最高法院九十年度台上字第一二三一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第一二三一號

上訴人

甲○○○

訴訟代理人

吳 伯 昆律師

被上訴人

國產實業建設股份有限公司

法定代理人

林 嘉 政

訴訟代理人

賴 盛 星律師

右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月十四日台灣高

等法院第二審判決（八十七年度上字第九三七號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人先後於民國八十一年十一月十二日及八十二年六月七日向伊買受如第一審判決附表所示之房屋及其基地應有部分，暨停車位三個，總價新台幣（下同）一千零九十三萬元，已繳價款二百二十五萬元，尚欠八百六十八萬元未付。

伊已於八十六年一月十四日交付系爭房屋及停車位予上訴人，依約上訴人應辦理銀行貸款或以現金繳付上開價款，並繳納稅款、手續費等計四十萬元，詎屢經伊催告，上訴人迄未辦妥銀行貸款手續，亦未清償上開欠款。系爭契約業經伊解除，上訴人應返還系爭房屋、停車位及相當於租金之不當得利予伊等情。求為命上訴人將系爭房屋、停車位返還予伊；及自八十八年十二月八日起至返還房屋、停車位之日止，按月給付伊一萬一千八百七十一元之判決（未繫屬本院部分不予贅述）。

上訴人則以：伊已於八十六年七月二日至富邦銀行辦理貸款對保完成，系爭房屋有多項瑕疵，經伊通知，被上訴人迄未修繕，且欠交廚具設備二套，伊自得拒付價金，被上訴人解除契約，並非合法等語，資為抗辯。

原審以：被上訴人就其主張之事實，已據提出買賣合約書、交屋簽收單為證。上訴人已遷入系爭房屋居住，其於八十六年七月二十五日所發郵局存證信函，並稱：系爭房屋前已辦妥交屋手續等語，系爭房屋交屋簽收單係由上訴人於八十六年一月十四日簽收，於當日完成交屋手續，並經證人邱香幗證述明確。上訴人辯稱：系爭房屋尚未完成交屋手續云云，不足採信。系爭合約第六條約定：房屋、土地移轉登記規費、印花稅、監證（公證）費、契稅、代書費、房屋稅、辦理銀行貸款所生手續費、保險費、抵押權設定登記規費、代書費及房屋申請瓦斯所需手續費、設計費、材料費及錶租，由上訴人負擔，被上訴人得預估金額通知上訴人預為繳付等語，被上訴人預估上開費用為四十萬元，通知上訴人繳付，洵屬有據。系爭合約第三條付款方式約定：上訴人應向金融機構辦理貸款以繳付尾款，如因不可歸責於被上訴人之事由，致金融機構未予辦理貸款，上訴人於接到被上訴人通知之日起一個月內，應將原定貸款金額以現金一次交付予被上訴人。第四條並約定：倘上訴人違約不依照本約第三條約定付款，或不履行本約任何一項義務或不依被上訴人通知期限繳交第六條所約定任何一項稅費時，經被上訴人定十五日期間催告，上訴人仍不履行時，被上訴人得解除契約各等語。

