最高法院108年度台上字第1992號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 108年度台上字第1992號

上訴人

林國璽

訴訟代理人

黃呈利律師

被上訴人

傅龍三

訴訟代理人

吳中和律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106 年10月5日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（105 年度上字第118號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國102年3月29日與被上訴人簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），約定以總價新臺幣（下同）360 萬元，購買其所有臺中市○○區○○段000地號土地（下稱319 號地）由南至北分割360坪。依系爭契約第12 條第11款約定（下稱系爭條款），被上訴人應將其依375租約取得同段266地號土地（下稱266號地）之購買權無條件讓與伊。嗣266 號地原所有權人於102年間將該地分割多筆，其中266-9地號土地（下稱原266-9號地）已出售被上訴人，其再於103年3月間分割為266-9、-13、-14、-15等地號（下合稱系爭土地），以每坪4,300 元低價，依序讓售訴外人傅陳秀琴、吳榮昇、周源煌、李文成（下稱傅陳秀琴4 人），致伊受有對系爭土地使用權及未來可實現利益之損害302萬6,600 元等情。爰依民法第226條、第227條、第360條之規定，求為命被上訴人給付212萬3,700元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定利息（下稱原訴）。並於原審追加求為命被上訴人再給付90萬2,900元及自106年6月20日起加計法定利息之判決。

被上訴人則以：系爭契約已明訂土地標示及權利範圍為319 號地，復經兩造於102 年5月17日訂立協議書第7條確定，並未包括系爭土地，亦為另案臺灣臺中地方法院102 年度訴字第3073號（下稱前案）確定判決所是認，自有爭點效之適用。又系爭條款未指明地號，且當時僅提及有承租附近1 筆土地，如屬公有土地符合購買要件，或耕地三七五減租條例（下稱減租條例）可優先承買時，將來該地所有權人要出賣土地時，可將優先承買權讓與上訴人。惟事後查證伊就承租土地僅為一般租約，並無優先承買權，故該土地所有權人將之出賣予傅陳秀琴4 人，均非可歸責於伊之事由致給付不能；況319 號地並無瑕疵，伊隨時可履行系爭契約，上訴人亦未受有損害。縱系爭條款有讓與266 號地優先承買權之約定，然優先承買權不得與減租條例租約分離而為單獨讓與之標的，該條款顯係以不能給付為標的，依民法第246條第1項前段規定，自屬無效等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：被上訴人為319號地所有權人，承租部分266號地耕作，於102年3月29日與上訴人簽訂系爭契約，其第1條、第2條約定，上訴人以總價360萬元，向被上訴人買受319號地所有權應有部分萬分之3667；兩造復於同年5月17日簽訂協議書，其第7條約定，319 號地分割後之界址圍牆（下稱系爭圍牆）以前賣予上訴人，每坪1 萬元，實際面積以地政測量為準。至系爭條款記載被上訴人同意無條件讓與上訴人承買319號地隔壁可購買公有土地或375租約土地之權利，並未指明該土地之地號，且與319 號地毗鄰之土地有多筆。嗣自266 號地分割出之原266-9號地與319號地相毗鄰（僅隔一條未登錄之道路地），原266-9 號地再分割為系爭土地，均無公有土地或減租條例租約之註記。上訴人所提指界照片、邱財源代書註記之複丈成果圖等件，無法證明被上訴人就系爭土地有減租條例之租約存在，亦無從判斷系爭條款所指土地之位置；況系爭契約簽訂後近一年，系爭土地始以每坪4,300 元出售傅陳秀琴4 人，難認該買受過程係因被上訴人行使減租條例第15條規定之優先承買權所致。又被上訴人依系爭條款，僅取得上開優先承買權時，始負有將該優先承買權讓與上訴人之義務，惟該優先承買權係為扶植自耕農而設，不得與減租條例之租約分離而為單獨讓與之標的，系爭條款所為單獨讓與之約定，顯係以不能給付為標的，依民法第246條第1項前段規定，自屬無效。從而，上訴人主張被上訴人有違反系爭條款之債務不履行情事，依民法第226條、第227條、第360 條之規定，為原訴及追加之訴之請求，均無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。

