最高法院一○四年度台上字第二四七號

最高法院民事判決　　　　　　　一○四年度台上字第二四七號

上訴人

張勝傑

上訴人

張麗燕

上訴人

張政訓

上訴人

張凱量

上訴人

張麗嬪

上訴人

謝文唐

上訴人

張 春

上訴人

張麗絹

上訴人

張正豐（原名張政基）

上訴人

楊惠敏

共同訴訟代理人

林松虎律師

被上訴人

盧景懋

　　　　　　呂岡沛

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○二年六月十八日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○一年度上字第三七三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落南投縣埔里鎮○○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）為伊等共有，上訴人張勝傑、張麗燕、謝文唐所有門牌依序為同鎮中山路一段二六二、二六四、二六六號未為保存登記之房屋【下合稱系爭房屋，分稱各門牌，各屋之位置及面積依序為原判決複丈成果圖（下稱附圖）編號二一五⑶、二一五⑵、二一五⑴所示】坐落其上，無正當權源。又上訴人張正豐住用上開二六二、二六四號房屋，並占用附圖二一五⑷之空地，上訴人楊惠敏則住用上開二六六號房屋，另上訴人張麗燕、張政訓、張凱量、張春、張麗絹、張麗嬪（下稱張麗燕等六人）亦無權占用該地。伊等曾訴請渠等拆屋還地，於民國一○○年五月三日在台灣南投地方法院九十九年度訴字第一六三號民事事件（下稱前案）中，與張正豐及張麗燕等六人成立訴訟上和解（下稱系爭和解），同意將系爭土地出租與張正豐及張麗燕等六人，租期自一○○年五月十七日起五年，每月租金新台幣（下同）一萬四千元。詎張正豐及張麗燕等六人於和解成立後並未付租，積欠一○○年五月十七日起至同年七月十六日止二期租金共二萬八千元，伊等已通知張正豐及張麗燕等六人終止租約，租約既經終止，渠等自一○二年五月三十一日起仍占用系爭土地，受有相當於租金之利益，自應返還等情。爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，求為命㈠張正豐自二六二號房屋遷出，張勝傑將該屋拆除及返還附圖編號二一五⑶所示土地。㈡張正豐自二六四號房屋遷出，張麗燕將該屋拆除及返還附圖編號二一五⑵所示土地。㈢楊惠敏自二六六號房屋遷出，謝文唐將該屋拆除及返還附圖編號二一五⑴所示土地。㈣張正豐返還系爭土地上如附圖編號二一五⑷所示土地。㈤張正豐及張麗燕等六人給付二萬八千元及加計法定遲延利息。㈥張正豐及張麗燕等六人自一○二年五月三十一日起至拆除前開房屋及返還土地之日止，按月給付一萬四千元之判決（未繫屬本院者，不予贅述。又第一審判命張正豐及張麗燕等六人給付二萬八千元本息，張麗嬪、張麗燕就超過四千七百十四元本息部分聲明不服）。並於原審主張：縱認伊等與張正豐及張麗燕等六人於系爭和解成立基地租賃契約者，該租約於伊等終止前仍繼續存在，張正豐及張麗燕等六人應給付已到期之一○○年七月十七日起至一○一年十月十六日止之租金共二十一萬元等情。爰將原請求張正豐及張麗燕等六人自一○○年九月一日起至一○二年五月三十日止按相當於月租一萬四千元給付不當得利之聲明（該部分業經原審為被上訴人敗訴之判決），列為先位聲明，追加備位聲明，求為命張正豐及張麗燕等六人給付二十一萬元，並加計法定遲延利息之判決。

上訴人則以：張正豐及張麗燕等六人之被繼承人張守仁於五十七年間以每年六千元之價格，向系爭土地當時之所有權人劉清標承租系爭土地，其後並興建房屋，係成立基地租賃契約。又系爭和解約定每月租金一萬四千元，超出土地法第一百零五條、第九十七條以系爭土地申報總價百分之十之規定甚多，被上訴人就超出百分之十部分並無請求權。且被上訴人未將系爭土地全部交付，張正豐及張麗燕等六人自得行使同時履行抗辯權，不負給付租金遲延之責任，被上訴人以渠等有兩期以上未給付租金為由，終止租約，並非合法。再者，張勝傑、謝文唐並非系爭和解之當事人，被上訴人終止租約之效力不及於該二人等語，資為抗辯。

