最高法院一○六年度台上字第七一七號

最高法院民事判決　　　　　　　一○六年度台上字第七一七號

上訴人

林 宏 量

訴訟代理人

廖 芳 萱律師

被上訴人

蔡 耀 裕

被上訴人

蔡 美 瞳

被上訴人

蔡 文 裕

被上訴人

蔡 美 平

被上訴人

蔡 美 安

被上訴人

蔡 美 婷

被上訴人

河南裕士

被上訴人

河南允康

被上訴人

蔡 明 宏

被上訴人

蔡 美 如

被上訴人

蔡 美 吟

被上訴人

蔡 美 冠

共同訴訟代理人

劉 邦 川律師

複代理人

陳 信 憲律師

被上訴人

謝 棲 梧

被上訴人

謝林平美

被上訴人

謝 鎧 全

被上訴人

謝 宜 學

被上訴人

謝 淑 媛

被上訴人

李 慧 雯

被上訴人

李 慧 敏

被上訴人

李 婷 婷

被上訴人

王 思 博

被上訴人

王 怡 文

上十人共同訴訟代理人

陳 君 漢律師

上十人共同訴訟代理人

陳 玫 瑰律師

上十人共同訴訟代理人

李 昱 葳律師

被上訴人

張 永 光

　　　　　　徐 廣 成

　　　　　　蔡 美 玲

　　　　　　蔡 孟 鈺

　　　　　　蔡 孟 鏗

　　　　　　蔡 慶 壽

　　　　　　蔡 慶 哲

　　　　　　薛周雪嬌

　　　　　　林周玉燕

　　　　　　曾 正 彥

　　　　　　曾 正 廷

　　　　　　曾 娟 娟

　　　　　　曾 宗 佑（原名曾少弘）

　　　　　　謝 家 榛（即謝美珠）

　　　　　　曾 旻 綺（原名曾沛翎）

　　　　　　陳 正 利

　　　　　　陳 毓 璟

　　　　　　陳 毓 珉

　　　　　　蔡 慶 福

　　　　　　陳 毓 珮

　　　　　　王 裕 生

　　　　　　葉 海 萍

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國一○五年八月三十日臺灣高等法院第二審判決（一○三年度重上字第一○五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人上訴後，被上訴人蔡慶濤於民國一○五年十月一日死亡，其繼承人蔡明宏、蔡美吟、蔡美冠、蔡美如檢具繼承系統表、戶籍謄本聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。

