最高法院八十八年度台上字第一六七一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第一六七一號

上訴人

幸助建設股份有限公司

法定代理人

李振暉

上訴人

陳韻如

共同訴訟代理人

蘇弘志律師

被上訴人

張式初

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十七年八月四日臺灣高等法院

第二審判決（八十六年度上字第一六○二號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十二年十一月三日分別與上訴人幸助建設股份有限公司（下稱幸助公司）、陳韻如簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，承購上訴人於臺北縣八里鄉○○里○段○○○段一五○－六號、一五一－一號、一五二－四號、一五二－五號、一五四號、一五四－六號、一五六號等土地上興建之「巴里島社區」預售屋ＡＢＣ區中Ｂ區五棟九樓及其基地應有部分。依土地預定買賣契約第十條約定，前開土地如與鄰地（小八里坌段舊城小段一五一－四號）合併為完整街廓時，伊同意變更增建為十五、十六層，有關房屋基地應有部分則依現有建築基地與該地號土地之面積總和計算分配之。詎上訴人於該社區樓房變更建築為十五、十六層之同時，竟在約定為ＡＢＣ三區訂購戶共有之土地上擅自興建十層建築物Ｄ棟，並對外銷售，顯已違反民法第八百十九條第二款規定意旨，且因Ｄ棟建物亦可分配ＡＢＣ區之土地，致伊土地之應有部分比例較原訂契約減少百分之十五‧五三，依土地預定買賣契約書第十二條及房屋預定買賣契約書第十七條第二項約定，上訴人除應退還伊已繳付之價款外，並應另給付伊同金額之違約金或損害賠償金等情，爰求為命上訴人連帶給付違約金新臺幣（下同）一百萬元並加計法定遲延利息之判決（第一審判決上訴人應共同給付一百萬元本息，而駁回被上訴人請求上訴人「連帶」給付部分，原審則將第一審所命上訴人給付之金額中超過五十萬元本息部分廢棄，改判駁回被上訴人此部分之訴，均未據被上訴人聲明不服。）上訴人則以：伊已依前揭土地預定買賣契約書第十條約定之意旨，於一五一－四號土地與原有建築基地合併為一五四號後，按其面積總和計算，將被上訴人所應分配之土地應有部分移轉登記與被上訴人，並無違約情事。且據兩造所訂前揭土地預定買賣契約書第十二條約定之內容觀之，本件建築既經被上訴人同意，伊亦依約給付房屋及土地應有部分，即無給付不能之情形，被上訴人據以訴請伊給付違約金，自無理由等語，資為抗辯。

原審審理結果以：被上訴人主張其與幸助公司簽訂房屋預定買賣契約，與陳韻如訂立土地預定買賣契約，承購「巴里島社區」Ｂ區五棟九樓之房屋及其基地即前揭七筆土地應有部分，土地預定買賣契約書第十條約定：「本契約土地如與鄰地（小八里坌段舊城小段一五一－四號）合併為完整街廓時，甲方（即被上訴人）同意變更增建為十

五、十六層，且有關房屋所持分之土地則依現有建築基地與上開地號土地之面積總和計算分配之」、第十二條約定：「如乙方（指陳韻如）違反本契約不能交付時，乙方除按照甲方已繳付價款退還甲方外，並應另付甲方前開已繳款金額作為違約金及損害賠償」等語，房屋預定買賣契約書第十七條第二項並記載：「甲方（指被上訴人）與陳韻如簽訂之土地預定買賣契約書和本契約有不可分之併存關係，……」字樣。嗣上訴人將原ＡＢＣ區建物所坐落之前揭七筆土地與同所一五一－四號土地合併為一五四號土地，幸助公司並在原一五一－四號土地上另建Ｄ區十層樓之建築一棟，登記與被上訴人之土地應有部分折合面積為八‧六五平方公尺各情，業據提出土地、房屋預定買賣契約書為證，且為上訴人所不爭，堪信為真實。兩造就土地預定買賣契約書第十條約定之解釋爭執甚烈。被上訴人主張：該條約定係指當鄰地即一五一－四號土地併入本契約土地即原七筆土地成為完整街廓時，「巴里島社區」之樓房可變更增建為十

