最高法院八十七年度台上字第二五○九號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第二五○九號

上訴人

陳禮圖

被上訴人

林繼盛

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十六年十一月八日台灣高等法

院第二審判決（八十六年度上字第一一三一號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段一二六號土地係伊所有，上訴人所有坐落同小段一二七號地上之同區○○街○段七二巷三二號房屋，竟越界建築而占用伊上開土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示甲部分十一平方公尺，上訴人就該部分土地顯屬無權占有。又上訴人自民國七十六年五月二十二日即買受該房屋，伊自是日起已受有按土地法第一百零五條準用第九十七條規定計算相當於租金之損害等情，爰依民法第七百六十七條及第一百八十四條之規定，求為命上訴人將附圖所示甲部分十一平方公尺地上房屋拆除返還土地與伊，及給付伊新台幣（下同）七十三萬八千一百元損害金暨自訴狀繕本送達翌日起至清償日止加計法定遲延利息，並自八十五年七月一日起至返還土地日止按日計付四百七十三元損害金之判決（按：被上訴人於第一審起訴時，原以上訴人之子即陳錦陽、陳錦文、陳錦川為被告，後發見上開房屋為上訴人所有乃變更被告為上訴人，第一審認該訴之變更不甚妨礙上訴人之防禦及訴訟之終結，乃准許其變更。又被上訴人請求之損害金部分，第一審除判命上訴人給付二十一萬六千七百七十九元本息及自八十五年七月一日起按日以二百八十四元計付外，其餘均判決被上訴人敗訴。被上訴人對之未聲明不服）。

上訴人則以：伊所有之上開房屋乃七十六年間向訴外人吳洪寶等七人所購買，面積為三四‧三五平方公尺，迄未經擴建，不可能占用被上訴人之部分土地。況系爭一二六號土地與伊所有之房屋，原均屬吳洪寶等七人共有，房地係同一人所有，縱因土地重測界線移位而發生越界情事，致伊房屋占用被上訴人十一平方公尺土地，亦非無權占有，自無故意或過失而應負侵權行為責任之可言等語，資為抗辯。

原審就被上訴人請求拆屋還地並給付二十一萬六千七百七十九元本息暨按日給付二百八十四元損害金部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張上訴人房屋占用其土地等事實，已據提出土地所有權狀為證，並經第一審法院會同地政人員勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可憑，自足信為真實。上訴人雖以上開土地界址因重測而移位等情詞置辯，惟查台北市建成地政事務所函附之上開複丈成果圖，並未表明系爭土地之界址因重測而更動，即使已有變動，在上訴人未依行政程序予以救濟前，自仍應受該行政處分之拘束，上訴人執此抗辯土地因重測而生界址變動云云，即非足取。其次，按無權占有他人之土地，係屬侵害他土地所有權、土地所有人非不得請求賠償相當於租金之損害金。查系爭房屋係屬住商混合區之老舊建物，上訴人越界占用被上訴人土地面積非大，該損害以依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定按該土地申報總價額年息百分之六計算為適當。又系爭一二六號土地八十年七月及八十三年七月之申報地價為每平方公尺七萬一千三百六十元及七萬五千七百六十元，八十五年七月之公告地價共十九萬六千元（該年度未申報地價應以公告地價百分之八十計算），有地價證明書二紙可稽。爰斟酌上述各情，被上訴人土地因上訴人無權占用所受相當於租金之損害，應如原判決附表所載之計算方法及金額。從而，被上訴人本於民法第七百六十七條及第一百八十四條之規定，請求上訴人拆除附圖所示甲部分房屋返還土地，及給付二十一萬六千七百七十九元本息並自八十五年七月一日起至返還土地日按日以二百八十四元計算之損害金，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地而成立租賃關係，其再因轉讓而承受土地所有權之人，亦當有民法第四百二十五條規定之適用（參閱本院四十八年台上字第一四五七號判例意旨）。本件上訴人於原審曾抗辯稱：「伊房屋係在台北市○○段○○段一二七地號上，其中有十一平方公尺越界占到被上訴人在同地段一二六號土地，原為吳洪寶等七人所共有，當屬土地、房屋為同一所有人，一二七號由陳錦陽等三人所購買，是否因重測土地界線移動所發生」、「伊向前手吳洪寶等購買時，即已有保存登記（房屋），顯然前手吳洪寶等人與被上訴人向前手購買之所有人已有同意建築房屋之事實，並非無權占有」各等語（見原審卷二四、三八頁），各該抗辯是否可採﹖上訴人因移轉登記而取得之房屋與其坐落基地是否原屬同一人所有﹖均與被上訴人得否請求上訴人拆屋還地及賠償損害所關頗切。乃原審就上訴人此項重要之攻擊方法，恝置不論，復未於判決理由項下說明其取捨意見，徒以上開理由而為上訴人敗訴之判決，即有判決不備理由之違法。另依被上訴人提出之台北市建成地政事務所地價證明書三份（見一審卷六五、

六六、八五頁），似僅記載七十六、八十、八十三年度有關系爭一二六號土地之申報地價為若干及八十五年七月公告現值為每平方公尺十九萬六千元，未載明該土地公告地價為十九萬六千元。原審未詳為勾稽，竟認定系爭土地八十五年七月之公告地價為十九萬六千元（非每平方公尺單價），進而採為計算被上訴人相當於租金損害之基準，亦有認定事實不憑卷內所存資料之違法。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