最高法院一○五年度台上字第八九○號

最高法院民事判決　　　　　　　一○五年度台上字第八九○號

上訴人

林祺展

訴訟代理人

周志安律師

被上訴人

李文智即婚紗小鎮創意攝影社

被上訴人

方錦璘

被上訴人

方錦福

共同訴訟代理人

包漢銘律師

被上訴人

林楷迪（原名林敏欽）

　　　　　　莊德予

　　　　　　方邵元

　　　　　　方邵云

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○四年六月十六日台灣高等法院第二審更審判決（一○○年度重上更

㈠字第二四號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落宜蘭縣羅東鎮○○段○○○○○地號土地為伊所有，其中如原判決附圖所示編號Ｈ、Ｉ部分，面積一九九．九九平方公尺、一七六．一三平方公尺土地（下合稱系爭土地）上，各有伊與被上訴人方錦璘以次六人共有之門牌號碼為宜蘭縣羅東鎮○○路○○○○號房屋（下稱九○之七號房屋）、同鎮光榮路三二九號房屋（下稱三二九號房屋，並與九○之七號房屋合稱為系爭房屋），且三二九號房屋現由被上訴人李文智經營婚紗小鎮創意攝影社，惟被上訴人均無占用系爭土地之正當權源，受有利益並致伊受有相當於租金之損害等情，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，於原審追加被上訴人林楷迪為共同被告，並為訴之追加，求為命：㈠方錦璘以次六人將系爭房屋拆除，並騰空返還系爭土地予伊；㈡李文智自三二九號房屋遷出；㈢被上訴人給付伊如原判決附表（下稱附表）二所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息與按月給付如附表二所示金額；㈣方錦璘以次六人給付伊如附表三所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息與按月給付如附表三所示金額；㈤方錦璘以次六人向宜蘭縣政府建設處申請將五九五之一地號土地自如附表一所示之建造執照及使用執照所載建築基地分割剔除之判決（其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。

被上訴人方錦璘、方錦福、李文智則以：兩造家族與訴外人張弘文、江宏發為共同經營 KTV事業，於民國八十三年八月二日簽訂土地租賃契約（下稱系爭土地租約），並約定土地上之房屋於租期屆滿時歸出租人所有；嗣系爭土地租約終止時，復約定屬出租人共有之九○之七號房屋分歸林家使用，由上訴人經營養生館及裕元庭園旅店，三二九號房屋則歸方家使用，並出租予李文智經營婚紗小鎮創意攝影社，足認上訴人及其他簽約當事人自始同意於租賃關係終止後，系爭房屋仍得繼續使用坐落之基地，係依交換土地提供房屋坐落之有償使用而為約定，性質上屬租賃契約，而非使用借貸之無償契約關係，上訴人不得任意終止，且應容忍系爭房屋繼續坐落土地上。林楷迪亦以：伊未出租土地供人建築房屋，亦未自行或與人共同出資建築房屋，故非系爭房屋所有權人，且從未自行或交付他人使用系爭房屋各等語，資為抗辯。

原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，無非以：系爭房屋坐落於系爭土地，係緣於方炫棍、方炫琛代表方家提供登記在其等名下之宜蘭縣羅東鎮○○段五

