最高法院九十一年度台上字第一三一一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第一三一一號

上訴人

丙○○

上訴人

乙○○

上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

洪明俊律師

共同訴訟代理人

邱清銜律師

被上訴人

桃園縣中壢市公所

法定代理人

葉步樑

訴訟代理人

邱永祥律師

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十九年八月二日台灣高等法院第二

審判決（八十九年度重上字第八五號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人之法定代理人已變更為葉步樑，並據聲明承受訴訟，核無不合，合先敘明。

次查被上訴人主張：坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段（下均同小段）九二之一、之二、之四、之一一、之二五、之二六、之二七、之二八、之二三、之二四、之二九號十一筆土地為伊管理之中壢市所有土地，兩造就其中九二之一號內如原判決附圖（下稱附圖）所示Ｃ部分（下稱Ｃ部分）、九二之二五號內如附圖所示Ｂ部分（下稱Ｂ部分）、九二之二六號內如附圖所示Ａ部分（下稱Ａ部分）、九二之二七號土地，於民國七十五年及八十一年間訂有耕地租約，就九二之四號內如附圖所示Ｆ部分（下稱Ｆ部分）、九二之二三號內如附圖所示Ｈ部分（丁部分除外，下稱Ｈ部分）、九二之二三號內如附圖所示Ｊ部分（下稱Ｊ部分）、九二之二四號土地，於七十五年間訂有耕地租約，多年來上訴人均未耕作，任其荒廢，又任令他人堆置廢土、設置大型廣告招牌，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項，租約無效，且有同條例第十七條第一項第四款之情事，均已依法編定為非耕地使用，經伊表示終止租約；另九二之二號內如附圖所示Ｄ部分（下稱Ｄ部分）、九二之二八號、九二之一一號內如附圖所示Ｋ部分（乙部分除外，下稱Ｋ部分）、九二之一一號內如附圖所示Ｌ部分（戊部分除外，下稱Ｌ部分）、九二之二九號內如附圖所示Ｎ部分（丙、戊部分除外，下稱Ｎ部分）土地，遭上訴人無權占有使用等情，爰基於民法第四百五十五條租賃物返還請求權及第七百六十七條所有物返還請求權之規定，求為命上訴人返還上開土地之判決。

上訴人則以：兩造就系爭土地均有耕地租賃關係，伊於系爭土地歷來均種植瓜果蔬菜，並無不自任耕作或繼續一年不為耕作之情形，伊非無權占有等語，資為抗辯。

原審以：九二之一號Ｃ部分、九二之二五號Ｂ部分、九二之二六號Ａ部分、九二之二七號、九二之二號Ｄ部分、九二之二八號、九二之四號Ｆ部分、九二之二三號如Ｈ部分（丁部分除外）、九二之二三號Ｊ部分、九二之二四號、九二之一一號Ｋ部分（乙部分除外）、九二之一一號Ｌ部分（戊部分除外）、九二之二九號Ｎ部分（丙、戊部分除外）之土地（下稱系爭土地）為中壢市所有，由被上訴人管理，現為上訴人占有之事實，為上訴人所不爭，有土地登記簿謄本足據，並經履勘測量屬實，堪信為真實。兩造間固於七十五年間就分割前九二之一號內○點○三九四甲、九二之二號內○點○二四八甲、九二之四號○點一九九二甲、九二之一一號內○點○○七六甲土地訂立公有耕地租賃契約，復於八十一年間就分割前九二之一號內○點○三九四甲、九二之二號內○點○二四八甲土地訂立公有耕地租賃契約，有公有耕地租賃契約可參，依該租約與土地登記簿謄本觀之，九二之一號於八十年分割出九二之二五、九二之二六號前，其面積為三八二平方公尺，分割後九二之一號為三七平方公尺、九二之二五號為二五六平方公尺、九二之二六號為八九平方公尺，三筆合計為三八二平方公尺，而兩造間無論於七十五年所訂租約或八十一年所訂租約之面積亦均為三八二平方公尺（即○點○三九四甲），故此三筆土地均為上訴人原承租範圍之土地；九二之二號土地原面積為五七八平方公尺，其中有二四○點五四平方公尺（即○點○二四八甲）出租予上訴人，八十年九二之二號土地分割出九二之二七號土地面積二五一平方公尺及九二之二八號土地面積三一平方公尺，則原有租約部分應僅係九二之二七號土地之大部分。至上訴人占用九二之二號土地Ｄ部分面積二九四平方公尺、九二之二八號全部土地三一平方公尺，應非上訴人租賃之土地；九二之四號原為一九三二平方公尺，上訴人七十五年間承租九二之四號全部一九三二平方公尺（即○點一九九二甲），嗣九二之四號於七十六年分割出九二之二三號，九二之四號成為一二○二平方公尺、九二之二三號則為七三○平方公尺，總和仍為一九三二平方公尺，七十五年租約面積應包括分割後之九二之四號及九二之二三號土地全部；九二之一一號原為二三八四平方公尺，上訴人於七十五年間承租其中七三點七一平方公尺（○點○○七六甲），嗣九二之一一號分割為九二之一一號七三七平方公尺、九二之二九號一五七五平方公尺，九二之二四號面積七二平方公尺，以分割後之面積推算，上訴人承租分割前九二之一一號之範圍，於分割後存在於九二之二四號土地，則上訴人占用九二之一一號Ｋ部分面積六四平方公尺（扣除乙部分建物面積）、Ｌ部分面積六二平方公尺（扣除戊部分建物面積），以及九二之二九號Ｎ部分面積一五三平方公尺（扣除丙、戊部分建物面積），自始為無租約之土地。上訴人謂其占用之系爭土地均訂有租約云云，並無可採。查一耕地租約內多筆土地，承租人將其中一筆轉租或不自任耕作，則原租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據。上訴人就分割前之九二之一號承租面積為三八二平方公尺（○點○三九四甲），惟依上訴人所指測量結果，其僅占用分割後之九二之一號中之Ｃ部分、九二之二五號中之Ｂ部分、九二之二六號中之Ａ部分，其餘一三七平方公尺上訴人並未占有而任其荒廢；另上訴人就分割前之九二之四號土地承租面積為一九三二平方公尺，經依上訴人所指測量結果，上訴人僅占用分割後之九二之四號Ｆ部分，以及九二之二三號Ｈ部分（扣除丁部分建物面積）、Ｊ部分土地，其餘一九四平方公尺土地，上訴人並未占有而任其荒廢或由他人搭建建物，此為上訴人所不否認，上訴人顯未就租約內之全部土地自任耕作，是原租約全部無效。

