最高法院110年度台上字第3191號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 110年度台上字第3191號

上訴人

王文良

訴訟代理人

楊金順律師

訴訟代理人

陳傑鴻律師

上訴人

宋大美

訴訟代理人

林美倫律師

　　　　　　陳勵新律師

上列當事人間請求減少價金等事件，兩造對於中華民國110年4月13日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第436號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、本件上訴人王文良主張：兩造於民國96年3 月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊以總價新臺幣（下同）5600萬元，向對造上訴人宋大美購買坐落臺北市○○區○○段0○段000000000地號土地（下分稱836、836-1 土地，合稱系爭土地），及其上門牌號碼：同上區○○路0段000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並與訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）訂立履約保證契約，由該公司擔保兩造確實依約履行。伊已將簽約款560 萬元存入僑馥公司設於訴外人花旗（台灣）商業銀行營業部之不動產價金信託專戶（下稱系爭履保專戶），宋大美領取280 萬元後，拒不履約，伊乃提起請求移轉系爭房地所有權等訴訟，案經臺灣高等法院102 年度重上更㈠字第148號、最高法院104年度台上字第2437號判決，判命宋大美應將系爭房地所有權移轉登記予伊指定之訴外人王建人，並於伊將買賣尾款5040萬元扣除代其清償以系爭房地設定抵押權所擔保之一切債務及該抵押權塗銷費後，將餘額匯入系爭履保專戶之同時，騰空點交系爭房地予王建人確定在案（下稱前案確定判決，該訴訟事件下稱前案）。伊依前案確定判決於105年1月15日辦畢系爭房地所有權移轉登記，並於同年6 月21日將尾款4828萬1273元（下稱系爭尾款）存入系爭履保專戶。惟系爭土地存有水溝、駁坎及836-1 土地為道路用地之瑕疵（下合稱系爭瑕疵），伊依民法第359 條規定請求減少價金505萬6800元，另伊代墊土地增值稅112萬4234元。又兩造約定系爭房地點交日為96年5 月30日，因可歸責宋大美事由致105年1月15日始辦畢所有權移轉登記，依系爭契約約定，伊得請求按日以買賣總價萬分之5 計算之違約金，先為一部請求1120萬元等情。爰依系爭契約約定，民法第179條、第359條規定，求為命宋大美同意伊以王建人名義（以王建人名義乃屬原審所追加）向僑馥公司領取系爭履保專戶內之1738萬1034元，並由僑馥公司匯入王建人玉山商業銀行成功分行之帳戶（此部分為王文良於原審擴張請求）；及給付伊自起訴狀繕本送達翌日起至領取上開款項之日止，加計法定遲延利息之判決（逾此部分之請求，未繫屬本院，下不論述）。

二、宋大美則以：王文良購買系爭房屋目的係自住，不因系爭土地上有水溝、駁坎而價值有減損，而836-1 土地之使用分區為道路用地，上網即可查詢，應為王文良所明知或可得而知，其不得請求減少價金。又王文良於96年8月7日即知悉系爭土地有水溝、駁坎之瑕疵，並發函主張減少價金，卻遲至105 年6月20日始提起本件訴訟，已罹於6個月除斥期間。另土地增值稅112 萬4234元並非兩造簽訂系爭契約時合意由伊負擔之計算時點，而係以前案確定判決起訴日即99年11月2 日為基準，計算漲價總數額為585 萬5386元，王文良並受有該漲價增值之利益，不得向伊請求該土地增值稅。伊於96年 3月20日即備齊過戶所需文件交與訴外人即地政士柯玉秋，係王文良通知暫緩辦理過戶事宜，且王文良於105年6月21日前亦未給付系爭尾款，伊於王文良將該尾款存入系爭履保專戶當日即點交系爭房地，並無違約，王文良不得請求給付逾期違約金。且其請求之違約金亦顯屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。

