最高法院一○六年度台上字第一三○七號

最高法院民事判決　　　　　　一○六年度台上字第一三○七號

上訴人

張金英

訴訟代理人

王志陽律師

被上訴人

曾秀妹

訴訟代理人

江肇欽律師

訴訟代理人

劉紀寬律師

被上訴人

呂俊雄

　　　　　　呂政憲

上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國一○五年九月十四日臺灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第六二七號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人呂俊雄、呂政憲（下合稱呂俊雄二人）及曾秀妹主張：坐落新竹縣竹東鎮○○○段○○○○○地號土地（下稱三之一一○地號土地）原係訴外人宋謙賢等四人共有（民國六十一年四月二十七日分割自訴外人宋森枝等九人共有之同地段三地號土地）；同地段二之二○六地號土地（下稱二之二○六地號土地）原係訴外人宋純志等二人共有（分割自同地段二之九地號土地），嗣均以買賣為原因移轉登記予訴外人吳勝宏所有。坐落三之一一○地號土地上門牌號碼為新竹縣竹東鎮○○路○段○○號房屋（下稱長春路房屋），係訴外人陳仁艷於日據時期向宋森枝等九人承租上開三地號土地後所起造，嗣於三十六年四月間出賣予訴外人呂財。呂財死亡後，由其配偶呂劉碧分割繼承，於七十五年五月間贈與呂俊雄二人。門牌號碼為竹東鎮○○路○○○巷○○號房屋（下稱東林路房屋，與長春路房屋合稱系爭房屋），係訴外人范曾端妹向宋純志等二人承租二之二○六地號土地後，於其上所起造，嗣出賣予訴外人溫文達，溫文達復於七十六年二月十七日贈與其配偶即被上訴人曾秀妹。三之一一○、二之二○六地號土地（下合稱系爭土地）其後經法務部行政執行署新竹行政執行處（下稱新竹行政執行處），以九十年度地稅執專字第三三九號行政執行事件（下稱系爭執行事件）執行拍賣，於一○○年七月二十七日分別以新台幣（下同）三百三十八萬八千八百元、一百四十二萬六千八百元，由上訴人拍定，同年八月十五日辦畢以「拍賣」為原因之所有權移轉登記。依土地法第一○四條、民法第四百二十六條之二規定，呂俊雄二人及曾秀妹，分別就三之一一○地號及二之二○六地號土地，有依同樣條件優先購買之權利，惟新竹行政執行處未依法通知伊優先承買等情，爰依前開規定，求為㈠確認呂俊雄二人對三之一一○地號土地有優先承買權存在；上訴人應塗銷該土地以拍賣為原因之所有權移轉登記。㈡確認曾秀妹對於二之二○六地號土地有優先購買權存在；上訴人應塗銷該土地以拍賣為原因之所有權移轉登記之判決。