上訴人就所承租之土地，於八十年至八十四年間不自任耕作而任令系爭土地荒蕪之事實，業經證人彭盛淇證述明確，於八十年四月二十九日當時，九二之一、之二、之四、之一一、之二三號土地上無農作物及改良物，有會勘紀錄足憑，堪信屬實。足認上訴人於八十年間及八十年至八十四年間有不自任耕作之情形。則兩造於七十五年間就分割前九二之一、之二、之四、之一一號土地所訂立之耕地租賃契約，及八十一年間訂立之耕地租賃契約，均因上訴人不自任耕作而全部租約而無效。又系爭土地於八十六年七、八月間雜草叢生，堆置貨櫃等物之事實，業經證人田國龍、彭盛淇證述屬實，另觀被上訴人聲請調解前之現場照片，九二之二五、之二七、之二號土地上，確有大型廣告棚架、招牌、建物、堆置貨櫃、廢土、竹竿等物，且雜草遍地叢生，以雜草高度及地上物變化情形，及證人彭盛淇、鄒貴勷之證詞，除上開照片所示大型廣告棚架外，系爭土地曾於八十一年間另設置有廣告看板，至八十三年間始因颱風而倒塌，貨櫃屋經營檳榔攤達二、三年之久，而如第一審證六編號五照片之建物，亦存在達數年之久，亦足證系爭九二之二五、之二七、之二號等土地，於八十六年七、八月前已有相當久之時期不自任耕作而任令荒蕪情事，而上訴人對該建物在系爭土地上之事實不爭，而第一審證六編號四照片顯示之廣告棚架即架設於該建物周邊並有部分跨越該建物，且與原審八十七年五月二十二日履勘現場時拍攝之照片對照觀察，亦顯示上開大型廣告招牌棚架係位於九二之二五、之二七、之二號土地上，上訴人辯稱：廣告招牌未占用系爭土地云云，難信屬實。證人鄒貴勷雖證稱：上訴人很勤勞，上訴人一直有在種，另外在楊梅買山坡地來耕種云云，然上訴人另購土地耕種，並不能證明上訴人自任耕作系爭土地，且鄒貴勷自承：不清楚上訴人曾否中斷耕種，亦未注意是否每個角落種植，八十六年下半年種何物不清楚云云，對第一審證六編號四照片顯示之大型廣告看板，竟稱：沒有注意，因沒有叫我調解也就沒有仔細看，我只注意路燈、水溝，我只看他種芭樂云云，顯然鄒貴勷對系爭土地上耕作之情形並非熟知且有袒護上訴人之虞，自難遽採為有利於上訴人之認定。上訴人提出之八十六年十一月二十五日現場會勘報告結論固載：「一、環北路南側主要種植地瓜。二、環北路北側少部分地瓜，大部分種植南瓜。」，然依被上訴人提出之當日照片所示，現場大小石頭遍地均沾滿泥土，種植之南瓜、地瓜均幼弱，又與聲請調解前系爭土地之現場照片對照，原設於九二之二五、之二七、之二號土地上貨櫃、廣告棚架之位置已大幅移至甲部分，地面上之竹竿、雜草均已清除，且棚架佔地面積亦大幅縮小，被上訴人主張：上訴人任令系爭土地荒蕪多時，於被上訴人聲請調解後會勘前始重新翻土種植云云，尚堪採信。另八十七年一月二十一日履勘現場時，系爭土地雖栽種零星之地瓜、南瓜、芥菜等，無雜草，但大、小石頭遍地無沾附泥土，九二之四、之一一號土地上仍有大量廢棄的水泥塊之情，有當日勘驗筆錄與拍攝現場照片可考，與八十八年一月十二日上訴人所稱：花生、地瓜、南瓜十月間已經採收，等次年三、四月後才能開始種植云云不符；而八十七年一月二十一日第一次履勘現場一年後之同時期即八十八年一月十二日再度履勘現場時，現場堆置連根拔起的雜草，雜草高度及腰等情，亦有勘驗筆錄及拍攝現場照片及被上訴人提出八十八年一月間勘驗前現場之照片可稽，堪認上訴人並無從事定期（按季或按年）收穫而施人工於土地以栽培農作物之耕作行為，就所承租之土地不自任耕作，任令土地荒蕪多時，兩造七十五年間就分割前九二之一、之二、之

