最高法院八十七年度台上字第二七五七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第二七五七號

上訴人

太平洋房屋仲介股份有限公司

法定代理人

鄭明智

訴訟代理人

顏妙如

被上訴人

毛志偉

　　　　　　　　甘以凡

右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月二十四日台灣高

等法院第二審判決（八十六年度上字第九六八號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人毛志偉於民國八十五年八月二十日與伊訂立專任委託契約，將其所有坐落於台北市○○○路五五七號十二樓之建物及其基地坐落土地之應有部分委由伊仲介銷售，經伊居間斡旋以新台幣（下同）一千一百五十萬元之價格與被上訴人甘以凡簽立不動產買賣契約。惟事後因毛志偉以土地增值稅無法適用優惠稅率為由，合意解除買賣契約。詎於同年十二月十三日被上訴人二人復就前述標的物再次成立買賣契約，依伊與被上訴人間契約之規定，被上訴人圖規避服務報酬而於委託期限屆滿後六個月內，以相同或近似的條件成交者，賣方仍應支付伊委託價格之百分之四服務報酬，及買方應支付價格百分之一違約金等情。求為命被上訴人毛志偉給付四十六萬元、被上訴人甘以凡給付十一萬五千元及均自起訴狀繕本送達之翌日起加計法定遲延利息之判決。

被上訴人毛志偉則以：上訴人遲至契約期限屆至前一天即八十五年十月三十日，始告知伊不能適用優惠稅率，應按一般稅率課稅，稅金高達二百十餘萬元，因伊無法負擔又無時間再行磋商不得已解除契約，嗣後伊再委託輔信代書事務所楊隆榮代書代為銷售，甘以凡因看到所刊登之廣告再度循線洽購，雙方所簽訂之買賣契約之買賣價金、標的均與原契約不同，係另一新契約，並未規避上訴人任何報酬云云。被上訴人甘以凡則以：伊與上訴人之經紀人帥美琳簽訂意願書時，曾在意願書上，加註：「買方不支付本合約書第七條第一款百分之一之酬金」字樣，排除該契約第七條之適用等語。

資為抗辯。

原審依調查證據為辯論之結果，以：按居間乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。依民法第五百六十八條第一項規定，居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。本件上訴人係媒介兩造訂立被上訴人毛志偉所有房屋之買賣契約，自屬媒介居間。查，上訴人與被上訴人毛志偉間所訂專任委託契約第六條固約定，賣方意圖規避服務報酬而於委託期限屆滿後六個月內與上訴人曾介紹之交易對象，以相同或近似的條件成交者，賣方仍應支付委託價格之百分之四為上訴人之服務報酬；上訴人與被上訴人甘以凡間所訂立之購買意願書第七條第二項第二款亦約定，買方意圖規避服務報酬，而與受託人曾介紹之賣方於專任委託期限屆滿六個月內以相同或近似的條件成交時，應給付受託人依成交價之百分之一之違約金為償。次查，被上訴人毛志偉與甘以凡間所簽訂之買賣契約書上明載：「乙方（即毛志偉）因一定要辦理自用增值稅率，雙方同意若增值稅無法自用通過後，解除本契約，乙方所收之價款，無息退還甲方（即甘以凡）。」而事後因查知被上訴人毛志偉確無法適用優惠稅率，被上訴人二人乃解除買賣契約，為兩造不爭之事實。則上訴人既未能經由媒介使被上訴人成立買賣契約，上訴人即無請求被上訴人支付報酬之餘地。雖被上訴人間復於委託契約期限屆至之六個月內，即八十五年十二月十三日就系爭買賣標的物再次成立買賣契約。然被上訴人毛志偉係於前約解除後，另委託輔信房屋仲介股份有限公司（下稱輔信仲介公司）楊隆榮代為銷售，而一月後被上訴人甘以凡再度循線洽購，雙方所達成協議買賣價金為含車位一千二百九十萬元，與被上訴人間第一次買賣合約之標的僅有房屋及基地部分，不包含車位，價金亦僅為一千一百五十萬元，其間價差達一百四十萬元，其標的、價金均有不同，係另一新契約，有輔信仲介公司之不動產委任銷售契約書為證。另被上訴人毛志偉所委任輔信仲介公司銷售房屋等，亦有佣金十五萬元之約定，是難認被上訴人係為規避上訴人之佣金給付，而解除契約。且被上訴人間之契約係附有解除條件約款之買賣契約，條件一成就，契約即解除，原訂買賣契約，溯及失效。被上訴人毛志偉另行委由他人銷售不動產，不再委由上訴人辦理，於法並無不可。則上訴人請求毛志偉給付酬金即屬無據。雖上訴人引用最高法院四十九年台上字第一六四六號判例謂，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，故上訴人仍得據以請求如聲明之仲介費用云云。然上開判例意旨應係專指契約經媒介成立後，當事人任意解除，或有一方違約，他方解約之情形，應不包括契約所附解除條件於契約成立後成就之情形。被上訴人並非於契約成立後，任意解除契約，上訴人就此知之甚稔，否則於被上訴人解除契約之時，上訴人必向其請求應得報酬，而不至於被上訴人毛志偉再行出售系爭房屋時，始為本件請求，故上訴人上開主張，亦無可取。末查，被上訴人甘以凡辯稱，由上訴人製作三聯購買意願書，由被上訴人甘以凡簽名，白色聯由伊收執，當時上訴人經辦人帥美琳為促成買賣成立，同意伊免付買方佣金，並將該意旨載明於白色聯之意願書上，嗣解約後帥美琳即將白色聯之意願書收回等語。

就此上訴人亦稱，購買意願書確如被上訴人甘以凡所言分為黃、白、綠三聯，白色聯交予買方收執，且一般情形，結案後公司會將意願書收回或當場打叉作廢。則上訴人於本件辯論終結前，仍拒不提出該白色聯之購買意願書，自應認被上訴人甘以凡之抗辯為可採信。從而，上訴人請求被上訴人甘以凡給付買方佣金，或以其再與被上訴人毛志偉訂約，請求給付違約金，亦屬無據。依上所述，上訴人請求被上訴人給付報酬及違約金，均為無理由。為其心證之所由得，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，按附解除條件之法律行為，於條件成就時失其效力。民法第九十九條第二項定有明文。被上訴人間經上訴人所媒介之買賣契約係因所附解除條件之成就而失其效力，為原判決合法確定之事實。則原判決又就被上訴人間如何解除買賣契約之敍述，自屬於判決結果不生影響之贅論。原審為上訴人敗訴之判決核無不合。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第三庭