最高法院一○六年度台上字第七五七號

最高法院民事判決　　　　　　　一○六年度台上字第七五七號

上訴人

卓秀姿

上訴人

卓韋良

上訴人

卓琨淵

上訴人

陳勇佑

共同訴訟代理人

陳鼎正律師

被上訴人

吳晋嘉

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國一○四年九月一日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第一五五六號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：第一審原告即伊等之被繼承人陳啟瑞於民國一○二年十月十日與被上訴人簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租被上訴人拍得之門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○○巷○○○弄○號房屋，並約定得以新台幣（下同）一百六十萬元買回該屋及坐落同區內柵段下崁小段三五九之一○地號土地（下合稱系爭房地）所有權。嗣陳啟瑞陸續委人向被上訴人為買回之意思表示，詎被上訴人均置之不理，爰依系爭租約之約定及民法第三百四十八條規定，求為命被上訴人於伊等給付一百六十萬元之同時將系爭房地所有權移轉登記予伊等之判決。

被上訴人則以：除系爭租約外，伊與陳啟瑞同時簽有協議切結書（下稱系爭切結書），約定租約以三個月為一期，每年一、四、

七、十月之五日以前一次給付三個月租金，如未按時給付，系爭租約即當然終止。上訴人於一○三年一月遲付租金，依前開約定，系爭租約於斯時即告終止，上訴人不得再主張買回系爭房地等語，資為抗辯。

原審審理結果以：上訴人之被繼承人陳啟瑞與被上訴人簽訂系爭租約及切結書，由被上訴人將系爭房屋租予陳啟瑞，約定租期自一○二年十月一日起至一○四年六月三十日止，租金以三個月為一期，陳啟瑞應於每年一、四、七、十月之五日以前一次給付三個月租金予被上訴人等事實，為兩造所不爭，堪信為真。查系爭租約及切結書係於同日簽訂，參酌被上訴人因拍賣取得系爭房地所有權，陳啟瑞方與被上訴人簽訂租約，且依該切結書約定內容給付租金，被上訴人亦肯認系爭租約約定之買回權等情，足認系爭切結書與租約內容互為補充。次查，系爭租約約明：於期限內被上訴人不得以任何理由解除系爭租約，惟倘未給付租金則可直接終止租約，陳啟瑞於租約終止前方得行使買回權；系爭切結書則約定：如陳啟瑞未按時給付租金，被上訴人不再作任何形式上的告知，直接視同租約終止等語，可見被上訴人著重租金之如期收取，為避免催討租金後方得終止租約之繁瑣，故約明不待被上訴人另為終止之意思表示即生終止之效果，依其經濟目的，系爭租約約定「未給付租金可直接終止租約」，應與系爭切結書「未按時給付租金視同租約直接終止」為相同解釋，方符被上訴人與陳啟瑞簽立系爭租約之真意。按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。固為民法第四百四十條第一項所明定，惟此屬任意規定，當事人非不得以契約排除之。系爭租約及切結書既約定，陳啟瑞未給付租金時視同租約當然終止，被上訴人即無須踐行民法第四百四十條第一項規定終止契約之程序。證人許稚娣證述，被上訴人同意陳啟瑞遲付租金云云，不足採信。

查陳啟瑞就一○三年一月應給付之一萬八千元租金，未依系爭切結書約定於同年一月五日以前支付，而於同年月十日匯入被上訴人帳戶，依上開約定，系爭租約於同年月六日即視同終止而消滅，陳啟瑞於系爭租約消滅後之同年六月間，向被上訴人主張行使買回系爭房地權利，並請求其於上訴人給付一百六十萬元時，將系爭房地所有權移轉登記與上訴人，即屬無據等詞，為其判斷之基礎。

按租賃物為房屋，而其租金約定於每期開始時支付者，非於承租人遲付之租金總額達二個月之租額，且遲延給付逾二個月時，出租人不得終止契約，此觀民法第四百四十條第二項規定即明。蓋於無害出租人之利益範圍內，保護承租人之利益也，自不得因當事人以契約預先排除之。查系爭租約係約定以三個月為一期，每年一、四、七、十月之五日以前一次給付三個月租金，陳啟瑞就一○三年一月應預付之三個月租金，未依約於同年一月五日以前給付，而係於同年月十日始匯入被上訴人帳戶等情，為原審確定之事實。則陳啟瑞就該期應給付之租金，並未遲延逾二個月，能否謂系爭租約於斯時即當然終止，非無研求之餘地。原審未詳審究，遽認系爭租約於該日即告終止，自有違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第六庭