最高法院八十七年度台上字第五八○號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第五八○號

上訴人

全家便利商店股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

賴盛星律師

被上訴人

乙○○

右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十六年五月十九日臺灣高等

法院第二審判決（八十五年度上字第一九一二號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十四年六月八日與被上訴人訂約，承租被上訴人所有門牌臺北市○○路六十七號一樓南邊之房屋使用，租期自同年月十二日起至八十七年六月十一日止計三年，租金每月新臺幣（下同）二十八萬元，並交付一百萬元作為押租保證金，約定被上訴人應於租賃契約終止，伊交還房屋後，無息返還與伊。嗣伊分別於八十五年五月六日及同月二十七日寄發存證信函，通知被上訴人於同年六月十一日終止租約，並請求返還該押租金。伊業已於所定租約終止日將承租之房屋返還與被上訴人，依約被上訴人自應將該押租保證金返還與伊等情，求為命被上訴人給付一百萬元並加計法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：定有期限之租賃契約，除當事人合意終止外，承租人並無於期限內任意終止租約之權限。上訴人援引系爭房屋租賃契約書第七條終止租賃關係，為無理由，並不生終止租約之效力，兩造間租賃關係仍屬存續，伊無返還系爭押租金與上訴人之理。況依約房屋租金自八十五年六月十一日起，調漲為每月三十萬元，上訴人積欠伊八十五年六月份至九月份之房租計九十萬元，及該期間之水電費、管理費等六萬四千七百四十二元，並房屋回復原狀等花費十六萬七千六百元，均得與系爭押租金相抵銷等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，無非以：查兩造間簽訂之租賃契約第七條約定：「契約期間內乙方（即上訴人）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即被上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」，既容許為承租人之上訴人於契約期間內遷離時無條件將房屋返還與出租人即被上訴人，自係含有同意上訴人於租賃期間內得單方終止租約他遷之意。上訴人主張依該條約定，伊有終止租約之權限，尚非無據。上開約定屬民法第四百五十三條定有期限之租賃契約，承租人得於期限屆滿前終止契約之特約，殆無疑義。惟該項終止，依民法第四百五十三條規定，應依同法第四百五十條第三項所定，先期通知。而民法第四百五十條第三項則規定，終止租賃契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。所謂出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定。系爭租賃契約書第四條雖約定，租金應於每三個月付一次，先付後住，支票一次付清一年，仍應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知。則上訴人於八十五年五月六日及八十五年五月二十七日分別寄發存證信函通知被上訴人於八十五年六月十一日終止租約，與上開規定即有違背，應以八十五年六月三十日為契約終止期。次依租賃契約第五條約定，上訴人請求返還一百萬元押租保證金，須將房屋遷空、交還，所謂將房屋遷空、交還，參酌契約第六條、第七條、第九條等約定，應指上訴人將房屋回復原狀後交還與被上訴人，方符合債之本旨。系爭租賃契約應以八十五年六月三十日為契約終止期，上訴人主張已於同年月十一日將房屋交還被上訴人，遑論斯時租賃契約尚存續中，被上訴人並無受領上訴人返還房屋之義務。且上訴人就其所稱於當日將房屋鑰匙交與管理員丙○○一節，縱令屬實，亦未舉證證明丙○○有收受系爭房屋鑰匙之權限。況上訴人於八十五年六月十一日並未將系爭房屋回復原狀，自非依債之本旨提出給付，仍不生交還系爭房屋之效力。參以證人即系爭房屋之新承租人楊周工業股份有限公司（下稱楊周公司）總經理丁○○之證言，及被上訴人與楊周公司係於八十五年九月一日就系爭房屋簽訂租賃契約，租期自八十五年十月一日至八十八年九月三十日，並被上訴人自承丁○○於八十五年八月底看房子，伊請鎖匠開門各情，堪認丁○○於八十五年八月底至系爭房屋，因被上訴人要求三日內必須決定租賃與否，楊周公司遂於八十五年九月一日與被上訴人簽訂租賃契約，但因顧及上訴人尚有一百萬元之押租保證金，故約定租期自八十五年十月一日起算，核係一附始期之租賃契約。然無論如何，八十五年九月一日系爭房屋仍未由上訴人回復原狀，而同年月三十日以前，因楊周公司租賃契約之始期尚未屆至，無法就系爭房屋為任何使用、收益，自亦不得拆除系爭房屋舊有之裝潢等物，足見迄八十五年九月三十日，上訴人仍未將系爭房屋回復原狀。查上訴人之租金係付至八十五年六月十一日，系爭租賃契約應以八十五年六月三十日為契約終止期，已如前述。再觀之租賃契約附註所載，租金自第二年度起每月調整為三十萬元，則上訴人積欠被上訴人之租金計八十五年六月份十九萬元，七、八、九月份相當於租金之不當得利九十萬元，被上訴人主張以之與系爭押租金相抵銷，自無不妥。從而上訴人請求被上訴人返還一百萬元押租金並加計法定遲延利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按民法第四百五十條第三項規定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足。本件租賃係由上訴人即承租人終止租約，原審依前開條項但書之規定，認應以曆定一個月之末日為契約終止期，進而謂上訴人應再支付八十五年六月十二日至同年月三十日之租金十九萬元與被上訴人，被上訴人得以該租金債權與系爭押租金相抵銷，於法已有未合。再按民事訴訟採辯論主義，舉凡法院判決之範圍及為判決基礎之訴訟資料，均應以當事人之所聲明及所主張者為限，不得任意加以逾越，否則即屬違背法令。查兩造間房屋租賃關係應以八十五年六月三十日為契約終止期，乃原審所是認。被上訴人係抗辯上訴人終止租約不合法，原租賃關係繼續存在，主張得以八十五年六月至九月之房屋租金計「九十萬元」與系爭押租金相抵銷，並未主張以該期間相當租金之不當得利抵銷上訴人請求之押租金。原判決竟准被上訴人以該期間之租金十九萬元及相當租金之不當得利九十萬元與系爭押租金相抵銷，依上開說明，亦非無逾越被上訴人主張之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