上訴人則以：被上訴人未舉證證明系爭房屋有租地建物之情，亦未曾交付租金予吳勝宏，縱受讓取得各該房屋之事實上處分權，就其基地之出賣無優先購買權可言。況被上訴人主張之租地建屋事實發生在土地法第一○四條、民法第四百二十六條之二訂立前，依法律不溯既往原則，並無各該規定之適用。又現存系爭房屋均已非原房屋，即令有租地建屋契約，各該契約亦於原房屋不堪使用時即告消滅；如認未消滅，被上訴人亦已放棄該優先承買權等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為呂俊雄二人勝訴部分之判決，駁回上訴人之上訴，並廢棄第一審所為曾秀妹敗訴部分之判決，改判如其聲明，係以：三之一一○地號土地係分割自同地段三地號土地，原為宋謙賢等四人共有；二之二○六地號土地係分割自同地段二之九地號土地，原為宋純志等二人共有，嗣分別於八十一年間移轉登記予吳勝宏 (九十二年十月二十七日死亡，財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處為其遺產管理人）所有。嗣經系爭執行事件執行拍賣，由上訴人拍定，領得權利移轉證書，並於一○○年八月十五日辦畢以「拍賣」為原因之所有權移轉登記。三之一一○地號、二之二○六地號土地上分別有長春路房屋、東林路房屋坐落其上等情，為兩造所不爭執。觀諸呂俊雄二人提出之房屋賣渡證書、租金收據 (四十七年、五十至六十年、六十八至七十六年、八十一年）、房屋稅繳納通知書、建築改良物贈與所有權移轉契約書、房屋稅籍證明書、存證信函、匯票、郵局儲匯處（經辦局）答復聯、郵政匯票開發，及兌付詳情表、贈與稅免稅證明書、新竹縣稅捐稽徵處竹東分處六十七年四月二十六日函文、繼承系統表、戶籍謄本等件所載，堪認其二人主張陳仁艷於日據時期向上開三地號土地所有權人承租土地，起造長春路房屋，嗣出賣予呂財，呂財死亡，由其配偶呂劉碧因分割繼承取得該屋事實上處分權後，再贈與呂俊雄二人；呂財、呂劉碧及呂俊雄二人均曾繳付租金予該土地之共有人代表宋枝發、宋森枝、宋謙賢，亦曾於八十三年間寄交郵政匯票予吳勝宏等情非虛。另再參以被上訴人呂政憲之妻陳秀蓮曾於七十五年二月間向宋謙賢等四人購買毗鄰三之一一○地號土地之同段三之一七九地號土地之情，呂俊雄二人主張其等與前手，先後與宋森枝等九人、宋謙賢等四人就三之一一○地號土地成立基地租賃契約等情，應屬可取。審酌房屋賣渡證書所載買賣標的物、建築改良物贈與所有權移轉契約書所載建物構造、房屋稅籍證明書記載房屋構造別及房屋稅起課日期、法院勘驗筆錄、現場照片、新竹縣竹東鎮公所函載，及社團法人新竹縣建築師公會（下稱建築師公會）之鑑定結果，暨鑑定人於祥忠建築師之陳述，可認長春路房屋原有建物並無滅失，無不堪使用之情。呂俊雄二人與三之一一○地號土地原所有權人宋謙賢等四人間存在基地租賃契約，依八十八年四月二十一日修正前民法第四百二十五條規定，該租賃契約對於受讓該土地之吳勝宏仍繼續存在。觀諸曾秀妹提出之土地登記簿、買賣契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、臺灣省新竹縣政府不動產監證費收據、七十八年度契稅繳款書、房屋稅籍證明書、七十八年度租金收據、儲匯處（經辦局）答復聯等件所載，及證人羅春梅之證述，堪認曾秀妹主張范曾端妹向宋純志等二人承租二之二○六地號土地起造東林路房屋後，嗣售予溫文達，再由溫文達贈與伊，承租人有繳交租金予原土地共有人代表宋純志，伊亦有意於八十三年間郵寄匯票四萬元予吳勝宏以繳納地租，且宋純志等二人應係全體同意出租二之二○六地號土地等情，亦非子虛。參酌建築師公會之鑑定意見及所附壹樓平面示意圖及照片，可知東林路房屋無因自然耗損而不堪使用之情，則原二之二○六地號土地之租地建物契約對於吳勝宏仍繼續存在。被上訴人就系爭土地之優先承買權，於土地法第一○四條訂立、民法第四百二十六條之二增訂後仍繼續存在。新竹行政執行處執行拍賣系爭土地，經上訴人拍定，被上訴人依土地承租人之地位，自得主張優先承買權。

乃該執行處未於系爭土地拍定時，踐行通知被上訴人行使優先承買權之法定程序，即核發權利移轉證書予上訴人。雖被上訴人於系爭土地拍定後向新竹行政執行處聲明異議，旋又撤回，但難認被上訴人有放棄優先承買權。從而，呂俊雄二人、曾秀妹，請求確認對三之一一○地號、二之二○六地號土地有優先承買權存在，及上訴人應塗銷各該土地以拍賣為原因之所有權移轉登記，均屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據。

私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責（參見本院二十二年上字第二五三六號、四十七年台上字第一七八四號判例）。查上訴人否認呂俊雄二人提出之「房屋賣渡證書」、租金收據，及曾秀妹提出之租金收據，其形式及實質為真正 (見一審卷㈡第一一三頁反面、卷㈢第一四三頁反面；原審卷㈠一三六頁、二○九頁、卷㈡第七六頁、卷㈢第一一三頁、一六○頁），原審未待被上訴人舉證證明其為真正，即遽採為不利上訴人之證據，進而認定長春路房屋起造人陳仁艷於日據時期向系爭三之一一○地號土地（分割前為同段三地號）土地所有權人租地建屋，及東林路房屋係范曾端妹向二之二○六地號土地所有人租地建屋，已嫌速斷。次按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，此觀土地法第一百零四條規定自明。是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及依同樣條件補訂書面契約，暨塗銷所有權移轉登記暨協同辦理所有權移轉登記（參見本院六十五年台上字第二七○一號判例）。本件被上訴人既未同時請求吳勝宏（之遺產管理人）與之補訂書面買賣契約，可否逕行請求塗銷上訴人以「拍定」為原因之所有權登記，即滋疑義。又上訴人已於一○四年六月二十二日將三之一一○地號土地所有權出賣予訴外人鍾豪，並辦畢所有權移轉登記，為原審認定之事實（見原判決第二頁），則該土地於回復登記為上訴人所有之前，上訴人能否塗銷該移轉登記，尤待進一步釐清。原審未遑詳予研求，遽為上訴人不利之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第八庭