三、原審以：

㈠系爭土地經測量結果，在836土地上有水溝75.85平方公尺、駁坎16.91平方公尺，另836-1土地上有水溝3.46平方公尺，且為道路用地，有臺北市政府地政局土地開發總隊鑑定圖及臺北市政府都市發展局土地使用分區查詢系統頁面資料可憑。此於前案由兩造充分舉證，為適當完全之辯論後，經前案確定判決為實質判斷，認定系爭土地上存有上開水溝、駁坎，令土地可使用面積受影響，致減少土地之價值、效用，且該減少程度，非無關重要，已構成瑕疵，此認定未顯然違背法令，宋大美復未提出其他新訴訟資料足以推翻原判斷，自不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷。836-1 土地為道路用地，無從供建築使用，致減少其價值、效用，亦屬瑕疵。觀諸系爭契約第1 條關於土地標示中之使用分區欄，及土地登記謄本使用分區欄之記載均為空白，難認王文良於簽約時明知836-1 土地為道路用地。又宋大美提出之臺北市稅捐稽徵處106 年3月7日函，其內所稱王建人與宋大美於96年4 月11日申請免徵土地增值稅，係柯玉秋所代為，亦不足認王文良於簽約前已知悉，宋大美復未舉證證明王文良有何須於簽約前上網查詢836-1 土地使用分區之義務，自難認836-1 土地為道路用地之事實，係王文良所明知或可得而知。系爭土地有系爭瑕疵，經送大興不動產估價師事務所鑑定結果認：如無系爭瑕疵，系爭房地於96年3 月20日之客觀交易價值為5349萬元；有系爭瑕疵，系爭房地於同日之客觀交易價值為4866萬元，有該所不動產估價報告書（下稱系爭報告）可稽。系爭報告考量各因素，採用各方法，最終加總計得系爭房地於簽約時之推估市價，方法嚴謹，足堪採信。準此，系爭房地於買賣當時無瑕疵物與瑕疵物應有價值之差額為483 萬元，占無瑕疵物應有價值之比例約為9.03％，依此比例以系爭契約買賣總價5600萬元核算，王文良得請求減少之價金為505 萬6800元。宋大美係於105年6月21日始將系爭房地點交予王文良，王文良雖於96年8月7日曾發函向宋大美要求依約點交系爭房地，並給付違約金、懲罰性違約金、返還已收受之買賣價金等，難認此律師函之寄送，屬民法第356 條所規定之通知。王文良於105年6月21日取得系爭房地之交付，於同年月20日提起本件訴訟，其減少價金請求權，尚未罹於除斥期間，得依民法第179 條規定，請求返還其所得減少之價金505萬6800元。

㈡依系爭契約第8條第3款約定，宋大美應負擔系爭房地移轉時之土地增值稅。836土地由王建人於105年1月6日以前案確定判決移轉，單方申報移轉現值，該土地前次移轉現值為93年4月每平方公尺6萬6400元，因前案確定判決起訴日為99年11月2日，以99年公告土地現值每平方公尺8萬7600元為移轉現值，計算漲價總數額為585 萬5386元，按一般用地稅率核算計徵土地增值稅112萬4234元（836-1土地屬道路用地，免徵土地增值稅），該稅款於105年1月13日繳納；另836、836-1土地，兩造（王文良以王建人名義）前於96年4 月11日持買賣契約書共同申報土地移轉現值，並申請按自用住宅用地稅率核算，應納稅額分別為44萬2984元及0 元，有臺北市稅捐稽徵處106年3月7日函可憑。王文良請求之土地增值稅112萬4234元，係依836 土地於93年至99年間之漲價數額所核算。兩造簽訂系爭契約時，係合意由宋大美負擔836 土地自93年至96年間依漲價數額核算之土地增值稅。況該土地於96年至99年間之漲價利益，最終乃由王文良享有，此部分漲價利益而生之土地增值稅不應由宋大美負擔，其應負擔之土地增值稅應為44萬2984元。

㈢兩造合意系爭房地點交日期為96年5 月30日，嗣王文良於105年6月21日將尾款存入系爭履保專戶，宋大美於同日點交系爭房地。宋大美辦理系爭房地之點交與王文良履行全部價金之給付間，具有對待給付關係。王文良前以系爭土地有瑕疵為由，通知柯玉秋暫停辦理所有權移轉登記，嗣起訴請求移轉所有權並辦理點交，經宋大美提出同時履行抗辯。前案確定判決命宋大美將系爭房地所有權移轉登記予王建人，並於王文良將系爭尾款匯入系爭履保專戶之同時，騰空點交系爭房地。宋大美固未於96年5 月30日點交系爭房地，惟王文良亦未給付全部價金，宋大美已為同時履行抗辯，待王文良於105年6月21日將系爭尾款存入系爭履保專戶之同日，宋大美即點交系爭房地，難認其點交有何遲延情事。王文良不得依系爭契約約定請求其給付違約金。

