最高法院八十七年度台上字第二三五九號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第二三五九號

上訴人

黃秀鳳

被上訴人

曾榮清

右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月八日台灣高

等法院高雄分院第二審判決（八十六年度上字第四一三號），提起上訴，本院判決如

左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十六年三月二十七日向被上訴人買受坐落高雄縣美濃鎮○○段五九一七、五九一六之一、五九○八之一、五九一六、五九一六之三號等五筆土地，總價為新台幣（下同）二千萬元。伊已依約交付一百五十萬元，惟上開五筆土地中之五九一六、五九一六之三及五九○八之一號土地為農地，而伊非自耕農，依法不得買受該農地，是該買賣契約應屬無效等情。本於不當得利之法律關係，求為命被上訴人給付一百五十萬元，並加算法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：兩造所訂不動產買賣契約中約定產權移轉登記，取得權利人由買方自行指定，賣方不得干涉，是該買賣契約並無客觀給付不能之情形，契約並非無效等語。資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查，本件上訴人主張之事實，雖據其提出不動產買賣契約書影本一紙、土地登記簿謄本兩紙為證，且為被上訴人所不爭執，固堪信為真實。是本件所應審究者，厥為兩造所訂定之上開不動產買賣契約書是否無效耳。按以私有農地出賣與無自耕能力之人者，其買賣固因客觀上之給付不能而無效，惟如同時約定可登記與買受人所指定有自耕能力之人者，則此約定，亦為法律所不禁，即難謂係以不能之給付為標的，而認其契約自始無效。兩造所訂買賣契約既經約定得由買受人自由指定人員登記，當可指定任何人（包括任何其他有自耕能力之人）為承受本件買賣土地之所有權人，致其契約之履行，係屬可能，應認買賣契約為全部有效（最高法院七十一年台上字第一八二五號判決、七十年台上字第一六八八號判決意旨參照）。經查本件兩造所約定之不動產買賣契約書既明定產權移轉登記，取得權利人由買方自行指定，揆諸上開說明，其契約之履行因上訴人即買受人指定有自耕能力之第三人為承受人而成為可能，並無民法第二百四十六條第一項上段及土地法第三十條之適用，則系爭不動產買賣契約書契約仍為有效，至為灼明。

從而，上訴人主張本件不動產買賣契約書無效，而基於不當得利法律關係，請求被上訴人給付一百五十萬元，自屬無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。

按關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。查，兩造所簽訂之不動產買賣契約第七條僅約定：「本產權移轉登記，取得權利人由買方（即上訴人）自行指定」（見一審卷六頁），惟是否符合上述之情事，原審並未說明其法律上意見，即謂兩造所簽訂之不動產買賣契約，無民法第二百四十六條第一項之適用，尚嫌速斷。又土地法第三十條第一項前段規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」，其立法意旨在於貫徹耕者有其田之基本國策（參照憲法第一百四十三條第四項），防止農地由無自耕能力之人承受以供耕作以外之用途，藉以發揮農地之效用。是若非以耕作為目的，僅係以具有自耕能力之第三人為登記名義人，而規避土地法第三十條之規定，即難認該脫法行為為有效。被上訴人曾辯稱，兩造契約書固僅載明由買方自行指定之人，實際上雙方有口頭約定，要出賣（人）先將權利移轉見證介紹人劉慶樑，劉可取得佣金二百萬元，該二百萬元依約由出賣人支付，後來據得知其好友劉，介紹這筆買賣可得二百萬元仲介費，一氣之下，即不承認此買賣等語（見一審卷三一頁反面、三二頁正面）。則若認本件產權指定依法為有效，則本件農地買賣是否以具有自耕能力之第三人為登記名義人，而以規避土地法第三十條規定為目的。

上訴人主張本件農地買賣為無效，是否全無可採，洵有發回調查之必要。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

Ａ