次查上訴人主張：坐落台北市○○區○○段○○○○地號土地（下稱系爭土地），原為伊祖母林蔡盡與被上訴人蔡慶福、蔡慶雲、蔡慶壽、蔡慶哲、薛周雪嬌、林周玉燕、曾正彥、曾正廷、曾娟娟、曾宗佑、曾旻綺、謝家榛、陳正利、陳毓璟、陳毓珮、陳毓珉、王裕生、謝棲梧、李慧雯、李慧敏、李婷婷、王福榮、王思博、王怡文，及一審共同被告蔡慶民（即被上訴人蔡高碧雲、蔡孟鈺、蔡美玲、蔡孟鏗之被繼承人）、謝棲雲（即被上訴人謝林平美、謝鎧全、謝淑媛、謝宜學之被繼承人）、蔡慶濤（即被上訴人蔡明宏、蔡美吟、蔡美冠、蔡美如之被繼承人）（下合稱蔡慶福等共有人）公同共有。蔡慶福於九十四年一月五日以存證信函向林蔡盡表示系爭土地已達土地法第三十四條之一第五項、第一項規定之法定人數，將於同年月十二日以每坪新臺幣（下同）九萬元、總價四千一百六十五萬一千八百元，出售張永光。林蔡盡即於同年月十日以存證信函向全體共有人表示願以同一價格優先承購系爭土地。蔡慶福於九十五年三月八日又以存證信函主張受蔡慶民、曾正彥、曾正廷、曾宗佑、曾旻綺、謝家榛、謝棲雲、李慧雯、李慧敏、李婷婷、王福榮、王思博、王怡文委託，通知林蔡盡應於文到十日內履行優先承買，否則將解除林蔡盡優先購買權云云。惟蔡慶福斯時仍未取得過半數共有人同意，林蔡盡遂再以存證信函重申優先購買意願。惟蔡慶福等共有人於訂立買賣契約後，未踐行通知程序；且蔡慶福及受其委託之葉海萍明知林蔡盡住所，卻未寄送至葉海萍律師事務所簽訂土地買賣契約，並領取價款之存證信函，而將提存書住所誤繕他址，故意使林蔡盡無法履行優先購買權；葉海萍並與其代理人徐廣成明知系爭土地過戶登記申請書上所載已依土地法第三十四條之一規定辦理及「優先購買權人已放棄優先購買權」，與事實不符，竟於九十五年八月三十一日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予張永光，復於其後六日內，以六千九百四十五萬九千一百二十四元出賣移轉登記予訴外人黃憲文、黃明煌；共同侵害林蔡盡之優先承買權，使林蔡盡受有價差二千七百八十萬七千三百二十四元之損害。而林蔡盡已於九十七年二月二十日將其損害賠償請求權讓與伊等情。爰依民法第一百八十四條第一項、第二項前段、第一百八十五條第一項、第二百二十六條第一項規定，求為命被上訴人連帶給付二千七百八十萬七千三百二十四元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（上訴人逾上開金額及對一審共同被告台北市中山地政事務所、蔣麟、駱美玲、蕭淑瓊之請求，經一審為其敗訴之判決後，未聲明不服，已告確定）。

被上訴人則以：林蔡盡寄發之九十五年三月十七日存證信函，擅加變更買賣條件為伊等須於「簽約時即應補足土地法第三十四條之一之法定同意人數」，並於補足法定人數時，買受人方有將全部買賣價金存繳於履約保證金銀行之義務，難認已合法行使優先承購權，且上訴人已領取伊等提存在臺灣士林地方法院提存所之系爭土地買賣價金，亦有默示拋棄該優先承買權權利之意。又林蔡盡基於土地共有人身分所享有之優先承買權與基於該權利而生之損害賠償請求權，無從割裂行使，然林蔡盡讓與優先承買權之損害賠償請求權時，未併讓與系爭土地之應有部分，上訴人並未取得系爭土地共有人身分，自無從主張基於優先承買權所生權利；另上訴人依民法第二百二十六條第一項規定請求損害賠償，未提出對待給付，自無要求伊等損害賠償之理等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人與林蔡盡均為系爭土地之公同共有人；蔡慶福於九十四年一月五日以存證信函表示系爭土地已達土地法第三十四條之一第五項規定之法定人數，將於同年月十二日以每坪九萬元，出售張永光。林蔡盡即於同年月十日、二十日以存證信函向全體共有人表示願以同一價格優先承購系爭土地。嗣蔡慶福於九十五年三月八日又以存證信函表明受十四位共有人委託，通知林蔡盡於文到十日內履行優先承買，否則將解除林蔡盡行使優先購買權所成立之買賣契約。經林蔡盡於同年月十七日回覆以：蔡慶福僅代理十四位共有人，未達土地法第三十四條之一之法定人數，無權要求其繳納全部價金，並重申優先購買意願。同年七月中蔡慶福委託葉海萍以存證信函通知應於文到二日內至葉海萍律師事務所簽訂土地買賣契約，並領取價款；惟該通知未送達林蔡盡。系爭土地經蔡慶福等共有人委託葉海萍依土地法第三十四條之一規定，於九十五年八月三十一日以買賣為原因，將所有權移轉登記予張永光，並於同年九月六日，再以買賣為原因，移轉登記予黃憲文、黃明煌。而系爭土地出售張永光，與張永光出售黃憲文之價差至少二千七百八十萬七千三百二十四元等情，為兩造所未爭執，並有系爭土地異動索引、存證信函、土地登記謄本、土地登記申請書、提存書、張永光之上海商業儲蓄銀行存摺內頁明細等在卷足稽，堪信為實在。按土地法第三十四條之一第五項準用第四項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，係指他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地或建築改良物潛在之應有部分時，對於該公同共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之公同共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，始屬合法行使優先承購權。倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力。系爭不動產買賣契約書第二條約定：第一條之土地係附表之共有人所公同共有，乙方（按即賣方）係依土地法第三十四條之一第五項準用第一項規定，將土地所有權權利範圍「全部」售予甲方（按即買方），如乙方之人數或潛在應有部分未符上開規定，應於簽約日起三十日內補足；第五條約定：甲方應於本契約簽立之同時，一次將全部買賣價款即四千一百六十五萬一千八百元正轉入履約保證銀行之履約專戶內。買受人張永光同意簽訂該買賣契約書，並依約於簽訂契約時即將全部買賣價款即四千一百六十五萬一千八百元匯入履約保證銀行之履約專戶，業經張永光於原審法院九十七年度自更㈠字第一二號刑事案件審理中證述明確，並有合作金庫銀行活期存款存摺明細可稽，且該買賣契約書亦經符合土地法第三十四條之一所定法定人數及應有部分之共有人陸續簽名同意，並經公證人認證在案，有卷附九十五年度北院民認玉字第七三○號認證請求書，及臺灣臺北地方法院所屬民間公證人忠孝聯合事務所九十五年度北院民認玉字第七三○號、七三八號認證全部資料足佐，是系爭土地買賣契約已合法有效成立。又蔡慶福於九十四年一月五日以郵局存證信函檢附與上述同一內容之不動產買賣契約書，通知林蔡盡。