四、之一一號內之部分土地所訂立之耕地租賃契約，及八十一年間就分割前九二之一、之二內之部分土地訂立之耕地租賃契約，均因上訴人不自任耕作而使全部租約無效。至於無租約部分之土地，上訴人既未能舉證證明有何其他得占有之合法權源，自均屬無權占有。被上訴人本於民法第七百六十七條之規定，請求上訴人返還系爭土地，為有理由，應予准許等詞，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

關於上訴駁回部分：按耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。是承租人應自任耕作，如有違反，原訂租約無待於另為終止表示，當然無效。又此所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言；如一耕地租約內有多筆耕地，承租人將其中一部轉租或不自任耕作，則原租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據。而不自任耕作，係兼指轉租及將耕地借予他人使用，或交換耕作、或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，如築巷道、堆置物品等，或無正當理由不自任耕作而任令荒蕪而言。原審以兩造就九二之一、之二五、之二六、之四、之二三號土地訂立之耕地租賃契約（分割自原來九二之一、之四號田地），而上訴人於八十年至八十四年間，不自任耕作而任令荒蕪，違反耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，兩造就該部分土地耕地租賃關係因而歸於消滅，則上訴人占有九二之一號Ｃ部分、九二之二五號Ｂ部分、九二之二六號Ａ部分、九二之四號Ｆ部分、九二之二三號Ｈ部分（丁部分除外）、九二之二三號Ｊ部分之土地，已無正當權源；至上訴人占有之九二之二號Ｄ部分、九二之二八號、九二之一一號Ｋ部分（乙部分除外）、九二之一一號Ｌ部分（戊部分除外）、九二之二九號Ｎ部分（丙、戊部分除外）之土地，非上訴人原承租之範圍，上訴人亦未能證明其占有之正當權源，即屬無權占有。被上訴人本於物上請求權，自得請求上訴人返還前開土地；原審就此部分為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤。又按耕地三七五減租條例第二十六條第二項所謂非經調解、調處不得起訴者，依同條第一項規定係指出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議之事項，本件被上訴人係本於所有權法律關係請求返還土地，非為應調解、調處之事項。上訴意旨，猶就原審取捨證據及認定事實之職權行使，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。

關於廢棄發回部分：按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例業經變更，不得再予援用，為本院最新之見解（本院八十八年台上字第一號判例參照）。查上訴人占有之九二之二七號、九二之二四號二筆土地，兩造訂立公有耕地租賃契約，為原審確定之事實。惟依卷附土地登記簿之登載，上開二筆土地之地目均為「林」，分別分割自原來九二之二號林地、九二之一一號林地（按：九二之一一號林地亦係分割自九二之二號林地）（見一審卷㈠第二二四、二二七頁；桃園縣政府租佃爭議調處不成立案卷附登記簿影本）。該二筆土地是否為農、漁、牧地，有無耕地三七五減租條例規定之適用，尚滋疑義。乃原審以上訴人違反耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，謂九二之二七號、九二之二四號二筆土地之租賃關係因而歸於消滅，並以之為上訴人不利論斷之依據，是否允當，猶待詳查審酌。關於此部分，被上訴人主張其已終止兩造間之租賃契約，其情究竟如何？尚屬不明，應認有廢棄發回之理由。上訴意旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