尤以當事人自行簽訂契約用詞之真意，應以一般人之理解斷定之，非得因該用詞恰與法律專業術語相同，即逕以該詞之法律意義，作為解釋之依據。查被上訴人為319 號地之所有權人，承租部分266 號地耕作。依系爭契約書、協議書記載，上訴人係買受被上訴人之319 號地分割後系爭圍牆以前部分，並於系爭條款約定「賣方（被上訴人）同意買方（上訴人）承買土地隔壁可購買公有土地或375租約土地之權利，無條件讓與買方」。嗣自266號地分割出之原266-9號地，與319號地相毗鄰（僅隔一條未登錄之道路地），原266-9號地再分割為系爭土地，以每坪4,300元出售傅陳秀琴4 人等情，為原審認定之事實。而系爭條款所指可購買之土地，固未載明地號，惟如依其位置「承買土地（319 號地）隔壁」、性質「公有土地或375 租約土地」等要件，可得特定該讓與權利之標的，則於解釋系爭條款所稱可購買土地之上開要件用語時，自應參酌各情，以上訴人預計取得之土地利益為基礎，解釋雙方於訂約時之真意，始符一般社會常情。依證人蔡蕙羽（受兩造委託辦理土地買賣之代書）於前案結稱：系爭圍牆外土地，有部分為266號地、部分為319號地，嗣始知當初去看的是266 號地，而非被上訴人賣的319號地，因看錯，誤為有360坪以上，經測量後為140 餘坪，系爭條款之公有土地係指附近未登錄土地，375租約土地係指266號地等語（見一審卷28、29頁）。參以被上訴人自承：談買賣時，附帶提到隔壁有承租一塊土地，若將來地主要出賣，可以將該土地讓與上訴人承買；其就266 號地確實無375 租約存在，系爭條款係誤解一般租約為375 租約（見一審卷117頁反面、184頁）；並於另案偵訊時供述：其不知道375 租約與一般租約有何不同，自其父年代即稱之為375租約（見外放103年偵查影卷45頁）；及證人林秀樺（被上訴人媳婦）於另案偵訊時亦結稱：其有跟代書說旁邊有一小塊266 號地，是被上訴人承租375 減租的地，有寫在系爭契約第11點（即系爭條款），說願意把承租權讓與上訴人（見外放102 年偵查影卷36頁反面）各等語。可見系爭條款所稱「375 租約」用語，應與減租條例之租約不同。原審既認被上訴人承租部分266號地耕作，原266-9號地分割自266號地，與319號地相毗鄰（僅隔一條未登錄之道路地），原266-9號地再分割出系爭土地。故於判斷系爭條款有關「375租約土地」之真意時，自應從被上訴人無條件讓與上訴人購買該土地權利之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，上訴人茍無法取得購買與319號地相毗鄰之266號地以合併使用，是否還會願意以總價360萬元，購買分割後實測面積僅140餘坪之319 號地？上訴人主張被上訴人依系爭條款約定，應無條件讓與依租約取得266 號地之購買權一節，是否全然無據？自有進一步推求之必要。原審徒拘泥系爭條款記載「375 租約」字面，並摭拾系爭土地並非公有土地，亦無減租條例租約之註記，遽以上開理由為不利上訴人之認定，自有可議。又果兩造就系爭條款立約當時之真意，係被上訴人應無條件讓與其依租約取得266 號地之購買權者，則被上訴人將該購買權讓售傅陳秀琴4 人，有無違反系爭條款之債務不履行情事，上訴人依民法第226條、第227條、第360 條之規定，所為請求損害賠償之主張，即應一併加以斟酌。本件事實既有未明，本院無從為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，自有理由。末查，上訴人既主張被上訴人將系爭土地購買權讓與傅陳秀琴4 人，致其受有對系爭土地使用權及未來可實現利益之損害，惟其計算損害賠償之基礎，僅以系爭土地中266-13、-14、-15等3筆地號土地面積合計282.86 坪為之，並不包括分割後266-9 地號土地（見原審卷一32、33頁，卷二51頁），此攸關上訴人之聲明與所主張之事實是否具一貫性，案經發回，宜併注意闡明之。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第四庭