㈣本件判決一經確定，王文良得向僑馥公司領取，宋大美即不再負遲延責任。綜上，王文良依民法第179 條規定，請求宋大美同意其領取系爭履保專戶內之549 萬9784元（即減少價金505 萬6800元、土地增值稅44萬2984元），並給付自起訴狀繕本送達翌日起至本判決確定之日止，依上開本金加計之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求〔即土地增值稅68萬1250元、違約金1120萬元（含利息）、 549萬9784元逾上開期間之利息〕，及追加請求宋大美應同意其以王建人名義向僑馥公司領取，並由僑馥公司匯入王建人帳戶，均不應准許，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及聲明證據為不足取，與不再逐一論駁之理由，因而維持第一審所為命宋大美同意王文良領取系爭履保專戶內之549 萬9784元，及給付法定遲延利息之判決，駁回宋大美就此部分之上訴；另廢棄第一審就王文良逾上開應准許部分所為其勝訴之判決，改判駁回其該部分在第一審之訴及其追加之訴。

四、本院判斷：

㈠按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得任意酌減。本件系爭土地上有水溝、駁坎，且836-1 土地為道路用地，非王文良於簽約時所明知或可得而知，是系爭房地有系爭瑕疵存在，王文良已據以請求減少價金，為原審認定之事實。原審參酌系爭報告結果認系爭房地於買賣時無瑕疵物客觀交易價值（5349萬元）與有系爭瑕疵物客觀交易價值（4866萬元）之差額為483 萬元，占無瑕疵物應有價值之比例約為9.03％，依此比例以系爭契約買賣總價5600萬元核算，認定王文良得請求減少價金505萬6800元。又修正前民法第365條第1 項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅」，嗣於88年4 月21日修正為：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅」，觀其修正理由謂「一、由於現代科技發達，有許多建築物、土地上之工作物或工業產品之瑕疵，不易於短期間內發現。原條文規定因物之瑕疵而生之契約解除權或減少價金請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅，似嫌過短，且無法與第三百五十六條之規定配合。為更周密保障買受人權益，本條解除權或請求權發生消滅效果之期間之起算點，宜由買受人依第三百五十六條規定為通知時起算六個月，始為允當。……」，可見現行民法第365條第1項所稱之「通知」，應配合同法第356 條之規定而為解釋。同法第356條第1項規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物……」，乃以買賣標的物已交付為前提，王文良於105年6月21日自宋大美取得系爭房地之交付，於同年月20日提起本件訴訟，其減少價金之請求權未罹於同法第365條第1項之除斥期間。均無不合。

㈡解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時之情形及其他一切證據資料，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取契約中部分字句，任意推解致失其真意。原審觀諸系爭契約第8條約定產權移轉時，宋大美需負擔土地增值稅，第9條第5 款約定「本約買賣標的甲乙雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國96年5 月20日）……」（見一審卷一第128頁），斟酌兩造前於96年4月11日即持系爭契約共同向臺北市稅捐稽徵處申報土地移轉現值，並申請按自用住宅用地稅率及依土地稅法第39條第2 項免徵土地增值稅，乃解釋契約認兩造簽訂系爭契約之真意，係由宋大美負擔系爭土地自93年至96年間依漲價數額核算之土地增值稅。而依836 土地於93年至96年間之漲價數額，及兩造申請按自用住宅用地稅率核算之土地增值稅應徵44萬2984元（836-1 土地屬道路用地，免徵土地增值稅）有臺北市稅捐稽徵處106 年3月7日函可憑，因認宋大美應負擔之土地增值稅為44萬2984元，尚無可議。

㈢原審本於取捨證據、認定事實之職權行使，合法認定系爭土地有系爭瑕疵，王文良於簽約時就836-1 土地為道路用地，非明知或可得而知。另王文良前以系爭土地有水溝、駁坎為由，通知柯玉秋暫停辦理系爭房地所有權移轉登記，嗣向法院起訴請求移轉該房地所有權並點交，經宋大美提出同時履行抗辯。前案確定判決確定後，王文良依判決內容於105年6月21日將系爭尾款存入系爭履保專戶之同日，宋大美即點交系爭房地，其點交無遲延情事，無須就此給付違約金。再者，本件判決一經確定，王文良即得向僑馥公司領取勝訴部分之金額，宋大美不再負遲延責任，亦無須再給付遲延利息。難謂違背法令。

㈣從而，原審認宋大美應同意王文良領取549 萬9784元（減少價金505萬6800元、土地增值稅44萬2984元），及給付自105年9 月21日起至本判決確定之日止之利息；另王文良請求給付逾上開部分之利息、同意領取違約金1120萬元及給付其利息，暨追加請求以王建人名義向僑馥公司領取，並由僑馥公司匯入王建人帳戶，均不應准許；因以上揭理由為兩造各自不利之判決，於法並無違誤。兩造上訴論旨，猶執陳詞，各自指摘原判決於己不利部分為不當，求予廢棄，均非有理由。

據上論結，本件兩造之上訴均為無理由。依民事訴訟法第481 條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

最高法院民事第五庭