最高法院111年度台上字第1327號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 111年度台上字第1327號

上訴人

林 吉 佐

上訴人

郭方和美

上訴人

謝 夏 蕙

上訴人

群策資產管理股份有限公司

上列一人法定代理人

周淑惠

共同訴訟代理人

林志強律師

共同訴訟代理人

趙子澄律師

被上訴人

楊張素雲

被上訴人

楊 遠 皇

被上訴人

楊 遠 智

被上訴人

楊 娟 娟

被上訴人

楊 敏 敏

共同訴訟代理人

曾國龍律師

　　　　　　石正宇律師

上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國110年12月30日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度重上更一字第192號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、本件被上訴人之被繼承人楊春寄及被上訴人楊張素雲（下稱楊春寄等2 人）原就上訴人林吉佐、謝夏蕙、郭方和美（下合稱林吉佐等3人，後2人下稱謝夏蕙等2 人）出售之臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）及林吉佐併同出售坐落該土地上門牌為臺北市○○區○○街000巷0號房屋（下稱系爭房屋）應有部分3分之2（下稱系爭應有部分，與系爭土地下合稱系爭房地），各依土地法第34條之1第4項、第104條第1項規定分就系爭土地及系爭應有部分請求確認有優先購買權及補訂契約、移轉登記等項，嗣於原審撤回關於系爭應有部分之上開請求，核屬訴之一部撤回，該撤回並經上訴人同意（見原審更審卷第205 頁），原判決誤為減縮應受判決事項之聲明，於訴訟結果無礙，該部分未繫屬於本院，合先敘明。

二、被上訴人（即本訴訟原告）主張：系爭土地原為楊春寄等 2人與林吉佐等3 人共有，應有部分除林吉佐為3分之1外，其餘均為6分之1，系爭房屋原為林吉佐應有部分3分之2、謝夏蕙等2人各6分之1。謝夏蕙等2人於民國103年3月28日將其應有部分共3分之1贈與上訴人群策資產管理股份有限公司（下稱群策公司）。嗣林吉佐等3人依土地法第34條之1規定，於同年4 月11日將系爭土地全部，併同林吉佐所有系爭應有部分，分別以新臺幣（下同）2907萬1763元、20萬元價格出賣與訴外人張文暎，並於同年月15日通知楊春寄等2人，該2人於同年月23日表示願以同一條件優先購買。林吉佐等3 人雖通知楊春寄等2人於同年5月15日簽約及給付第1期30%簽約款（下稱簽約款），卻於同年4 月17日先將系爭房地出售予群策公司，再於5 月15日當日以尚有其他優先承購權人為由，拒絕簽約及收受簽約款。嗣楊春寄死亡，其優先承購權及移轉登記請求權由伊共同繼承等情。爰依土地法第34條之1第4項規定，求為確認伊就系爭土地有優先承購權；林吉佐等 3人應按如原判決附件（下稱附件）即103年4月11日買賣契約（下稱4 月11日買賣契約）之同一條件，與伊訂立買賣契約，並於伊給付價金1938萬1175元之同時，林吉佐、謝夏蕙、郭方和美各將所有之系爭土地應有部分3分之1、6分之1、 6分之1移轉登記予楊張素雲分別共有3分之1、伊公同共有3分之1 之判決。就群策公司之主參加訴訟則以：群策公司就系爭土地並無基地租賃關係，其主張就系爭土地有優先承購權，為無理由等語，資為抗辯。

三、群策公司以被上訴人及林吉佐等3 人為共同被告，提起主參加訴訟，主張：系爭房屋係訴外人即楊春寄之姐楊紅柑所興建，楊春寄與楊紅柑間有使用借貸關係，嗣楊紅柑將系爭房屋出賣與林吉佐等3人，林吉佐等3人與楊春寄間推定有民法第425條之1第1項所定之租賃關係，謝夏蕙等2人將系爭房屋應有部分3分之1贈與伊，伊與系爭土地共有人間，即存有法定租賃關係，且系爭房屋仍具經濟價值，林吉佐等3 人出賣系爭房地，伊各得依土地法第104條第1項、第34條之1第4項規定主張優先承購系爭土地及系爭應有部分，且伊之優先承購權優於被上訴人。伊接獲林吉佐等3人通知後，已於103年4月17日表示願意購買系爭房地，並於同年4月21日與林吉佐等3人簽訂買賣契約書（下稱4月21日買賣契約），被上訴人無端興訟爭執，伊乃依民事訴訟法第54條第1 項規定，提起主參加訴訟等情。爰求為確認伊就系爭土地有優先承購權，林吉佐等3 人應將系爭土地移轉登記予伊之判決（關於群策公司請求確認就系爭應有部分有優先承購權，及林吉佐等 3人將該應有部分移轉登記予群策公司部分，經法院為群策公司勝訴之判決後，未據被上訴人及林吉佐等3 人聲明不服，已告確定）。