上訴人雖辯稱：伊有向富邦銀行辦理貸款對保手續云云，但查上訴人於八十六年一月十日以其夫林玉崑為保證人向富邦銀行申請貸款，經該銀行徵信，林玉崑有拒絕往來紀錄，即通知上訴人更換保證人。上訴人雖於八十六年七月二日，邀同訴外人蘇麗雲為其作保，惟因蘇麗雲係臨時工，該銀行認其保證能力不足，於八十六年八月二十八日通知上訴人不予辦理貸款；復於八十六年十一月四日以電話通知上訴人，如欲貸款，應按銀行手續重新辦理等情，業據證人即該銀行職員羅麗幸證述綦詳，並有房屋貸款待處理案件、核保記載資料，及支票存款戶票據徵信開戶查詢簡覆單可考，足徵上訴人並未完成銀行貸款手續。上訴人另辯稱：系爭房屋有多項瑕疵，在被上訴人修繕完成前，伊得拒付尾款云云。查系爭房屋係在八十六年一月十四日交屋，上訴人於八十五年八月三十一日製作房屋檢查表及交屋驗收缺點紀錄，雖列載系爭房屋有多項瑕疵，惟被上訴人主張：上開瑕疵於交屋時均已修繕完成等語，徵之上訴人於八十六年一月十四日交屋簽收單並未記載系爭房屋尚有何瑕疵或其他保留文字，足徵被上訴人此項主張尚非無據。上訴人固於八十六年七月二十五日以郵局存證信函通知被上訴人，略謂系爭房屋有如該函所附「殘工事明細表」所列之缺失，要求被上訴人改善。惟該表所列各項缺失，均為依通常程序檢查即可發現者，上訴人遲至八十六年七月二十五日始通知被上訴人，違反民法第三百五十六條第一項所定之通知義務，依同條第二項規定，視為承認其所受領之物，不得再執此抗辯。上訴人復辯稱：被上訴人僅交付一套廚具設備，尚欠二套未交付云云。查上訴人將其所購兩戶房屋打通，廚房隔成一間，為其所不爭，被上訴人自僅須交付一套廚具，難認有欠交二套廚具。上訴人未依約辦理銀行貸款手續及繳付上開稅費，被上訴人於八十六年九月二十五日以郵局存證信函催告上訴人於三日內前往對保或於七日內繳足價金；又於同年十月六日以郵局存證信函定期七日通知上訴人繳足價金，上開信函均於八十六年十月十三日送達上訴人，被上訴人旋於八十六年十月十八日通知上訴人解除契約，與系爭契約第四條約定，應先定十五日期間催告不符，固不生契約解除之效力。惟按債權人催告定有期限而不相當時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生契約解除權。被上訴人為上開催告後，上訴人迄未依約付款，被上訴人於八十八年十二月七日言詞辯論時為解除系爭契約之意思表示，於法並無不合。系爭契約既已合法解除，被上訴人依民法第二百五十九條第一款規定，請求上訴人返還系爭房屋及停車位，洵屬正當，應予准許。上訴人自契約解除之翌日即八十八年十二月八日起，占有系爭房屋、停車位已無正當權源，依社會通念，其可能獲得相當於租金之利益，致被上訴人受損害，被上訴人自得請求上訴人返還不當得利。系爭房屋八十六年度之總價額為一百四十二萬四千五百元，有房屋稅繳款書可參，並為兩造所不爭，按其年息百分之十核計每月相當於租金之金額為一萬一千八百七十一元。被上訴人請求上訴人自八十八年十二月八日起至返還系爭房屋、停車位之日止，按月給付伊一萬一千八百七十一元，尚非無據，亦應予准許。爰就上開應准許部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。按出賣人交付買賣標的物，如有輕微瑕疵，買受人應僅得就該瑕疵相當之價金，拒絕自己之給付，始符誠實及信用方法。系爭房屋縱有如上開「殘工事明細表」所列警眼、緊急照明燈未裝、浴室缺水杯、玻璃皿、杯架、抽風機平頂燈故障及欠交廚具二套並鑰匙等項缺失（見第一審卷一○○頁），亦屬輕微，上訴人以此為由拒不依約繳付稅費四十萬元及價金餘款八百六十八萬元，難認正當。

次按當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約。上訴人遲延給付上開價款，經被上訴人定期七日催告，雖與系爭契約第四條所定十五日之催告期限不符，惟至原審八十八年十二月七日言詞辯論時，已逾該約定之催告期限，上訴人仍未履行，被上訴人於是日依該條約定解除契約，並無不合。原審認被上訴人解約為合法，而為其勝訴之判決，理由雖有未盡，但結果並無二致，仍應予維持。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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