原審將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，一部予以廢棄，改判如其上述先位聲明，並就前開㈠、㈡、㈢、㈣酌定履行期間三個月，暨駁回被上訴人其餘上訴及張正豐及張麗燕等六人之上訴，無非以：被上訴人共有系爭土地，該土地上二六二、二六四、二六六號房屋之位置及面積各如附圖所示，有土地登記謄本、勘驗筆錄、現場照片及附圖可稽。又被上訴人與張正豐及張麗燕等六人成立系爭和解，約定被上訴人將系爭土地出租與該七人，租期自一○○年五月十七日起至一○五年五月十六日止，租金每月一萬四千元，衡諸和解內容中未記載係基地租賃，且第二項、第三項記載：「如被告（即張正豐及張麗燕等六人）有二期以上未依約給付租金，原告（即盧景懋、呂岡沛）得終止租約」、「被告如有將上開土地出租於第三人，租期不得逾越第二項之租期」

等內容，及依張正豐及張麗燕等六人於前案陳述：系爭土地原由地主劉清標出租與廖德木耕作並興建地上物云云，可見原有租約係以耕作為目的，另參以張正豐於前案陳稱：被繼承人張守仁自前手杜長盛受讓二六二號房屋，二六四、二六六號房屋係後來加蓋等語，及證人即劉清標之子劉正修於前案證稱：張守仁自第三人承受之房屋，僅係張正豐及張麗燕等六人現占有房屋之一部分等語，足認被上訴人與張正豐及張麗燕等六人針對張守仁就系爭土地之承租權、租賃範圍及性質均難以確定，因而以系爭和解創設新的一般土地租賃契約。按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約，民法第四百四十條第一項定有明文。張正豐及張麗燕等六人於系爭和解成立後未給付任何租金，被上訴人於一○二年五月十七日催告渠等於十日內給付，並載明催告期滿未為給付者，即為終止云云，張正豐及張麗燕等六人最遲於同年月二十日收受送達，是該租約於催告期間屆滿之翌日即同年月三十一日終止。又系爭和解第一項明載以張正豐及張麗燕等六人占用之土地部分成立租約，上訴人抗辯系爭和解就系爭土地全部成立租約，被上訴人未交付土地全部，得行使同時履行抗辯權，不負給付租金遲延之責任云云，即無足取。另系爭和解為一般土地租賃性質，自不受土地法第九十七條及第一百零五條針對基地租約租金以土地申報總價百分之十之限制，系爭和解既約定每月租金一萬四千元，被上訴人請求張正豐及張麗燕等六人給付一○○年五月十七日至同年七月十六日止之二期租金共二萬八千元，洵屬有據。另張勝傑、謝文唐未證明有任何占用系爭土地之正當權源，楊惠敏向張正豐或張政訓租用二六六號房屋，亦因張正豐或張政訓無占用土地之權源而不得對抗被上訴人，故被上訴人本於所有權人地位，請求張正豐自二六二、二六四號、楊惠敏自二六六號房屋遷出，請求二六二、二六四、二六六號房屋事實上處分權人張勝傑、張麗燕、謝文唐拆除各屋及返還土地，請求張正豐返還附圖二一五⑷之空地，為有理由。系爭租約既經被上訴人合法終止，其請求張正豐及張麗燕等六人自租約終止翌日即一○二年五月三十一日至系爭房屋拆除及返還土地之日止，按月給付相當於月租之不當得利一萬四千元，應屬正當，至張正豐及張麗燕等六人於租約終止前占用系爭土地，具有正當權源，被上訴人請求渠等給付自一○○年九月一日至一○二年五月三十日止之不當得利，則屬無據。另考量上訴人搬遷他地及覓屋居住不易，酌定三個月履行期間為適當。綜上，被上訴人依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定及系爭和解之法律關係，請求㈠張正豐自二六二號房屋遷出，張勝傑將該屋拆除並返還附圖編號二一五

⑶所示土地，㈡張正豐自二六四號房屋遷出，張麗燕將該屋拆除並返還附圖編號二一五⑵所示土地，㈢楊惠敏自二六六號房屋遷出，謝文唐將該屋拆除並返還附圖編號二一五⑴所示土地，㈣張正豐返還附圖編號二一五⑷所示土地，㈤張正豐及張麗燕等六人給付二萬八千元及其利息，暨自一○二年五月三十一日起至拆除前開房屋及返還土地之日止，按月給付不當得利一萬四千元，洵屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由等詞，為其判斷之基礎。

