最高法院八十九年度台上字第一三七一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第一三七一號

上訴人

丁○○

被上訴人

甲○○

　　　　　　　　丙○○

　　　　　　　　乙○○

右當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十七年四月十

五日臺灣高等法院第二審判決（八十六年度重上字第三六一號），提起上訴，本院判

決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十五年四月間經由信義房屋仲介股份有限公司之介紹，向被上訴人購買門牌臺北市中正區○○○路○段六四巷四號一樓、二樓房屋及其基地應有部分，雙方並於同年月十六日訂立不動產買賣合約書，依該合約書第三條第二項之約定，土地增值稅單、契稅單核下五日內，伊固需給付第三次款新臺幣（下同）一百五十七萬元，惟雙方應同時繳納各應負擔之稅費，由信義代書事務所送件移轉產權登記，否則依合約書第九條第一項之約定，每逾一日，被上訴人應按已繳房地價款千分之二計付違約金與伊，該土地增值稅單早於八十五年八月二十六日核發，依約被上訴人本應於同年月三十一日以前繳清稅款，因買賣標的無法全部適用自用住宅優惠稅率，被上訴人竟拒不繳納該增值稅，致延誤所有權移轉過戶時間。依約被上訴人除應移轉系爭房地產權與伊外，並應按伊已繳交之房地價款三百十四萬元，每逾一日計付千分之二違約金等情。求為命被上訴人移轉系爭房地產權，並給付七十五萬三千六百元及自八十六年五月一日起至交付日止，按日計付六千二百八十元違約金之判決。（逾上開金額之請求，經第一審判決駁回，未據上訴人聲明不服。）被上訴人則以：上訴人原向伊承租系爭建物，而於八十五年四月十六日向伊承買該房地，伊於辦理所有權移轉手續時，始發現一樓之地價稅自始按營業用稅率繳納，無法按自用住宅之優惠稅率申報增值稅，伊遂與上訴人協商，假予伊時日辦理自用住宅稅率之申報，伊則同意上訴人暫緩交付尾款一千二百五十六萬元，並繼續使用系爭建物而無須支付租金，雙方且於同年九月二十日重新訂立買賣契約，由伊切結若日後增值稅無法適用自用稅率，概與上訴人無涉。上訴人既同意伊延緩過戶時間，以辦理申報自用住宅稅率，竟於伊尚未辦理完竣前訴請移轉房地產權及給付違約金，即無理由。

再依不動產買賣合約書第三條第二項第四款之約定，買賣價金第三次款一百五十七萬元需於稅單核下五日內一次付清，上訴人迄未給付該款，伊當得行使同時履行抗辯權，而無遲延責任可言。又系爭房地總價一千五百七十萬元，上訴人僅給三百餘萬元即可先行使用至伊辦妥自用住宅稅率，同時享有使用房地及暫緩付款之利基，毫無損害可言，其訴請按日以六千二百八十元計算之違約金，亦無理由等語，資為抗辯。

原審審理結果以：按物之出賣人，負交付其物於買受人，使其取得該物所有權之義務，為民法第三百四十八條所明定。是以不動產買賣契約訂定後，除有特別約定外，出賣人即負有移轉不動產所有權與買受人之義務。本件兩造簽訂之不動產買賣合約書第三條有關付款部分，約定：「第一次款：（簽約）新臺幣一百五十七萬元整，……一、乙方（指被上訴人）所有之土地及建物所有權狀正本於簽約同時，交由信義土地登記專業代理人事務所保管。……二、雙方同意土地增值稅以自用住宅用地稅率方式辦理申報，但因可歸責於乙方之事由而無法辦理時（依稅捐機關審定為準），則逕按一般稅率完納稅款。第二次款：（用印）新臺幣一百五十七萬元整。第三次款：（完稅）新臺幣一百五十七萬元整。一、土地增值稅單、契稅單核發下來後五日內壹次付清，甲、乙雙方同時繳納各應負擔之稅費。第四次款：（尾款）新臺幣一千零九十萬元。金融機構貸款核撥時支付，同時交屋。」上訴人已繳納第一、二期價款，為兩造所不爭。雖被上訴人辯稱上訴人於增值稅單核下後，確曾同意伊申請自用住宅稅率而暫緩辦理過戶，雙方並於八十六年九月二十日重立買賣契約，以便伊辦理該稅率之申請云云。惟依被上訴人所提契約書內容，並無上訴人同意被上訴人暫緩辦理過戶之約定，而被上訴人甲○○所立切結書，僅載明「出賣人（即被上訴人）代理人乙○○於民國八十五年四月十六日立契將……之房地出售予丁○○，若出賣人之增值稅無法適用自用稅率時，概與承買人丁○○無涉，……。」字樣，不過重申上開合約書第三條有關土地增值稅率之約定，亦無上訴人同意被上訴人至何時辦好自用住宅稅率之約定。

