最高法院107年度台上字第1161號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1161號

上訴人

鴻築建設股份有限公司

法定代理人

吳裕國

訴訟代理人

鄭華合律師

訴訟代理人

沈志成律師

被上訴人

鄭志文

被上訴人

李彥村

被上訴人

徐彩菱

被上訴人

林建樑

被上訴人

詹力翰

被上訴人

黃愛娟

被上訴人

沈錕章

被上訴人

黃至瑋

被上訴人

莊英廷

被上訴人

梁素英

被上訴人

曾昭斌

被上訴人

王瓊琳

被上訴人

馬英豪

被上訴人

邱睦喻

被上訴人

黃德基

被上訴人

兼 共 同

訴訟代理人

張淑美律師

上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國107年4月17日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第954號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人在坐落新竹縣竹北市○○段000 地號等土地上興建「○○社區」（地上19層、地下4層，共175戶，下稱系爭社區），明知於申請建築執照時將該社區部分空間規劃為「開放空間」，不得設置圍牆、建築物等妨礙公眾通行之設施或供其他使用，卻在部分開放空間設置兒童原創遊趣坊、皇后藝文沙龍、東方健身禪、能量烤箱蒸氣浴、公共更衣室、黃金SPA 水療泉及水晶SPA 池等公共設施（下合稱系爭公設）及圍牆，並拍攝該公設之廣告。伊等分別以如原判決附表（下稱附表）一「房地總價」欄所示金額，向上訴人購買該社區房屋及坐落基地應有部分（門牌號碼各如附表一所示，下合稱系爭房地），均已付清價金。嗣新竹縣政府於民國101年5月7 日函知該社區管理委員會（下稱管委會）拆除系爭公設及圍牆，恢復開放空間原核定使用，伊等始知該公設及圍牆屬違建，倘經拆除，嚴重影響社區安全，上訴人之給付顯未具通常價值而有瑕疵，且不符債之本旨，伊等得請求上訴人減少價金等情，依民法第179條、第227條規定，擇一求為命上訴人各給付伊等如附表二「合計應給付金額」欄所示金額，及均自101 年11月10日（起訴狀繕本送達翌日）起加付法定遲延利息之判決（第一審判命上訴人給付如附表二「原審判命給付金額」欄所示金額本息，被上訴人及上訴人各就其敗訴部分，提起上訴及附帶上訴。原審改判命上訴人再給付如該附表「本院判命再給付金額」欄所示金額本息，駁回被上訴人之其餘上訴及上訴人之附帶上訴。被上訴人對所受不利判決部分未聲明不服，上訴人則就其敗訴部分提起第三審上訴。其他未繫屬本院部分，不予論述）。

上訴人則以：兩造簽訂之買賣契約書（下稱成屋契約）第9條第10項第7款，預售房屋買賣契約書（下稱預售契約，與成屋契約合稱系爭契約）第15條第8項第7款、第17條第2 項之約定，均有廣場式開放空間（頂蓋型）之記載。各該契約附件七「法定空地、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書」（下稱系爭約定書）第1 條及後附附圖七，亦標示開放空間及位置並記載有無頂蓋，可知兩造就系爭社區全部公共空間之增改建已有約定，被上訴人於買受時即知悉系爭社區有開放空間設計及公共空間之規劃，伊無隱匿或故意不告知之情。況伊依約於系爭開放空間設置系爭公設，增進住戶生活機能，具備通常之價值、效用及品質，縱有違章，並非瑕疵或債務不履行。且依系爭契約及系爭約定書第1 條約定，被上訴人亦不得對伊為任何請求。縱認被上訴人得請求減少價金或損害賠償，因系爭公設迄未拆除，其繼續使用所受之利益，應適用或類推適用損益相抵之規定。此外，被上訴人就附屬建物及土地部分一併減少價金，並不合理等語，資為抗辯。