四、林吉佐等3人除與群策公司為相同主張外，另以：楊春寄等2人雖表示欲行使優先承購權，惟經伊先後於103年4月30日、同年8月18日定期催告締約，均未履行，伊於103年9月5日、110年8月16日，二度為解約之意思表示，已無補訂書面契約義務。又被上訴人要求以作成和解、調解筆錄之方式簽約，復於原審減縮、更正訴之聲明僅就系爭土地行使優先承購權，拒絕購買系爭應有部分，自屬變更同一條件，其行使優先承購權未合法等語，資為抗辯。

五、原審以：

㈠系爭土地原依續為楊乞、楊溪灶所有，嗣由楊春寄、楊紅柑共同繼承，應有部分各3分之1、3分之2。楊紅柑於78年4月18 日以買賣為原因將其應有部分移轉登記予林吉佐、謝夏蕙、郭方和美，應有部分各3分之1、6分之1、6分之1，楊春寄於102 年3月8日以夫妻贈與為原因將其應有部分6分之1移轉登記予楊張素雲。楊春寄於00年00月00日死亡，其繼承人為被上訴人；另系爭房屋為楊紅柑於40年間建造及50年間辦理登記，78年5 月26日以買賣為原因移轉登記予林吉佐、謝夏蕙、郭方和美，應有部分各3分之2、6分之1、6分之1；謝夏蕙等2 人於103年4月10日再將其應有部分以贈與為原因移轉登記予群策公司等項，為兩造所不爭執。

㈡楊紅柑固因興建系爭房屋而取得該屋所有權，其後於46年 1月15日取得系爭土地應有部分3分之2，惟其於78年4 月18日、同年5 月26日先後將系爭土地應有部分3分之2，及系爭房屋全部轉讓林吉佐等3 人時，並無因讓與致系爭房屋及系爭土地異其所有人之情形，與民法第425條之1所定情形不符，且林吉佐等3 人與楊春寄間，亦無何房屋受讓人與讓與房屋之土地所有人，或房屋受讓人與土地受讓人之關係，是林吉佐等3 人於受讓系爭房屋後，不得對楊春寄主張就系爭土地有租賃關係存在。至於使用借貸契約為債之關係，僅於契約當事人間有效力，第三人非當然受拘束，縱楊紅柑與楊春寄間就系爭土地有使用借貸關係，亦僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，仍無民法第425條之1規定之適用。林吉佐等3 人共有之系爭房屋，就系爭土地而言，與楊春寄間並無租賃關係，群策公司自謝夏蕙等2 人再受讓系爭房屋應有部分3分之1，亦無從就系爭土地取得基地租賃關係。群策公司主張其得以系爭土地承租人身分取得土地法第104條第1項所定具物權效力之優先承買權，要無可採。然因群策公司為系爭房屋之共有人，依土地法第34條之1第1項規定，就林吉佐出售之系爭應有部分有優先承購權，其已於103年4月17日行使該優先承購權，並於同年月21日簽訂4 月21日買賣契約，得請求林吉佐將系爭應有部分移轉登記予群策公司。

㈢楊春寄等2人與林吉佐等3人均為系爭土地共有人，林吉佐等3人依土地法第34條之1規定，將系爭土地全部，併同林吉佐所有系爭應有部分各以2907萬1763元、20萬元價格，出賣與張文暎，並簽訂4月11日買賣契約。楊春寄等2人依土地法第34條之1第4項規定，就系爭土地有優先承購權。林吉佐等 3人通知該2人於函到10 日內確答是否願以同一條件優先承購，經楊春寄等2人於103年4月23 日函覆表示同意，共同行使其優先承購權，該函於同日送達，有存證信函、送達證書可佐。是楊春寄等2人已合法行使優先承購權，並於103年4月23 日生效，而與林吉佐等3人成立與4月11日買賣契約同一條件為內容之買賣契約。觀諸4 月11日買賣契約內容係系爭土地由林吉佐等3人依土地法第34條之1第1項規定以2907萬1763 元出售，系爭應有部分由林吉佐本於所有權以20萬元出售，系爭土地與系爭應有部分買賣之當事人及出售方式不同，並無不可分，且系爭房屋其中應有部分3分之1屬群策公司所有，亦無因被上訴人買受系爭應有部分，而得簡化共有關係之情形，況群策公司就系爭應有部分已依土地法第34條之 1第4 項規定行使優先承購權，自無強令被上訴人須就系爭房地一併承購之必要。被上訴人主張簽訂買賣契約後，以扣除其本身所有之系爭土地應有部分後之價金1938萬1175元給付林吉佐等3人，難認有變更4月11日買賣契約之同一條件。又楊春寄等2人依林吉佐等3人之通知，於103年5月15日前往簽約，卻無法補訂書面契約（原因如下述），楊春寄等2 人為解決雙方無法簽約之爭執，旋於次日提起本訴訟。林吉佐等3 人於第一審審理期間，復以103年8月18日存證信函，要求楊春寄等2人於文到5日內簽約並給付簽約款，惟因雙方已有爭執，且上訴人否認楊春寄等2人之優先承購權，楊春寄等2人乃以103年8月27日板橋國慶郵局203號存證信函（下稱203號存證信函），敘明仍依同一條件承購，並表達鑑於雙方互信基礎尚有不足，願於103 年9月5日第一審言詞辯論期日作成和解、調解筆錄等情，此僅係其表達冀望於法院和解、調解之意圖，難謂有增加4 月11日買賣契約所無之條件。是楊春寄等2 人依土地法第34條之1第4項規定，就系爭土地有優先承購權，且已合法行使，被上訴人於繼承楊春寄之權利後，請求確認就系爭土地有優先承購權，於法有據。

