最高法院108年度台上字第2009號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 108年度台上字第2009號

上訴人

單 篤 文

訴訟代理人

許桂挺律師

上訴人

單 錫 禕

上訴人

單 錫 禎

上訴人

劉單金秀

上訴人

單 篤 蔚

上訴人

羅 孝 威

上訴人

羅 安 莉

共同訴訟代理人

郭振茂律師

被上訴人

單 篤 武

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106年9月13日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第751號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件單錫禕以次至羅安莉之上訴人（下稱單錫禕等6 人）主張：兩造之被繼承人單永浩於民國79年間將所有坐落新北市○○區○○段0000000000000000000 地號土地（重測前為同區二重埔段頂崁小段000之2、000之3、000之23、000之24、000之27地號，下稱系爭土地），及其上門牌新北市○○區○○路00號房屋（整編前為台北縣三重市○○路0段00○0號，下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地），出租與訴外人江機鐵工廠股份有限公司（下稱江機公司）。單永浩於00年0月0日死亡，兩造於101年1月11日在另件分割遺產事件（臺灣高等法院100年度重家上更㈠字第2號）審理中成立調解，將系爭房地分割為分別共有，其中羅孝威、羅安莉（下稱羅孝威等2人）應有部分各1/14，其餘應有部分各1/7。嗣上訴人單篤文、被上訴人單篤武（下稱單篤文等2人）以每坪新臺幣（下同）18萬元之價格，將各自對系爭房地之應有部分出賣與江機公司，101年5月29日辦理所有權移轉登記完竣，却未依土地法第34條之1規定通知伊等優先承購，不法侵害伊等之共有人優先承購權。依台新不動產估價師事務所於101年6月間之鑑定價格換算，系爭土地每坪為34萬0,936元，單篤文等2人以每坪18萬元出賣，伊等因不能向其等2人優先承購，損失價差利益各為2,213萬0,309元【原審另委託新北市不動產估價師公會（下稱新北市估價師公會）鑑定，依此鑑定結果，伊等所受價差損失各為2,838萬2,842元，惟仍一部主張2,213萬0,309元】。依土地法第34條之1執行要點第10點規定，單錫禕、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚（下稱單錫禕等4人）得向單篤文等2人各主張之優先承購比例各1/5，可請求賠償各為442萬6,061元；羅孝威等2人分別得向單篤文等2人主張之優先承買比例各1/10，可請求賠償各為221萬3,030元等情，依民法第184條第1項前段、第2項，或第226條規定，求為命單篤文等2人如數給付，及均自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決（一審為單篤文等2人敗訴之判決，其2人提起第二審上訴。原審廢棄第一審命其等給付單錫禕等6人超過原判決附表一、二所示各本息部分之判決，駁回單錫禕等6人此部分之訴，及駁回單篤文等2人其餘上訴。單錫禕等6人及單篤文各就所受敗訴部分提起第三審上訴，單篤武則未就其敗訴部分聲明不服）。

單篤文等2 人則以：江機公司於79年間與單永浩成立之租約，就系爭房屋基地以外之其餘土地，係以興建未辦保存登記建物之廠房為目的，屬租地建屋之性質，江機公司就伊等系爭土地應有部分之出賣，依土地法第104 條規定，有優先購買權，且優先於共有人單錫禕等6人，縱未通知其6人，亦無故意或過失。況伊等於96年間與江機公司簽立預定買賣契約書，雖按土地每坪18萬元計價，惟已於101年3月8 日合意變更買賣條件，改為每坪25萬元，總價3,107萬5,000元，買賣標的為000、000、000地號土地（下稱系爭3筆建地）應有部分各1/7，至000、000地號等道路用地（下稱系爭2筆道路用地）及系爭房屋之應有部分，則無償讓與江機公司，且系爭土地出賣時並無市價每坪34萬元之情形。兩造係各自與江機公司洽商買賣條件，單錫禕等6人自始無意購入伊等房地應有部分，無預期利益之損失可言，且其等可預見伊等可能出賣系爭房地應有部分，卻未曾表示有意（優先）購買，並預促伊等注意，顯然與有過失等語，資為抗辯。