證人即承辦系爭不動產移轉登記事務之代書宋建祥亦證稱：因被上訴人稅率問題無法確定，故未辦好過戶，被上訴人書立上開切結書係承諾在八十五年十二月三十一日以前辦好，過了年底，被上訴人要求再延一年以便辦理，買方不同意等語。參照上開合約書、切結書及證人之證詞，堪認上訴人雖曾同意被上訴人延緩辦理系爭不動產之自用住宅稅率，但應僅同意延期至八十五年十二月三十一日為止，被上訴人所辯上訴人曾同意於辦妥增值稅自用稅率完成後，始辦理系爭房地之所有權移轉登記云云，無期限限制，有違常情，自無可取。依系爭買賣合約書記載，上訴人應分四次給付買賣價金，上訴人於八十五年四月十六日給付第一次款，同年六月六日給付第二次款，第三次款項尚未給付，雖陳稱：伊所以未依約給付第三期款，乃因承辦代書轉知被上訴人於獲悉系爭一樓非依自用住宅用地稅率課土地增值稅後，明白表示不依約定期限繳納土地增值稅，伊於被上訴人完納土地增值稅之對待給付前，得依法行使同意履行抗辯權而拒絕給付該第三次款云云。證人宋建祥亦證稱：當次交易之程序，應由上訴人交付一百五十七萬元與伊，再由伊轉交被上訴人，而當日上訴人應交付契稅、被上訴人應交付增值稅，與伊一同至銀行完稅，始得辦理移轉登記，因被上訴人對稅率有意見，故拒絕繳交增值稅，上訴人在嗣後協議前，曾要求伊向被上訴人催繳增值稅等語。

然查上訴人應繳納之契稅與被上訴人應繳納之增值稅，乃對國家之公法上義務，於兩造間並不發生對待給付之關係，除有特別約定外，一方不履行繳稅義務，並不生他方得拒絕履行依買賣契約所應負之義務。縱被上訴人於獲知系爭一樓非依自用住宅用地稅率課土地增值稅後，曾向代書宋建祥明白表示不依約定期限繳納土地增值稅，上訴人亦無據以拒絕給付第三次款之理由。而被上訴人繳納土地增值稅，目的在履行移轉系爭不動產與上訴人之義務，上訴人對被上訴人亦負有給付第三期款一百五十七萬元之義務，該移轉登記與價金給付間，互有對價關係，被上訴人為同時履行之抗辯，則無不合。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，為民法第二百六十四條第一項所明定。而兩造互負之給付義務，除一方有先為給付者外，本應由雙方同時履行，如一造未履行其義務，不得以他造未先履行而請求賠償損害。本件被上訴人所為同時履行之抗辯有理由，已如前述，上訴人既尚未給付被上訴人一百五十七萬元價金，其以被上訴人應負違約責任，訴請被上訴人給付按已繳房地價款千分之二計算之違約金，即無理由等詞。因而命上訴人應於被上訴人移轉系爭房地產權之同時，給付被上訴人一百五十七萬元，並廢棄第一審所為命被上訴人給付違約金部分之判決，改判駁回上訴人之訴，經核於法並無不合。按因契約互負債務者，除自己有先為對待給付之義務者外，於他方當事人未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，為民法第二百六十四條第一項所明定。此即所謂之「同時履行抗辯權」。我民法並無雙方契約之一方當事人曾拒絕給付，即喪失其原有之同時履行抗辯權之明文，是以於他方當事人請求為對待給付時，仍非不得提出同時履行之抗辯。上訴人以被上訴人曾拒不繳納土地增值稅，即係拒絕辦理產權移轉登記，謂被上訴人已不得行使同時履行抗辯權云云，容有誤會。上訴論旨，執此並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，難謂有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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