原審以：上訴人興建系爭社區，於取得使用執照後，在申請建築執照時規劃為開放空間之部分空間設置系爭公設及圍牆。被上訴人分別以如附表一所示總價購系爭房地，已付清價金。嗣新竹縣政府以該社區有擅自增設圍牆、頂蓋型開放空間增設違建共5 處，擅自移除開放空間及停車獎勵告示牌等缺失，限期該社區管委會恢復開放空間原核定使用，否則移送拆除。系爭公設迄未拆除亦未點交管委會等事實，為兩造所不爭。依第一審勘驗現場及囑託社團法人臺灣建築發展學會（下稱臺灣建築學會）鑑定結果，確認系爭社區1樓部分之圍牆與牆面、健身房部分隔間、室外SPA區及其附屬設備、交誼廳部分隔間、兒童遊戲室所有隔間牆，均應拆除。系爭公設係供系爭社區全體住戶共同使用之共用部分，並位於該社區廣場式開放空間，應屬系爭社區全體區分所有人購買區分所有建物之附屬建物，與該社區之區分所有建物所有權無從分離。且觀之成屋契約第2條、第9條第7項，預售契約第1條、第3條、第15條第5項、第24條第2 項約定，及上訴人於建築、銷售系爭社區建物期間完成系爭公設，並對外推出1 樓全區平面配置參考圖、公共設施參考透試圖、銷售年曆等作為廣告宣傳品，亦見兩造間買賣系爭房地之標的包括系爭公設在內。上訴人既未提出相關建築成本分析，尚難徒憑系爭約定書記載「…買方充分瞭解所規劃區域之原定義，並了解其買賣價金並不包含上開改建設置部分…」，遽謂系爭公設為無償加贈性質，非買賣價金之對價。審酌系爭公設係違章建築或違規使用，依建築法相關規定有隨時被拆除之虞；及上訴人自承該瑕疵補正客觀上顯有困難；暨臺灣建築學會鑑定報告或中華徵信不動產估價師聯合事務所不動產估價報告（下稱中華徵信所估價報告），均認系爭公設及圍牆若遭拆除，對系爭房地（含附屬建物、共同使用部分）市場交易價格勢必有所減少等各情，堪認上訴人給付之系爭公設確有瑕疵。上訴人辯稱該公設係依約設置以增進生活機能，具備通常之價值、效用及品質，縱有違章，並非瑕疵或為不完全給付云云，並無可取。觀諸預售契約第4條第1項、第17條第1項第1款、附件十三「鎏金社區規約草約」第2條第2項第1 款，及成屋契約附件五「分管特約（共同使用部份分管特約書）」第1條第1項、附件九「鎏金社區規約草約」第2條第2項第1 款有關「廣場式開放空間（頂蓋型）」之記載，均係兩造就共有部分羅列系爭社區公共服務空間之約定，其間雖有「廣場式開放空間（頂蓋型）」之記載，然因共有部分達20餘項，多屬供住戶共同使用之附屬建物，縱對照系爭契約附圖七之一「壹樓建照設計原圖」、七之二「壹樓中庭、公共設施改建後美化示意圖」，一般消費者實難窺知系爭社區規劃留設之開放空間，應提供住戶以外之公眾通行及休憩使用，或系爭公設係屬違建。況上訴人在該開放空間增建系爭公設是否違反相關建築法令及其違反之法律效果，非不具該專業知識之一般消費者所能輕易瞭解，上訴人自應主動明確告知。系爭公設係取得使用執照後2 次施工之違建，尚難僅因系爭契約及相關附件、圖說載有「廣場式開放空間」字樣，遽謂被上訴人於購屋時即知悉系爭社區之開放空間，係供公眾通行進入、系爭公設係屬違建。且上訴人不爭執其於100年5、6 月間，即將系爭社區原設置之開放空間及停車獎勵告示牌移除，則被上訴人更難查知系爭社區留設之開放空間應提供住戶以外之公眾通行及休憩，系爭公設係屬違建，依法應拆除之事實。依成屋契約第9條第10項第7款、第10條第6項，及預售契約第15條第8項第7款、第17條第2項之約定，可知上訴人出售系爭社區建物時，不論採預售或成屋銷售方式，均與購屋者簽訂系爭約定書，其中第1條及第3條之文意，僅係就系爭社區內門廳、警衛空間、6 米內基地通路規劃增（改）建設置公共休閒設施及植栽美化為約定，未及於坐落開放空間之系爭公設，且未提及系爭公設屬違建或社區中庭屬開放空間，應提供住戶以外之公眾通行及休憩。況依鑑定證人即臺灣建築學會指派鑑定之建築師曾瑞宏所陳，益見系爭公設非屬系爭約定書約定之範疇。另依消費者保護法第11條第2 項關於定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者解釋之規定，尤難認為系爭約定書之上述約定，屬被上訴人拋棄對上訴人之瑕疵擔保請求權之特約。上訴人辯稱被上訴人於簽約購屋時，即知悉上開瑕疵，且免除伊之瑕疵擔保責任云云，亦無可取。上訴人在系爭開放空間增建之系爭公設，及以圍牆阻絕成封閉型社區，既經主管機關認定均屬違建，對系爭房地價格勢必有所減少。雖臺灣建築學會鑑定報告謂系爭社區開放空間供公眾通行及休憩，如管委會訂立管理辦法報請新竹縣政府核備後，可釋疑對房地市場行情之疑慮，不會影響房地市場行情云云，惟參酌建築技術規則第289 條規定，及曾瑞宏之證述，暨管委會須就系爭社區開放空間訂立管理辦法，設置監視設備及安全管理人員等，且因外人使用系爭公設勢將增加住戶管理成本及費用，並影響居家安寧等一切情狀，堪認系爭社區開放空間之開放使用仍會影響系爭房地之市場價格。

