最高法院八十八年度台簡上字第二一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台簡上字第二一號

上訴人

甲 ○

被上訴人

傳祖鵬

右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國八十六年九月二十四日台灣新竹

地方法院第二審判決（八十六年度簡上字第一一五號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張伊所有坐落新竹縣湖口路番子湖段上番子湖小段二二三之九、二二四之一八號土地（下稱系爭土地）計八十五平方公尺（即二十五點七坪），不定期限出租與上訴人，租金以每年每坪一點五台斤蓬萊稻穀計付，合每年三十八點五台斤。

該土地公告現值年年調漲，地價稅大幅調整，伊租金所得已不敷支付，認現行租金不合理，迭次要求增加租金未獲同意等情，爰依民法第四百四十二條規定，求為判決自起訴狀繕本送達翌日即民國八十六年二月十八日起，租金調整為每年蓬萊稻穀二千二百八十二台斤計付。

上訴人則以：伊從未欠租，且租金按公告現值百分之十調整計付，已超過申報土地價總額年息百分之十，較以往租金高出約七十倍，於法不合等語，資為抗辯。

原第二審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張之事實，已據其提出土地登記簿謄本、地價證明書、原法院八十四年度竹北簡字第一四一號、八十五年度簡上字第六九號民事判決影本為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。按租賃物為不動產，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。本件系爭租賃土地六十六年間之前次移轉現值每平方公尺為新台幣（下同）四百元，八十三年七月間公告地價為二千九百元，至八十五年間公告現值則為一萬元，地價顯有上漲，有被上訴人提出之地價證明書在卷足憑。被上訴人以系爭土地之價值已昇漲請求增加租金，自屬於法有據。上訴人所承租建屋居住之系爭土地面臨新竹縣湖口鄉○○路，左側為三層樓式之傢俱行，右與二層樓房之藥房毗鄰，對面為陸軍裝甲司令部營區，其旁之永順街可直接通往新竹縣湖口工業區，附近五十公尺設有郵局，亦經原法院簡易庭履勘現場屬實，製有勘驗筆錄及現場略圖足稽。

爰斟酌地價漲幅程度、使用狀況、繁榮程度及附近租金水準等一切情形，認以按八十五年度公告現值年息百分之三調整租金為適當。依此標準計算，系爭土地公告現值為八十五萬元，公告現值年息百分之三為二萬五千五百元，而政府於八十五年二月間輔導收購蓬萊稻穀每公斤為十八元，有台灣省政府糧食局新竹管理處八十六年三月三十一日八十五竹二字第一一一七號函附卷可稽，折合蓬萊稻穀為一千四百十七公斤即二千三百六十二台斤。從而，被上訴人請求自起訴狀繕本送達翌日即八十六年二月十八日起，調整租金為每年蓬萊稻穀二千二百八十二台斤，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按租用基地建築房屋，其基地租金，依土地法第一百零五條規定準用第九十七條第一項之規定，以不超過基地申報價額年息百分之十為限。足見基地之租金以該土地申報地價為其計算標準。又平均地權條例第十六條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間內申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。

系爭土地於政府辦理規定地價時，是否曾申報地價？如未申報地價，依上開規定，應以公告地價百分之八十為其申報地價。究竟系爭土地之申報地價若干？原審未予調查審認，遽以八十五年公告現值作為調整租金計算之標準，即有未合。且「公告地價」

係指直轄市及縣（市）主管機關每三年辦理規定地價或重新規定地價時，依平均地權條例第十五條第三款公告之地價，與依平均地權條例第四十六條規定直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應調查地價動態，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表，為每年七月一日公告之「公告現值」，兩者性質不同，法律上效果亦異。

是法院得斟酌實情後，認「公告地價」較諸「申報地價」為準確時，揆諸本院四十七年台上字第一八二七號判例意旨，亦僅得以「公告地價」為調整租金之計算標準，不得以「公告現值」為標準。則原審以「公告現值」為調整租金計算之標準，其適用法規即有錯誤。上訴論旨，指摘原判決違法，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第二庭