五、十六層，斯時該一五一－四號土地應歸屬ＡＢＣ三棟之承購戶共同持有使用，上訴人就該一五一－四號土地不得再為任何處分，包括建屋出售等語；上訴人則稱：一五一－四號土地與契約所訂之七筆土地合併成完整街廓時，伊並未放棄或喪失原一五一－四號土地之所有權，自得在原一五一－四號土地上加建Ｄ棟房屋云云。按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。準此以觀，本件應認定兩造之真意係被上訴人同意當鄰地一五一－四號土地與原ＡＢＣ三棟七筆基地合併時，因上訴人規劃為完整街廓，可變更增建該三棟樓房為十五、十六層，而使上訴人獲有增建一、二層房屋得以出售之利益，但上訴人應提供一五一－四號土地與原七筆土地合併計算總面積後，分配與各該ＡＢＣ三棟有關房屋之客戶，不得有何減損被上訴人取得基地應有部分之行為，方符契約當事人之目的解釋，並與誠信原則不悖。乃上訴人於「巴里島社區」樓房變更建築為十五、十六層之同時，竟在一五一－四號土地上興建Ｄ棟十層建築物，致被上訴人分配之房屋基地面積減少，顯已違反前開土地預定買賣契約第十條之約定。至上開條文所稱「有關房屋」之意義，按諸兩造之契約乃上訴人與ＡＢＣ棟購買戶訂立之定型化附和契約，解釋上，自應作有利於為經濟上弱者之承買人之詮釋，亦即上訴人與某甲訂立者，應指某甲買受之房屋，與某乙訂立者，則指某乙買受之房屋。因之，於本件情形下，該條所謂「有關房屋」應係指Ｂ區第五棟第九層房屋甚明。上訴人執該條後段之約定，抗辯其已依約將原有建築基地與一五一－四號土地合併為一五四號土地，並將其上ＡＢＣＤ區「有關房屋」，按全部土地面積總和計算，將被上訴人所應得之土地辦理移轉登記，並無違約云云，顯係誤解契約之文義。至上訴人另稱：Ｄ棟與ＡＢＣ棟建物係於八十四年間同時建造完成，並交屋與被上訴人，其間被上訴人均未為反對表示而簽署交屋同意書，如上訴人違約建築Ｄ棟，何以被上訴人均保持沈默一節。姑不論被上訴人堅指其於八十五年四月間即在社區公開會議向上訴人代表提出詢問，且多次當面及口頭交涉，並發存證信函加以質疑云云。衡情論理，並依據法律判斷，本件被上訴人之請求權既未罹於時效或除斥期間而消滅，縱被上訴人保持沈默未即時起訴，仍不能據此剝奪其為本件請求之權利。土地預定買賣契約書第十二條第一款記載：「如乙方（指陳韻如）違反本契約不能交付時，乙方除按照甲方（指被上訴人）已繳付價款退還甲方外，並應另付甲方前開已繳款金額作為違約金及損害賠償」字樣。顯見兩造之約定所欲達到之目的在於「不得違約」，只要陳韻如有違反本契約之行為而不能交付時，即應依該條約定給付被上訴人與其已付價金同額之款項以為違約金，不因其係全部不能或部分不能而有所不同。依上所述，上訴人應於一五一－四號土地與上開原七筆土地合併為一五四號土地後，移轉其應有部分之登記與ＡＢＣ棟之住戶，竟在原一五一－四號土地上建築Ｄ棟十層樓房屋，致被上訴人取得之房屋基地面積減少，已屬違約。建築完成之Ｄ棟房屋占有部分原一五一－四號土地，該被占用之土地即屬不能交付與被上訴人（及其他ＡＢＣ棟之住戶）占有使用。從而被上訴人依該條後段約定，並按房屋預定買賣契約書第十七條第二項所為兩契約「有不可分之併存關係」之記載，請求上訴人共同給付違約金，為有理由。爰審酌被上訴人已給付上訴人土地價款一百七十七萬一千元，及被上訴人目前取得一五四號土地面積四三公畝二六平方公尺應有部分一萬分之二○約合八‧六五平方公尺，並參諸被上訴人所提若含一五一－四號土地未建築Ｄ區房屋時，其可獲配之土地應有部分約萬分之二三約合九‧八一平方公尺，顯見其受分配之土地應有部分業已減少約百分之八‧四六。復因上訴人建築Ｄ棟房屋，非惟增加住戶人數，導致公共安全及住居環境品質維護不易，同時造成住戶休閒空間減少各情。認被上訴人請求上訴人給付一百萬元，仍顯過高，應予酌減為五十萬元較為公允。從而被上訴人訴請上訴人給付五十萬元本息部分，為有理由，應予准許等詞，經核於法並無不合。查系爭房屋預定買賣契約書第十七條第二款，及土地預定買賣契約書第十一條第二款，均記載兩契約「有不可分之併存關係」字樣，房屋預定買賣契約書第六條亦載有與土地預定買賣契約書第十條所定「原七筆土地與一五一－四土地合併為完整街廓時，被上訴人同意變更增建為十五、十六層」之旨，顯見兩契約確有密不可分之關係，且上訴人深知其情，而分別與被上訴人簽訂房地預定買賣契約書。雖前開「不可分之併存關係」一語，係記載於被上訴人應負義務之條文，惟依衡平原則，關於上訴人應負之義務，亦應同認兩契約有不可分之併存關係。本件因幸助公司違反前述約定，就原一五一－四號土地部分建築Ｄ棟十層樓房屋，致被上訴人無法取得足額之房屋基地應有部分，既為原審確定之事實。則原判決據以認上訴人應共同負違約賠償責任，即無不合。上訴論旨，猶執此並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，難謂有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第五庭

Ａ