審酌中華徵信所估價報告，係以一般民眾及不動產經紀業人員等2 類以問卷調查結果作為系爭房地價值減損比例之依據，不足以反映當地不動產市場動向，難執以作為被上訴人主張系爭房地價值減損比例為16.12％ 之有利認定，惟仍可認被上訴人在客觀上證明系爭房地因上開瑕疵所減少之價額，顯有重大困難。按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情狀，依其所得心證定其數額，民事訴訟法第 222條第2 項定有明文。審酌曾瑞宏證稱開放空間影響系爭房地價格因素較小，及系爭社區拆除圍牆後不再屬封閉型社區而影響系爭房地價格比例約為總價3％ ，再加計臺灣建築學會鑑定（含補充鑑定）報告認系爭房地因系爭公設屬違建遭拆除所減損之交易價格共為新臺幣（下同）525萬2,163元【採比較法、成本法（並折舊）減損404萬5,000元＋使用效益減損120萬7,163元】，以系爭社區總銷售坪數為1萬3,853坪計算，可認每坪減少價格約為 379元。而系爭社區為集合式住宅建物，房屋性質上不能與土地分離而存在，二者結合為一體使用，房屋（含附屬建物）之瑕疵對坐落基地之交易價格亦有減損。準此，被上訴人因買受系爭房地有瑕疵而得請求減少之價金各如附表二「合計應給付金額」欄所示金額。上訴人既已全額收取被上訴人交付之買賣價金，自受有溢領上開價金之利益，被上訴人依不當得利之規定，請求上訴人返還，為有所據。至於被上訴人就系爭公設既有所有權，本得予以使用，並無因該公設瑕疵而新發生利益，自無適用或類推適用損益相抵之餘地。從而，被上訴人請求上訴人各給付如附表二「合計應給付金額」欄所示金額，及均自101 年11月10日起計法定遲延利息，為有理由，應予准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘防禦方法及舉證於判決結果不生影響，毋庸逐一論述之理由，因而將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決一部廢棄，改判命上訴人再給付如附表二「本院判命再給付金額」欄所示金額本息，並駁回上訴人之附帶上訴。

按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取捨、認定及解釋並不違背法令及經驗、論理或證據法則，即不許任意指摘其採證認事或解釋契約不當，以為上訴第三審之理由。原審本於採證、認事及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，認定上訴人在系爭社區原規劃提供公眾通行及休憩使用之開放空間增建系爭公設及圍牆均屬違建，而給付有瑕疵，應負瑕疵擔保責任，被上訴人得請求減少價金，因以上述理由，為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。至本院92年度台上字第844 號判決，既非判例，且所指增建夾層屋之瑕疵僅存在於房屋，並不及於土地云云，核與本件上訴人在上開應供公眾通行或其他使用之開放空間，增建系爭公設及圍牆之情形，亦屬有間，不能比附援引。上訴意旨，以原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

最高法院民事第八庭