九六、五九六之一、六○四、六○六、六○六之一地號土地，而上訴人之父母林金田、陳雪玉代表林家提供原登記在上訴人、林楷迪名下之同段五五八、五九一、五九二、五九四、五九五、五九七地號土地，與張弘文、江宏發合夥興建包廂經營KTV事業，因以上開土地之登記名義人上訴人、林楷迪、方炫琛、方炫棍四人為出租人，以張弘文、江宏發、方錦龍（代表方家）、陳雪玉（代表林家）為承租人，於八十三年八月二日簽訂系爭土地租約而承租上開土地；嗣欲了結合夥事業並處理土地上房屋之分管與歸屬問題，復於八十八年四月十五日簽訂終止基地租賃契約（下稱系爭終止租約）。而證人方炫棍證稱：系爭土地租約係由上訴人之父母林金田、陳雪玉實際決定處理，該租約終止後，林家、方家雙方就所興建之房屋，業已為使用之分管協議等語；及陳雪玉證稱：終止系爭土地租約時，係約定房屋所有權應歸屬方家、林家共有，並將三二九號房屋交由方家分管使用，九○之七號及九○之六號房屋則交由林家分管使用等語，可知簽訂系爭土地租約及終止合夥事業而簽訂系爭終止租約，同時為土地、房屋分管之約定時，實際上均係由林金田、陳雪玉為實際之處分權人並為管理使用，上訴人、林楷迪均僅為其等之子而作為土地登記名義人；再參酌系爭土地租約第八條及系爭終止租約第三條之約定，堪認系爭房屋之事實上處分權已約定歸由林家、方家代表之土地出租人即上訴人、林楷迪、方炫棍、方炫琛四人，各按四分之一保持共有，而方炫棍之應有部分已由方錦璘、方錦福取得，方炫琛之應有部分則由莊德予以次三人繼承取得，均為共有人。參諸裕元庭園旅店有限公司於八十九年四月十日經宜蘭縣政府核准營利事業登記之負責人為上訴人，且上訴人亦自承其有實際經營該旅店，可見方家、林家終止合夥經營KTV事業後，確有就系爭房屋為分管協議，即由上訴人管理使用九○之七號房屋，而由方錦福、方錦璘管理使用三二九號房屋（原判決書第十一頁誤繕為三二七號房屋）。又林家、方家簽訂系爭土地租約並興建系爭房屋，而以五九五之一地號土地（即合併分割前五九五地號土地）作為法定空地及基地，係本於雙方相互利用他方土地作為法定空地之合意而來，此約定之性質並非無償，應屬互為租賃關係。而陳雪玉與方炫棍既分別代表林家、方家訂立系爭終止租約，並同時為系爭房屋併所坐落基地分管之約定，且系爭房屋之事實處分權已由方錦璘以次六人共有，均如前述，則上訴人及方錦璘以次六人於分管協議終止前，應受上開分管約定之拘束；亦即各共有人均具有依上開分管協議使用收益房屋之權利，而系爭房屋所坐落之基地所有人亦有提供系爭房屋坐落之義務。故方炫棍、方炫琛分管之房屋得使用林楷迪、上訴人之土地，林楷迪、上訴人分管之房屋，亦得使用方炫棍、方炫琛所提供之土地。雖系爭土地嗣後因上訴人、林楷迪訴請分割共有物，經判決分割而集中坐落於上訴人單獨所有之五九五之一地號土地上，然上訴人依上開分管約定，仍負有容忍、提供土地予系爭房屋坐落之義務，上訴人自不得向方錦璘以次六人終止使用分管或借貸關係。另三二九號房屋既協議由方家管理使用，方家出租與李文智使用及所坐落之基地，自有合法使用權源。從而，方錦璘以次六人共有系爭房屋而占有系爭土地，係基於分管協議而為有權占有，上訴人依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，請求如上所聲明，均無理由等詞，為其判斷之基礎。

按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，必以數人共有一物為前提，倘彼此間就該物無共有關係存在，即無從就該物成立分管契約，此觀民法第八百二十條第一項之規定自明。查五九五之一地號土地係因上訴人與林楷迪之分割共有物訴訟，自五九五地號土地分割而來，為原審所確定之事實，則方錦璘以次二人及莊德予以次三人等方家成員即非五九五之一地號土地共有人，乃原審遽認上述方家成員共有系爭房屋而占有系爭土地，係基於分管協議而為有權占有云云，依上說明，已有可議。

又原審係依證人方炫棍、陳雪玉之證述，認定林家、方家於終止系爭土地租約同時為土地、房屋分管之約定；惟依原判決所載上開證人之證述內容，僅證稱：終止系爭土地租約時，約定「系爭房屋所有權歸屬方家、林家共有」及「如何分管使用系爭房屋」

，似未就系爭房屋坐落之基地為分管約定之證述。則原審逕認系爭土地成立分管協議，進而為上訴人不利之論斷，亦有認定事實不憑證據資料之違誤。究竟系爭房屋占有系爭土地之法律關係為何？原審一方面謂系爭房屋坐落系爭土地，係本於租賃之法律關係而為有權占有等語（原判決書十一頁第五列以下）；另一方面又謂系爭房屋占有系爭土地，係基於分管協議云云（原判決書十三頁第十六至十七列），兩相齟齬，更有判決理由矛盾之違背法令。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又依上訴人於原審之聲明，其就申請變更執照而將系爭土地自建築基地分割剔除之請求部分，係對於被上訴人全體而為之（原審卷

㈢二七二頁背面倒數第二列）；而原判決就此部分似僅就方錦璘以次六人為判決，此涉及上訴人之聲明有無脫漏未判之問題，案經發回，宜併注意及之，附此指明。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

V