雖林蔡盡於同年月二十日以郵局存證信函表明主張優先承買，惟拒絕接受上揭張永光承諾之條件，亦未將全部買賣價款轉入履約保證銀行之履約專戶內。嗣經蔡慶福於九十五年三月八日以郵局存證信函說明系爭土地已整筆出售張永光，出售價格及條件如九十四年一月間函所附買賣契約，林蔡盡如認有權行使優先承買權，應於文到十日內依相同條件將購買價金存入履約保證銀行，並通知共有人簽立買賣契約，而再通知林蔡盡行使優先承買權。惟林蔡盡知悉後，仍於同年月十七日發函表明拒絕接受上述買方承諾之條件，復未將全部買賣價款轉入履約保證銀行之履約專戶。

揆諸前揭說明，難認已合法行使優先承購權。則系爭土地經蔡慶福等共有人委託葉海萍依土地法第三十四條之一規定，於九十五年八月三十一日以買賣為原因，將所有權移轉登記予張永光，當無不合。林蔡盡既未合法行使優先承購權，上訴人主張被上訴人共同侵害林蔡盡之優先承購權，其受讓林蔡盡之損害賠償請求權，而請求被上訴人連帶負損害賠償責任云云，為無理由，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

按土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。而部分共有人依同條第一項規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，他共有人行使優先承購權，仍應依上述說明為之。查本件被上訴人與張永光所定買賣契約係約定由張永光購買系爭土地所有權全部，並於簽約同時一次將全部買賣價款即四千一百六十五萬一千八百元轉入履約保證銀行之履約專戶內，而林蔡盡雖主張優先承買，惟拒絕接受上揭張永光承諾之條件，亦未將全部買賣價款轉入履約保證銀行之履約專戶內，乃原審合法確定之事實，依上說明，林蔡盡並未合法行使土地法第三十四條之一第四項之優先承購權，自不得主張其因該項先買權被侵害所生之權利。原審本此見解為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨，以原審認定事實、取捨證據之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第五庭