最高法院107年度台上字第340號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　107年度台上字第340號

上訴人

李至耀即昶榮企業即昶龍企業行

訴訟代理人

朱光仁律師

被上訴人

李忠成

被上訴人

李建國

被上訴人

李洋波

被上訴人

李德崙

被上訴人

李凱騏

被上訴人

李亞臻

被上訴人

李佳錡

被上訴人

李珍妮

被上訴人

李新丁

被上訴人

楊焜樹

被上訴人

陳清榮

共同訴訟代理人

廖振洲律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國105年4月27日臺灣高等法院第二審判決（104年度上字第558號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段0○段00000地號土地（下稱000-0地號土地）為被上訴人李忠成、李建國、李洋波、李德崙、李凱騏、李亞臻、李佳錡、李珍妮（下稱李忠成等8人）共有，應有部分依序為146/1000、1/5、1/5、127/1500、1/15、1/15、18/1000、18/1000，其上門牌號碼新北市○○區○○路0段000號房屋（下稱000號房屋，與000-0地號土地合稱000號房地），及同區○○段000地號土地（下稱000地號土地，與000 -0地號土地合稱系爭土地）及其上門牌號碼同區○○路0段000巷0號房屋（下稱0號房屋，與000地號土地合稱0號房地），為被上訴人李新丁所有。上訴人未經李忠成等8人、李新丁之同意，自民國100年11月2日起至同年12月31日止，將000號房地以每月租金新臺幣（下同）24萬元出租予被上訴人楊焜樹；自100年11月2日至101年8月19日止，將0號房地以每月租金10萬元出租予被上訴人陳清榮，依序受有不當利益47萬2000元、95萬8065元，致李忠成等8人、李新丁受有損害，李忠成等8人、李新丁得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還所受利益。李新丁已將其對上訴人就000號房屋之不當得利債權，依000-0地號土地共有人應有部分比例讓與李忠成等8人。楊焜樹、陳清榮依序交付押租金75萬元、30萬元予上訴人，上訴人於上開租期屆滿後，迄未返還押租金等情，李忠成等8人、李新丁依民法第179條規定，求為命上訴人依序給付6萬8912元、9萬4400元、9萬4400元、3萬9963元、3萬1467元、3萬1467元、8496元、8496元、95萬8065元；楊焜樹、陳清榮依租賃契約之約定，求為命上訴人依序給付51萬元、30萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

上訴人則以：伊於95年10月間，經訴外人李世昌介紹，向李新丁及訴外人李蔡秀冬承租系爭土地，於該土地上搭建000號、0號房屋（下合稱系爭房屋），依序出租予楊焜樹、陳清榮，嗣李蔡秀冬於96年12月28日死亡，由李新丁、李忠成、李建國、李洋波及訴外人李麗卿（下稱李新丁等5人）繼承。伊就系爭土地有不定期租賃契約存在，系爭房屋為伊所興建，屬伊所有，伊收取系爭房地之租金有法律上之原因。楊焜樹尚欠租金48萬元，其於租期屆滿後繼續使用000號房屋，視為以不定期限繼續租約，迄至103年1月31日止另欠租金600萬元，經抵銷後，楊焜樹已無押租金可請求。陳清榮於租期屆滿後迄未返還0號房屋，伊得依租賃契約之約定，請求陳清榮給付違約金175萬6667元，經抵銷後，陳清榮亦無押租金餘額可請求等語，資為抗辯。