㈣上訴人雖辯稱因楊春寄等2人先後3次遲延簽約及給付簽約款，林吉佐等3人已於103年9月5日解除系爭買賣契約。惟查：依證人蕭琪琳之證詞，可知103年5月15日雙方約定會合，楊春寄等2 人之代理人即被上訴人楊遠皇及其配偶邱娟娟當日已備妥支票，準備簽約及給付簽約款，係因林吉佐等3 人委任之律師告知尚有其他具有物權效力之優先承購權人存在，且群策公司到場表明其為該人，致何人有優先承購權發生爭議。參酌林吉佐等3 人先於103年4月21日與群策公司簽約並收受簽約款，且謝夏蕙等2人於臺灣臺北地方檢察署104年度偵字第16226 號刑事案件供稱：為使群策公司得以購買系爭土地，始將系爭房屋應有部分3分之1先贈與群策公司等節，益見林吉佐等3人於當日並無與楊春寄等2人簽約之意思，難認楊春寄等2 人有何簽約或交付簽約款遲延之情。另林吉佐等3人於103年8月18日以存證信函通知楊春寄等2人簽約及給付簽約款，楊春寄等2人即於同年月27日以203號存證信函回覆，願依4月11日買賣契約之同一條件，於第一審103年9 月5日言詞辯論期日作成和解、調解筆錄，嗣林吉佐等3人於該辯論期日當庭表示備妥契約書，願與楊春寄等2 人簽約等語，有相關存證信函、筆錄可稽，嗣林吉佐等3 人未再定期催告，逕以楊春寄等2 人未於上開言詞辯論期日當庭簽約及給付簽約款，而係要求以和解、調解筆錄方式簽約為由，以110年8月16日民事陳報狀繕本之送達為解約之意思表示，該解除契約並不合法。

㈤從而，被上訴人請求確認其就系爭土地全部有優先承購權，及林吉佐等3 人應按附件買賣契約之同一條件，與被上訴人訂立買賣契約，林吉佐、郭方和美、謝夏蕙並應於被上訴人給付扣除本身所有之系爭土地應有部分後之價金1938萬1175元之同時，各將所有之系爭土地應有部分3分之1、6分之1、6分之1移轉登記予楊張素雲分別共有3分之1、被上訴人公同共有3分之1，為有理由。群策公司以被上訴人及林吉佐等 3人為被告提起主參加訴訟，請求確認其就系爭土地有優先購買權，及林吉佐等3 人應將系爭土地所有權移轉登記予群策公司，則為無理由，不應准許。因而關於系爭土地方面，就被上訴人之本訴訟部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如被上訴人上開聲明，就群策公司之主參加訴訟部分，廢棄第一審所為群策公司勝訴之判決，改判駁回其該部分之主參加之訴。

五、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。蓋土地及其土地上房屋同屬一人時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無上開規定之適用。原審本其採證、認事及解釋契約之職權行使，綜據相關事證，合法認定楊紅柑將系爭土地應有部分3分之2及系爭房屋全部轉讓林吉佐等3 人時，並無因讓與致系爭房屋及系爭土地異其所有人之情形，與民法第425條之1所定情形不符，群策公司不因自謝夏蕙等2 人處受讓系爭房屋應有部分3分之1，即對系爭土地有基地租賃關係，其不得以系爭土地承租人身分主張有土地法第104條第1項之優先購買權；另楊春寄等2 人為系爭土地之共有人，依土地法第34條之1第4項規定就系爭土地有優先承購權，且系爭土地之承購與系爭應有部分之出售並非不可分，楊春寄等2 人已合法行使優先承購權，被上訴人於繼承楊春寄權利後，得請求林吉佐等3 人按附件買賣契約中關於系爭土地之同一條件，與其訂立買賣契約，並於其給付價金1938萬1175元之同時，林吉佐、謝夏蕙、郭方和美應各將所有之系爭土地應有部分3分之1、6分之1、6分之1移轉登記予楊張素雲分別共有3分之1、被上訴人公同共有 3分之1 。因以上揭理由，就此部分為不利上訴人之判決，經核於法並無違誤。又被上訴人就系爭應有部分請求確認有優先購買權及簽訂契約、移轉登記等事項，於原審已撤回該部分之訴（原判決誤為減縮應受判決事項之聲明），其判決主文所確認者僅為被上訴人就系爭土地有優先承購權，並於原判決理由欄項下詳加說明其就系爭土地有優先購買權，及得以同一條件簽訂契約及移轉登記等項，故其所命林吉佐等 3人應按附件買賣契約之同一條件，與被上訴人訂立買賣契約，係指就系爭土地部分，並不包括系爭應有部分，當無違反當事人處分權主義可言。上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。

六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

最高法院民事第五庭