關於廢棄發回部分：惟按在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為基地租賃契約。查系爭土地原由地主劉清標出租與訴外人廖德木，為原審確定之事實。依五十年八月十八日廖德木與杜長盛簽訂之渡賣契約字記載：「本國式土角造住用房屋壹棟全部。右記房屋所屬基地係向劉清標租用者，故自本日起，將該基地全部之租用權，亦讓與買主繼續租用」，及五十五年二月十六日杜長盛與張正豐及張麗燕等六人之被繼承人張守仁簽訂之賣渡證記載：「杜長盛…所有土角房屋壹棟附豬牛舍菜園地上物及土地使用權等新台幣捌仟元正賣渡張守仁」等語（見一審卷第一八四至一八六頁），再參以張正豐於前案陳述：張守仁向杜長盛購買二六二號房屋，二

六四、二六六號房屋為後來加蓋云云（前案一審卷第八九頁）。可見杜長盛、張守仁因輾轉承受前手廖德木之房屋，而受讓系爭土地之承租權。被上訴人於前案雖以張正豐及張麗燕等六人未經同意，無權占用系爭土地，建有南投縣埔里鎮○○路○段○○○號、二六六號房屋為由，訴請渠等拆屋還地（見一審卷第一九二頁背面），惟嗣於訴訟上成立和解，就系爭房屋占用系爭土地成立租賃關係，似此情形，能否謂不具備「在他人土地上有房屋為目的而租用基地」之基地租賃性質，尚非無疑。原審就此未詳加審酌，逕以系爭和解未記載基地租賃，張守仁有無系爭土地之承租權、租賃範圍及性質難以確定，即謂系爭和解為一般土地租賃性質，被上訴人得依民法第四百四十條第一項規定終止租約，進而認張正豐及楊惠敏應遷出，張正豐應還地，以及張麗燕應拆屋還地，已嫌速斷。其次，租用基地之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，為土地法第一百零五條準用第九十七條第一項所明定。張正豐及張麗燕等六人一再抗辯：系爭和解約定每月租金一萬四千元，超出土地法規定甚多云云（見原審卷第一二

三、一二四、一八九、一九○頁），倘系爭和解為基地租賃契約性質，是項抗辯，是否全無可採，非無研求之餘地。原審未予細究，徒以雙方約定月租一萬四千元，進而認被上訴人得按此約定請求張正豐及張麗燕等六人給付所欠租金，且以此作為計算系爭租約終止後渠等所受不當得利之依據，亦有可議。再查，原審認定二六二、二六四號房屋及附圖編號二一五⑷空地之現占有人為張正豐，二六六號房屋現占有人為楊惠敏，楊惠敏向張正豐或張政訓租用二六六號房屋等情。果爾，張正豐、張政訓直接或間接占有系爭土地，張凱量、張麗燕、張春、張麗絹、張麗嬪（下稱張凱量等五人）似已未占有系爭土地。原審就張凱量等五人自何時起即未占用土地，並未調查審認，遽認被上訴人得請求渠等給付終止租約後繼續占用土地之不當得利，並有疏略。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。末查，原審命張正豐、楊惠敏遷出，張正豐還地及張麗燕拆屋還地部分既經廢棄，則原判決就該等部分所定履行期間已失附麗，自應一併予以廢棄。又原審既認系爭租約於一○二年五月三十一日終止，被上訴人不得請求張正豐及張麗燕等六人給付自一○○年九月一日至一○二年五月三十日止之不當得利，然就被上訴人此部分備位請求自一○○年七月十七日起至一○一年十月十六日止之租金二十一萬元部分，漏未裁判，案經發回，宜請注意。

關於駁回其他上訴部分：關於被上訴人請求張勝傑、謝文唐拆除二六二、二六六號房屋及返還坐落土地部分，原審廢棄第一審就該部分為其敗訴之判決，改判如其聲明，認事用法並無不合。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴人楊惠敏、張正豐、張麗燕、張政訓、張凱量、張春、張麗絹、張麗嬪之上訴為有理由，上訴人張勝傑、謝文唐之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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