原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人前以李新丁等5人妨礙其使用收益系爭土地及000號房屋為由，依債務不履行及不當得利之法律關係，訴請判命李新丁等5人給付105萬元本息，經原法院102年度上易字第1250號判決（下稱前案判決）駁回確定。前案判決認定系爭土地之租賃關係存在於李世昌與李新丁等5人間；000號房屋係李世昌於租賃期間將舊有鐵皮屋拆除後新建，非上訴人所有等情，就該二爭點之判斷，於本件對上訴人、李新丁、李忠成、李建國、李洋波發生爭點效。李德崙、李凱騏、李亞臻、李珍妮、楊焜樹、陳清榮雖非前案判決之當事人，惟基於證據共通原則，就上開爭點，亦應為相同之認定。李世昌於90年11月1日就000號房屋及系爭土地與李新丁簽立租賃契約（下稱90年租約），於第7條第3項約定：「乙方（承租人）於租賃期間所加蓋之房屋，乙方於租期屆滿時如不續租，所加蓋之房屋歸甲方（出租人）所有，乙方不得拆除或主張任何權利」；嗣於95年10月28日，就上開房地與李新丁、李蔡秀冬續訂租賃契約（下稱95年租約），租期至100年11月1日止，亦於第7條第3項為相同約定。000號房屋係李世昌於租賃期間將舊有鐵皮屋拆除後重建，0號房屋係於91年11月5日至92年2月26日間建造，不論上開房屋實際係何人所建造，依上開約定，李新丁及李蔡秀冬之繼承人得於100年11月2日取得系爭房屋之事實上處分權。上訴人與李忠成等8人、李新丁無任何法律關係，其在李世昌承租之系爭土地上拆建鐵皮屋，僅生其與李世昌之內部關係，且上訴人對於上開約定知之甚稔，不得以其係系爭房屋所有權人對抗李新丁等人。李世昌自100年11月2日起不得對李忠成等8人、李新丁主張系爭房屋之權利，上訴人即無使用收益系爭房屋之權利，則上訴人自100年11月2日起至同年12月31日止，向楊焜樹收取租金共47萬2000元，自100年11月2日起至101年8月19日止，向陳清榮收取租金共95萬8065元，致李忠成等8人、李新丁受有損害，即屬不當得利，李忠成等8人、李新丁自得依民法第179條規定，請求上訴人返還上開利益。李新丁將其對上訴人就000號房屋之不當得利債權，依000-0地號土地應有部分比例讓與李忠成等8人，並於104年1月13日通知上訴人，是李忠成等8人得按其就000-0地號土地應有部分計算，依序請求上訴人給付6萬8912元、9萬4400元、9萬4400元、3萬9963元、3萬1467元、3萬1467元、8496元、8496元；李新丁就0號房地部分，得請求上訴人給付95萬8065元。上訴人與楊焜樹於96年12月10日就000號房地簽訂租賃契約（下稱楊焜樹租約），楊焜樹給付75萬元押租金予上訴人，其於租期屆滿後，未將000號房屋返還上訴人，改向李新丁承租該房地。楊焜樹租約第5條固約定：楊焜樹於契約期滿如不繼續承租，上訴人應於楊焜樹遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。惟上訴人自101年11月2日起已無使用000號房地之權利，且楊焜樹非惡意拒絕返還租賃物予上訴人，如認楊焜樹須將租賃物返還上訴人後，始得請求上訴人返還押租金，除與租賃物之權利歸屬不符，亦與誠信原則有違，應認楊焜樹於擔保支付租金及賠償損害之範圍外，不待交還租賃物即得請求上訴人返還押租金。則扣除楊焜樹積欠之租金24萬元外，上訴人應將剩餘押租金51萬元返還予楊焜樹。上訴人與陳清榮於100年8月20日就0號房地簽訂租賃契約（下稱陳清榮租約），陳清榮給付30萬元押租金予上訴人，其於租期屆滿後，未將0號房屋返還上訴人，改向李新丁承租該房地，基於同上理由，應認陳清榮不待交還租賃物即得請求上訴人返還押租金。上訴人早已知悉陳清榮質疑其無權出租房地，及陳清榮向李新丁承租該房地之事，其從未請求陳清榮返還租賃物，或向陳清榮主張違約情事，應認其權利失效，不得再依租約第8條約定請求陳清榮給付違約金，應返還30萬元押租金予陳清榮。從而，被上訴人請求上訴人如數給付，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

查原審係認定李新丁及李蔡秀冬之繼承人即李新丁等5 人共同取得系爭房屋之事實上處分權，而李新丁將其對上訴人就000號房屋之不當得利債權，依000-0地號土地應有部分比例讓與李忠成等8人等情，則李新丁所取得系爭房屋之權利範圍為何、其對上訴人就系爭房屋之不當得利債權金額若干，攸關李忠成等8人就000號房地、李新丁就3號房地各得請求上訴人返還之不當利益數額，自應究明。原審未詳查審認，逕依李忠成等8人就000-0地號土地之應有部分比例計算其各得請求之金額，及認李新丁得請求上訴人返還就0號房地所受不當利益全部，自有可議。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。95年租約第7條第3項約定：「乙方（李世昌）於租賃期間所加蓋之房屋，乙方於租期屆滿時如不續租，所加蓋之房屋歸甲方（李新丁、李蔡秀冬）所有，乙方不得拆除或主張任何權利」（見第一審卷第171頁），已明定李世昌於租賃期間在承租土地上加蓋之房屋，於租期屆滿不續租時，始歸李新

丁、李蔡秀冬所有。而上訴人非95年租約之當事人，其與李新丁、李忠成等8人間未存有任何法律關係，為原審所認定，則就0號房屋，上訴人何以須受上開約定之拘束？上訴人抗辯0號房屋係其出資興建，應屬其所有等情，倘非虛妄，該房屋既非李世昌所建，李新丁及李蔡秀冬之繼承人得否依上開約定而取得該房屋之權利，即非無疑。乃原審未查明3號房屋是否確為李世昌於租賃期間所興建而取得該屋之權利，遽謂李新丁及李蔡秀冬之繼承人得依上開約定，自100年11月2日取得該房屋之事實上處分權，亦嫌速斷。再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固定有明文。惟租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效，是除法律別有規定或另有約定者外，當事人仍應依租約履行。查楊焜樹租約第5條約定：「…契約期滿，乙方（楊焜樹）如不繼續承租，甲方（上訴人）應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，陳清榮租約第6條約定：「乙方（陳清榮）若不能續約承租時，甲方（上訴人）應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」（見第一審卷第13、18頁），則依上開約定，楊焜樹、陳清榮原應於租期屆滿，將所承租房屋遷空、交還上訴人後，始得請求上訴人返還押租金，至系爭房屋是否為上訴人所有，似與上開約定不生影響。原審未說明上訴人請求楊焜樹、陳清榮履行上開約定，有何違反公共利益、以損害他人為主要目的，或其他違反公平正義之情事，遽以上訴人自101年11月2日起已無使用系爭房地之權利，如認楊焜樹、陳清榮須返還租賃物後，始得請求上訴人返還押租金，有違誠信原則為由，謂楊焜樹、陳清榮不待交還租賃物，即得請求上訴人返還押租金云云，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決上開於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第四庭