原審就單錫禕等6人分別請求單篤文等2人各給付超過原判決附表

一、二所示本息部分，廢棄第一審所為單錫禕等6 人勝訴之判決，駁回其等在第一審之訴；另就單錫禕等6 人分別請求單篤文給付如原判決附表一所示本息部分，維持第一審所為單篤文敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭房地原為兩造被繼承人單永浩所有，於79年12月3日出租與江機公司作廠房使用。單永浩於85年2月6 日死亡，系爭房地經另件分割遺產事件調解成立，分割登記為兩造分別共有，其中羅孝威等2 人應有部分各1/14，其餘應有部分各1/7。嗣單篤文等2人分別與江機公司簽訂買賣契約，將各自對系爭房地之應有部分出賣與該公司，未通知單錫禕等6 人行使優先承購權，101年5月29日辦畢所有權移轉登記等情，為兩造所不爭。依建物登記謄本及公證租約現場體驗筆錄所載，系爭房屋為二層之工業用廠房，一、二層面積各為593.72及345.49平方公尺，並增建三層。該房屋西側另有增建三層樓結構廠房，面積約系爭房屋之1/3 ，可知系爭土地非全為空地，且出租時房屋（含增建）之實際可使用面積，已約達1,713 平方公尺。單永浩與江機公司於79年間簽訂之系爭房地租約，無任何有關「租用基地建築房屋」字句，僅將系爭房屋連同屋前空地出租，且該房屋出租點交時，尚就現狀製作現場體驗筆錄，約定如有改裝必要，應得出租人同意，不得損害原有建築結構，所為裝修施設於租約終止時，應按現狀交付出租人，不得請求補償各情，均與一般租地建屋契約不同。縱江機公司花費相當資金及時間建廠，亦與租地建屋無關。單篤文等2 人抗辯係為規避土地租稅，故未表明租地建屋云云，並不足採。依江機公司於空地增建之照片、增建前後系爭房屋照片及現場體驗筆錄所示，該公司係以鋼架依附相連系爭房屋而搭建鐵皮屋，其內以水泥搭建約30坪之辦公室，於外側大門內另建警衛室，所搭建之鐵皮屋多數面積僅屬舖設水泥地面可供車輛進出停放之棚架空地，系爭房屋則照原貌保留。佐以單篤文等2 人自承系爭房屋與空地增建係打通合一使用，僅單一共同出入口等情，足認該空地之增建，結構上雖與系爭房屋可分，但未具使用之獨立性，屬系爭房屋之附屬物，江機公司於空地增建之所有權應歸於消滅。該公司於101年5月29日取得系爭房地應有部分前，對該空地之增建並無所有權，自無從行使土地法第104條規定之優先購買權。單篤文等2人與江機公司於85年9月6日就系爭房地簽訂之租約，約定租賃標的出賣時，江機公司有優先承購權，係指系爭房地一併出賣，江機公司始得優先購買。且該約定僅具相對效力，單錫禕等6 人非該租約當事人，縱事後承認，亦非不得對抗單篤文等2人。