最高法院107年度台上字第1038號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1038號

上訴人

呂政隆

訴訟代理人

劉煌基律師

複代理人

賴禹綸律師

複代理人

朱雯彥律師

被上訴人

馥麗建設股份有限公司

法定代理人

葉志峯

訴訟代理人

江東原律師

複代理人

張軒律師

上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國105年4月26日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第1000號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段 000○00000○000地號建築基地之地下1 層、地上29層「馥華雲鼎」社區為伊之預售房屋，上訴人自民國102 年間起多次賞屋，並於同年10月30日、103 年5月1日向伊借閱房地預訂買賣契約書樣本攜回審閱，伊已給予充分之審閱期間，嗣兩造於103 年6月7日簽訂房屋預訂買賣契約書（下稱系爭契約），上訴人購買「馥華雲鼎」社區編號A1 棟、A2棟之29樓預售房屋2戶（下稱系爭房屋），並簽發面額新臺幣（下同）1000萬元、3700萬元之支票（下稱系爭支票）為購屋定金；嗣伊於103 年6月13日、9月26日提示系爭支票，均遭銀行以「提示期限經過後撤銷付款委託」為由退票，乃於103年8月29日函知上訴人解除系爭契約，如認該解約不合法，伊另於104 年10月15日、23日定期催告上訴人給付價金，均未獲置理，經以原法院另案104 年度重上字第10號（下稱另案）上訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，伊得依系爭契約第26條第2項第1款約定，請求上訴人給付按系爭房屋總價15 %計算之違約賠償。爰求為命上訴人給付587萬6000元，及加計自104年11月17日起算法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開請求部分，業受敗訴判決確定）。

上訴人則以：伊因系爭房屋浴室馬桶非被上訴人委託銷售之新高創廣告公司（下稱新高創公司）所保證全部為免治馬桶，經訴外人林玉璇聯絡被上訴人後，以退回定金支票、雙方互不請求、免履行義務之方式合意解除系爭契約；縱林玉璇無權為前揭允諾，但其行止足使伊誤信其有代理權限，依民法第169 條規定，被上訴人應負授權人之責任；另被上訴人於103年8月29日函知解約，伊已同意，兩造已合意解除契約，不生違約之問題。又系爭契約第26條第2 項約定之違約金係損害賠償預定性質，以「買方已繳價款」為賠償上限，而伊交付之系爭支票未獲兌現，被上訴人可沒收之違約金為0 元，且本件無解約後保留違約金債權之約定，被上訴人不得請求違約金，亦不得請求遲延利息；縱認伊應給付違約金，惟被上訴人未受有營業稅、代銷費用、銀行貸款每期攤提本息、出售房屋預期淨利等損害，其請求之違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯。

原審將第一審判決關於駁回被上訴人請求上訴人再給付421 萬6000元本息部分，予以廢棄，改命上訴人如數給付；暨駁回上訴人其餘上訴，無非以：被上訴人委由新高創公司銷售「馥華雲鼎」

