大樓於七十二年取得建造執照、七十四年間取得使用執照，被上訴人列為起造人，上訴人分得門牌編號台北市○○路○○○號一樓至三樓房屋，及地下室，已於八十四年九月十七日辦妥所有權登記。同號六樓、七樓建物則於七十四年十月七日分別以張景洲、張景宏為所有人，辦妥建物第一次登記，周乞於同年十一月十三日間以買賣為原因，將合併後之九一七之二地號土地所有權應有部分各四四分之一移轉登記予張景洲、張景宏，其餘四四分之四二移轉登記予訴外人管然玉，管然玉嗣將其上開應有部分移轉登記予訴外人梁沛權，梁沛權再將其中四四分之二一移轉登記予訴外人王俊華。周乞並要求陳寶華將九一九地號土地中周乞因合建分得之所有權分別移轉登記予訴外人呂義仁、王俊華及蔡秀玲（依序為應有部分八分之一、八分之二、八分之一），呂義仁嗣將其應有部分輾轉移轉登記予吳黎華。周乞又於八十二年間依系爭合建契約訴請上訴人移轉系爭土地所有權，原法院八十二年度重上字第四三四號判決以系爭九一八地號土地在未與九一七之二、九一七之三、九一七之四、九一九地號土地合併前，周乞不得請求上訴人將原有之九一八地號土地面積一四八平方公尺持分一四八之五三移轉登記為由，廢棄台北地院八十二年度重訴字第三三五號第一審判決，並駁回周乞在第一審之訴確定。嗣周乞與陳寶華之繼承人於八十五年九月九日達成訴訟上和解，再於八十六年六月間與系爭大樓除上訴人外其餘區分所有人訂定土地合併協議書。上訴人則於八十七年十二月二十八日將系爭土地設定抵押權予訴外人鄭文樹，鄭文樹不同意系爭土地與合併後之九一七之二地號土地合併，周乞迄未依六七二號確定判決辦理土地之合併。周乞另於九十七年間訴請上訴人返還合建之履約保證金五十萬元，遭台北地院台北簡易庭九十七年度北簡字第三八八八七號判決駁回確定等事實，為兩造所不爭，堪信為真實。按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果。而房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，土地所有人與建商簽訂合建契約，由土地所有人提供土地並出具土地使用權同意書與建商合建房屋，約定所建房屋由雙方分配，土地所有人對於所提供土地上將由建商興建永久性房屋，自不得謂為不知，土地所有人依合建契約約定，既負有移轉建商應分配房屋之基地所有權予建商之義務，建商基於土地使用權同意書，自有占有使用基地之權利，建商嗣後倘將分得之房屋出售予第三人並移轉對基地之直接占有，亦不違反合建契約本即係為建築永久性房屋於土地上之內容，是自建商購買房屋之第三人，即得本於「占有連鎖」之法律關係，對土地所有人主張有權占有。周乞於簽訂系爭契約後，即取得上訴人出具之土地使用權同意書，在系爭合建契約被認定為無效或經解除前，周乞所興建房屋占用系爭土地之權源，自屬當然之理。而依系爭契約第四條及第八條約定，上訴人與周乞於簽訂系爭契約時，即確定彼此因合建所受分配之房屋，並明確知悉在合建房屋灌注七樓頂版一星期前，如接獲周乞之通知，上訴人即應於五日內備齊合併合建基地所需文件以供周乞申請合併，俟領得使用執照，接獲周乞通知之三日內，並有配合辦理移轉系爭土地應有部分予周乞或周乞指定之人之義務，則周乞如已將系爭建物出售予被上訴人並移轉對系爭土地之直接占有，基於「占有連鎖」關係，被上訴人即得對上訴人主張有權占有。而周乞於申請建築執照時，即依系爭契約第四條中段約定，將張景洲、張景宏列為Ａ棟六樓、七樓之起造人，迄今已逾三十年，被上訴人與周乞因年代久遠而未妥善保管買賣契約，要無悖於情理之常，且系爭建物係被上訴人之母張碧琴以被上訴人名義購買，被上訴人未經手系爭建物與基地之買賣事宜，不知買賣價金之確切數額，亦符情理。再系爭契約第九條固以締結系爭合建契約時點為負擔系爭土地地價稅之分野，惟地主提供土地與他人合建，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的，觀諸系爭契約第二條前段及第四條前段約定，足認上訴人確有同意提供系爭土地供周乞建築房屋，而其分得房屋係以移轉周乞分得房屋基地應有部分為對價，亦即雙方因系爭合建契約之約定而相互取得房屋與基地之使用、收益權，相當於買賣或互易之法律關係。因此，完成合建房屋之建築並分配予上訴人，始為周乞依系爭合建契約應負之主給付義務。至地價稅之負擔，僅土地稅法法定義務，與系爭合建房屋之完成及周乞就系爭土地之使用間，尚無必然之關係，上訴人以：周乞迄未依系爭契約第九條後段約定負擔二分之一地價稅，伊得為同時履行抗辯，拒絕提供系爭土地供周乞使用云云，委不可取。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。

民法第二百六十四條第一項定有明文。依系爭契約第五條約定，上訴人有先出具土地使用權同意書供周乞於系爭土地上興建房屋之義務，且依系爭契約第八條約定，上訴人在合建房屋灌注七樓頂版前，亦有配合辦理移轉系爭土地所需之合建基地合併之義務，上訴人業已取得系爭契約應分配之所有建物，縱周乞有上訴人指稱之未完全履行系爭契約水電等細部工程情事，亦屬周乞應否負擔債務不履行損害賠償責任之範疇，系爭契約不致當然失效，系爭契約未經解除，周乞對系爭土地之使用權能即持續存在，其在系爭地上建築之系爭大樓仍有占用之權源。上訴人以周乞未完成履行系爭合建契約義務，主張其得拒絕提供系爭土地予周乞使用云云，亦不可取。被上訴人已因買賣而自周乞取得系爭土地之占有，則基於「占有連鎖」之關係，被上訴人自得對上訴人主張有占有系爭土地之法律上原因。上訴人依不當得利規定，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，即不應准許，為其心證之所由得，復說明上訴人其餘主張為不足採之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

按物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提。查上訴人依系爭契約有提供系爭土地供周乞興建房屋及配合周乞辦理土地合併，並有配合辦理土地應有部分予周乞或周乞指定之人之義務，至地價稅負擔與周乞使用系爭土地間無必然關係，在系爭契約解除前，周乞有使用系爭土地之正當權源，被上訴人向周乞購買系爭建物，自得對上訴人主張占有系爭土地之正當權源，乃原審綜合上開事證，依調查所得之證據資料，並本於取捨證據、認定事實之職權行使所合法認定事實，且未違背法令及經驗法則、論理法則或證據法則。原審因以上述理由進而為上訴人不利之論斷，經核於法並無違背。上訴論旨，仍就原審採證、認事之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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