單篤文等2人將各自對系爭房地之應有部分出賣並移轉登記與江機公司，未依土地法第34條之1 規定通知單錫禕等6人優先購買，不法侵害其等6人之共有人優先承購權。依單篤文等2 人與江機公司間預定買賣契約書與變更買賣契約內容協議，及張玲綺律師之證述，可知單篤文等2 人對江機公司能否行使土地法第104 條之優先購買權有疑，却在土地登記申請書不實聲明：「優先承購權人已放棄優先承買權屬實」，難謂無侵權之故意或過失。依一般不動產交易行情，單錫禕等6 人如能承購單篤文等2 人之應有部分，即得以整宗土地一併出賣而獲致較高利潤，自不得因單錫禕等6 人亦有意出賣各自應有部分，即謂其等無預期利益之損失。單錫禕等6 人未預為通知將行使優先承購權，難認與有過失。江機公司於101年6月13日通知單錫禕等6人已與單篤文等2人以每坪18萬元敲定價格，僅係壓低買價之詢價手法。單篤文等2 人與江機公司於96年間簽立預定買賣契約書後，已於101 年3月8日協議變更總價為3,107萬5,000元。該協議雖記載系爭房屋及系爭2 筆道路用地係無償讓與，然各該房地非毫無價值，且以買賣為原因辦理移轉登記，自亦屬買賣之標的。單錫禕等6 人於101年6月間委託台新不動產估價師事務所估定系爭土地、房屋之總價，依序為3億2,817萬1,514元、311萬0,471 元，換算土地每坪為34萬0,936元，土地應有部分1/7之價值則為4,688萬1,645元。參酌新北市估價師公會鑑定，系爭土地如以「整宗土地一併出售」其「應有部分各1/7」於101年3月8日之合理市價為4億1,620萬4,895元，應有部分1/7之價值為5,945萬7,842元，明顯高於台新不動產估價師事務所之估價。佐以江明順（江機公司負責人）證稱其於101年8月間曾出價每坪34萬元向單錫禕洽購土地，惟不被接受等情，足認單錫禕等6 人引用台新不動產估價師事務所之估價，主張系爭土地應有部分1/7之市價為4,688萬1,645元，為可採信。單篤文等2人將系爭房地應有部分各1/7出賣與江機公司，總價額各為3,107萬5,000 元，扣除台新不動產估價師事務所估定系爭房屋應有部分1/7之價值44萬4,353元，系爭土地應有部分1/7之售價為3,063萬0,647元。則單錫禕等6人因單篤文等2人未通知其等優先承購，所受之差價損失各為1,625萬0,998元。依修正前土地法第34條之1執行要點第11點第9 款規定，單錫禕等4人得向單篤文等2 人主張之優先承買比例各1/5，可請求賠償各為325萬0,200元；羅孝威等2人得向單篤文等2人主張之優先承買比例各1/10，可請求賠償各為162萬5,100元。從而，單錫禕等6人依民法第184條第1項前段規定，請求單篤文等2人給付如原判決附表一、二所示本息，為有理由，逾此部分之請求，不能准許等詞，為其判斷之基礎。