社區，新高創公司負責接待上訴人並協助簽約事宜，兩造於 103年6月7日簽訂系爭契約，上訴人向被上訴人購買系爭房屋，房屋總價5876萬元，並開立系爭支票為定金，經被上訴人於103年6月13日、9 月26日提示，竟遭退票，為兩造所不爭，堪信為真。系爭契約書第1 條雖記載「本契約於中華民國103年5月30日經買方攜回審閱9日（契約審閱期間至少5日）」，惟上訴人至103年6月3日始取得完整系爭契約，距同年6月7日簽署系爭契約固不足5日，與上揭約定記載不符。但上訴人於簽約前，曾攜回相同契約樣本審閱，則上訴人審閱之期間，顯逾5 日，且其於簽約前已多次前往看屋，並就預售房屋規格與買賣價金等，與銷售人員詳為磋商、交涉，已詳知系爭契約之內容，兩造簽訂系爭契約，已就交易標的物即系爭房屋及買賣價金等契約成立重要事項達成意思表示之一致，依民法第153條第1項規定，系爭契約已成立。上訴人所稱屋內浴室未全部裝設免治馬桶事，與其提出之契約附件㈧建材與設備說明書記載不符，亦與系爭契約之成立要件無關，故其主張被上訴人未給予合理契約審閱期間，契約未成立云云，自不足採。又上訴人在尚未取得系爭契約審閱之前，即交付1000萬元支票做為定金，於簽約日又交付3700萬元支票，可見交付定金與取得系爭契約審閱無關。系爭契約為被上訴人依內政部頒訂之「預售屋買賣契約範本」所訂之定型化契約，約定之違約金與成數，並無違前揭範本之規範，上訴人稱系爭契約違反預售屋銷售行為案件處理原則第4條第1項規定而無效云云，並不可採。另證人林玉璇否認有允諾上訴人解除契約之事，且依系爭契約第34條第1項約定，其並無代表被上訴人為解除契約之權，而林玉璇於103年7月3 日下午7時5分與上訴人於電話往來之Whats-app簡訊所談及之內容，無從推知其有代表被上訴人之權限、或已經被上訴人之授權合意解除契約，上訴人主張被上訴人依民法第169 條規定負表見代理責任，難認可採。系爭契約所載簽約金（含訂定）為1874萬元、1652萬元，依民法第249條第1款規定，系爭支票同為第一期簽約金價款，所餘1174萬元係土地買賣部分價金，而依上訴人提出之系爭契約書影本記載第一期價款之繳款日期為103年6月7 日，備註欄記載「詳支票影本5/31、9/15」，係以系爭支票之發票日為履行期，故於系爭支票均屆期提示未獲兌現時，上訴人始負遲延責任，被上訴人以上訴人未給付1000萬元，於103年8月29日解除契約，並非可採。惟被上訴人再於104 年10月15日、23日催告上訴人於7日內繳納4700 萬元，上訴人受催告後仍未依約給付，被上訴人依系爭契約第30條、第26條第2 項約定，於另案以上訴狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示，並經上訴人於同年11月16日收受送達，應屬有據。再系爭契約第26條第2、3項約定：解約後賣方得自買方已繳之價款中沒收本契約房屋總價之15%為違約金，但若買方已繳之價款未達本契約房屋總價之15%時，則以買方已繳價款為限。買賣雙方當事人除依前二項之請求外，不得另行請求其他損害賠償等語。性質上屬賠償總額預定性違約金。被上訴人於簽訂系爭契約後，原可期待交易完成可獲利益，卻因上訴人違約不履行，致失預期利益。而依財政部國稅局頒布之「103 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準表」所示不動產買賣業之淨利率標準為10 %，被上訴人就系爭房屋買賣可得預期淨利為587 萬6000元，衡以本件兩造交易之客觀事實、社會經濟狀況及當事人損害情形，上開約定以房屋總價15% 計算之違約金，顯然過高，應酌減為587 萬6000元。從而，被上訴人請求上訴人如數給付，及加計自另案上訴狀繕本送達翌日即104 年11月17日起算法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務，原應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院仍得參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第252 條之規定自明。當事人所約定之違約金，如屬損害總額預定性者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，亦應加以衡量，俾符公平原則。又財政部公佈之同業利潤標準，僅為其課稅之參考，其所訂利潤通常均偏高。系爭契約所約定之違約金為賠償總額預定性違約金，被上訴人於簽訂系爭契約後，原可期待交易完成可獲利益，卻因上訴人違約，致失該利益，為原審所認定，而上訴人於事實審主張「同業利潤標準」屬推定之課稅方式，所訂利潤均屬偏高，具懲罰性質等語（見原審卷第77頁），是否無可採信，自滋疑義。乃原審未調查依當時經濟情形，上訴人若能如期履行時，被上訴人可得享受之利益及其因該項遲延所受之實際損害額為何？系爭房屋是否已經被上訴人轉賣，其實際受有損害額若干？逕依頒布之「 103年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準表」所示不動產買賣業之淨利率標準為10 %，計算被上訴人本件可得預期利潤，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決關其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第三庭