最高法院八十九年度台上字第一二二八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第一二二八號

上訴人

甲○○

被上訴人

乙○○

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月二十二日台灣高

等法院第二審判決（八十七年度上字第一七一號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段一小段八三地號土地（下稱系爭土地）係伊與其他共有人共有，上訴人所有門牌號碼台北市○○街十九巷三五號建物（下稱系爭建物）占用系爭土地如第一判決附圖所示Ｋ部分，面積二一‧一○平方公尺，上訴人非土地共有人，又未經全體共有人同意，占用系爭土地，係無權占有等情，爰本於所有權之作用，求為命上訴人拆除系爭建物，將占用之土地返還伊及其他共有人之判決。

上訴人則以：伊向原共有人周溫柔承租系爭土地，地上之系爭建物亦經合法登記，取得所有權，自非無權占有。又周溫柔與其他共有人簽立分管契約，就各人分管部分，約定由個人處理，被上訴人繼受其他共有人取得系爭土地所有權，自應受分管契約之拘束。且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，系爭建物及土地分別由兩造先後取得所有權，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。況被上訴人已將其應有部分轉讓他人，亦無權利保護之必要等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人在訴訟繫屬中，雖將系爭土地所有權移轉於第三人，依民事訴訟法第二百五十四條第一項規定，於訴訟並無影響，上訴人辯稱被上訴人已將其應有部分轉讓他人，無權利保護之必要云云，尚非可採。次查上訴人所有系爭建物，占用系爭土地如第一審判決附圖所示Ｋ部分，面積二一‧一○平方公尺之事實，業經第一審法院勘查屬實，並囑託地政事務所測量明確，製有複丈成果圖在卷可稽。按分別共有人若未訂有分管契約，原則上其共有權利係抽象地存在於共有物之每一部分，各共有人亦僅得按其應有部分之比例使用收益，不得就特定部分為使用收益。被上訴人雖與系爭土地之共有人周溫柔訂立租賃契約書，承租系爭土地，惟未經其他共有人全體同意，租賃契約對被上訴人及其他共有人無任何拘束力。上訴人另辯稱周溫柔與其他共有人訂有分管契約，被上訴人繼受取得系爭土地所有權，應受分管契約之拘束云云，惟依上訴人提出之協議書所載內容觀之，僅係周溫柔與林亨安因改建樓房合建案，就舊有建築物之拆除與補償所為分配之協議，非就系爭土地如何使用管理而為分管之契約，所辯亦非可採。況查該協議書未經共有人全體簽名，其中共有人周淑月、周成發、周健生、周連勝雖列名於協議書上，然並未簽名。而列名之共有人周見智早已死亡，僅由繼承人中之一人簽名，其餘共有人郭麗雲、周茂林、周秀英、楊周月琴、周萬成、周東恆、周東河、周阿源、周金德、周范玉、周月英……等均未列為協議書之當事人，對全體共有人不生拘束力。

再系爭建物雖已合法登記由上訴人取得所有權，但並不當然推定上訴人對於占有之基地為有權占有，經向地政機關函查系爭建物登記之資料，亦查無任何可資証明上訴人有權占有之依據。周溫柔與他共有人無分管之契約，不得就特定部分為使用收益，無權占有系爭土地，上訴人向周溫柔買受系爭建物，亦無任何正當權源。末查系爭土地屬共有人全體共有，非周溫柔單獨所有，即土地與房屋非同一人所有，系爭建物又屬無權占有，無最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之適用，上訴人辯謂被上訴人應默許伊繼續使用系爭土地云云，仍非可採。從而，被上訴人本於民法第七百六十七條前段及第八百二十一條規定，請求上訴人應將系爭建物拆除，返還該占用之土地予伊及其他共有人，核無不合，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。又共有物分管之約定，亦不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。查系爭建物係上訴人向原土地之共有人周溫柔買受，系爭建物為一合法之建物，並由上訴人取得所有權，為原審確定之事實。而上訴人於原審抗辯：伊之前手周溫柔與他共有人間立有分管契約，除有證人周金鐵及周是故之證詞可佐證外，另有持分（應有部分）超過三分之二之共有人簽立之分管協議書可證；且從客觀之事實觀之，各共有人亦都按照上開分管約定履行占有及分管之事實，更可證明共有人間確存有分管契約存在；否則何以共有人間有自日據時期即建屋占有迄今，數十年間皆相安無事迄今等語。所稱倘非虛妄，能否謂周溫柔與他共有人間無分管契約存在或徵得他共有人同意而在地上建築系爭建物，即非無疑，原審遽以上開協議書未經共有人全體簽名，認共有人間無分管約定，非無可議。若周溫柔與共有人間有默示分管契約之存在，而由其建造系爭建物出賣與上訴人，上訴人繼受其分管契約，即不生無權占有之問題。事實究竟如何，有待澄清。又共有人周金鐵及周是故於另案亦證稱：「共有土地我們是約定分管，同意分管部分由個人單獨處理。」等語（見原審卷第五十四頁）。原審就上訴人此項有利之證據，何以不足採取，未於判決理由項下說明其意見非無判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第五庭