按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。101年10月3日修正前土地法第34條之1執行要點第11點第6款並規定：本法條之優先購買權，與土地法第104 條規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第104 條規定。所謂基地承租人，係指在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，至承租人是否專以建屋為目的，則非所問。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。查單永浩與江機公司於79年間簽訂之房屋及土地租賃契約，約定「房屋所在地及使用範圍：（原）台北縣三重市○○路0 段0000號所有權全部及空地使用權全部在內（三重市○○○段○○○段00000000000000000000地號）」，有該租約可稽（見一審重訴卷第1宗第283頁）。而依土地及建物登記謄本，暨公證租約現場體驗筆錄之記載，系爭土地面積共為3206.05 平方公尺，系爭房屋僅坐落其中971及972地號土地，第一層占用土地面積為593.72平方公尺，出租時已存在西側增建之面積約系爭房屋之1/3 （見一審司北調卷第17頁至第33頁，一審重訴卷第1宗第295頁），足見系爭土地之空地面積遠逾房屋（含西側增建）坐落之基地面積。又江機公司於承租後，於空地增建廠房，為原審認定之事實（見原判決第8頁）。對照另件單錫禕等6人訴請江機公司拆屋還地事件（臺灣新北地方法院102 年度重訴字第391 號）之土地複丈成果圖，所標示未辦保存登記鐵皮屋（廠房及警衛室）之面積共為2216.03平方公尺（見原審卷第1宗第137 頁）。再審酌江明順證稱：伊與單永浩於79年簽約承租系爭土地，主要是要蓋廠房，有跟單永浩講清楚，不然不會花費好幾千萬元蓋廠房，當時沒有在租約記載租地建屋，是因為單永浩說要減房屋稅，承租後，單永浩每年會來工廠收租金支票，他看到廠房蓋好，有祝伊賺大錢等語（同上卷第174、175頁），倘非子虛，該租約是否不能認為江機公司承租之目的亦包括於空地建築房屋，且為契約雙方認知並意思表示合致，可認該空地增建部分，具有租地建屋性質？尚滋疑義。又江機公司於空地之增建，雖與系爭房屋相接，然二者於結構上係可分離，具有構造上之獨立性，為原審認定之事實（見原判決第9 頁）。江機公司並於另件拆屋還地事件審理中具狀陳稱：伊在承租後耗費1 年時間，修建已不堪用之系爭房屋，並於系爭土地其餘空地上投資興建鋼骨新廠房（占地規模約2,000平方公尺），花費約2,000萬元等語（見另件拆屋還地事件一審卷第1宗影卷第111頁背面）。單篤武亦抗辯：江機公司所蓋廠房一側接臨道路，進入公司大門後右側為水泥結構之警衛室，左側為整面水泥結構之牆壁，廠房內部牆壁之基底為磚泥，樑柱為鋼筋，其餘牆壁連同屋頂皆以鐵皮搭設，廠房內部另建有面積約30坪之鋼筋混凝土結構建物，作為辦公室使用，江機公司於廠房中生產使用於紡織工業之各類機械，所雇用員工約 5、60名，江機公司新建工廠後，並將系爭房屋原左側舊門拆除，於新建廠房右側另設新門等語（見原審卷第2宗第169頁背面、第170頁），並提出增建廠房照片為證（見一審重訴卷第1宗第275頁至第280頁）。似見江機公司斥資於空地所為之增建，不僅占地面積達2,000 平方公尺，且新設出入口，除實際作為紡織機械生產之廠房外，並設有辦公室、警衛室，可供行政作業及安全管理。果爾，是否不能認為該空地增建已具得單獨作為一建築物使用之經濟效用與機能，而具備使用上之獨立性，並得由原始起造之江機公司取得不動產所有權？亦滋疑義，自應釐清。原審悉未詳予調查審認，逕認該增建僅為系爭房屋之附屬物，其所有權非江機公司取得，且無從依土地法第104 條規定主張優先購買權，進而為不利於上訴人單篤文之判決，自屬速斷。另原審既認單錫禕等6人可得請求之損害賠償，應以單篤文等2人各自出賣系爭土地應有部分1/7 之總價，與該等土地市價之價差，作為賠償金額計算之依據（見原判決第15頁）。復依兩造合意，委請新北市估價師公會就上開土地應有部分於101 年3月8日出賣之合理市價進行鑑定（見原審卷第2宗第55頁至第57頁）。單錫禕等6人因據該公會之鑑定，更正主張單篤文等2 人應負擔之差價賠償各為2,838萬2,842元（同上卷第108頁至第110頁、第165、166頁）。乃原審忽略單錫禕等6 人之更正主張，徒以新北市估價師公會之鑑定金額，佐證其等自行委託之台新不動產估價師事務所之估價為可採，因而計算單篤文等2人應負擔之價差賠償各為1,625萬0,998 元（見原判決第14、15頁），却未說明為何未能以新北市估價師公會鑑定之價格作為認定系爭土地市價、計算價差賠償之依據，進而為不利於單錫禕等6 人之判決，於法亦難謂合。單篤文及單錫禕等6 人上訴論旨，各自指摘原判決上開不利於其部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴人之上訴均為有理由。依民事訴訟法第 477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第六庭