最高法院九十一年度台上字第四０五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第四０五號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

許卓敏律師

被上訴人

力山廣告有限公司

法定代理人

陳福令

訴訟代理人

周燦雄律師

右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十九年五月二十九日台灣高等

法院第二審判決（八十九年度重上字第一六三號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：兩造均係坐落台北市○○○路○段二號、四號、六號、六號之一、六號之二和台北市○○○路○段一號、三號、五號、七號即中央住商辦公大樓（下稱中央大樓）之區分所有權人，中央大樓屋頂為全體區分所有權人共有，被上訴人未得全體區分所有權人之同意或區分所有權人會議之特別決議，竟無權占有屋頂平台設置廣告招牌（下稱系爭招牌）等情，爰依民法第八百二十一條、第七百六十七條之規定，求為命被上訴人拆除系爭招牌，將中央大樓屋頂回復原狀後返還伊及其他全體共有人之判決。

被上訴人則以：伊設置系爭招牌，係基於與中央大樓管理委員會訂立之租賃契約，民國八十八年十二月十八日召開之區分所有權人會議，已就該租賃契約作成追認之決議，自符合公寓大廈管理條例第八條第一項、第二十九條第一項及中央大樓規約第七條之規定，伊非無權占有等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人於七十四年五月二十四日，取得雜項使用執照，在中央大樓屋頂平台設置廣告招牌，與中央大樓管理委員會簽訂租賃契約，租期至八十年十二月三十一日止，嗣中央大樓管理委員會再於八十七年十一月六日，通過出租中央大樓頂樓予被上訴人設置廣告招牌之決議，並以簽署授權同意書之方式，分別徵詢過半數區分所有權人之同意，而於八十七年十二月二十六日與被上訴人簽訂租賃合同，租期自八十八年一月一日起至九十三年十二月三十一日止。中央大樓管理委員會復於八十八年十二月十八日，召開區分所有權人會議，於一百十一戶之區分所有權人中，以六十戶之出席，四十五戶同意，十戶反對，五戶棄權之決議，通過追認八十七年十二月二十六日出租頂樓予被上訴人設置廣告招牌合約等情，為兩造不爭之事實，並有租賃契約、台北市政府工務局七四使字第０五九二號雜項使用執照、和解筆錄、租賃合同、中央大樓八十七年第十屆第三次管理委員會會議記錄、協議書、授權同意書、中央大樓八十八年十二月十八日區分所有權人會議開會通知單、簽到簿、會議紀錄影本可稽，堪信為真實。查公寓大廈管理條例第八條第一項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為」，第一條第二項規定：「本條例未規定者適用其他法令之規定」，依特別法優先適用普通法原則，屋頂平台出租設置廣告物情形即無庸適用民法第八百十九條即須經全體共有人同意之規定。公寓大廈管理條例第三十一條第一項各款所列舉需特別決議之情形，均為重大影響區分所有權人之權益，但無包括同條例第八條第一項所規定情形，而其第五款所謂：「約定專用或約定共用事項」應屬區分所有權人間對於使用大樓空間特別情形之約定，至出租屋頂平台設置廣告物，僅為大樓管理收益事項，非屬該款情形，無須以特別決議方式表決。被上訴人係依據租賃關係使用屋頂平台，非以區分所有權人身分約定專用，自不因其恰為中央大樓區分所有權人，即需以特別決議方式出租。本件租賃行為適用同條例第二十九條所定普通決議方式即可。又該條例第二十九條亦規定，公寓大廈若有規約另為規定，應優先適用，而中央大樓依同條例第二十六條訂有「中央住商辦公大樓規約（下稱系爭規約）」，按規約是由區分所有權人所共同訂定，在效力上，依私法自治原則，只要規約內容不牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。同條例施行細則第二條第一項各款僅係規定應載明於規約始生效力之事項，並非限制區分所有權人會議之決議同時須具備人數及其區分所有權比例之強制規定，本件系爭規約既未限制表決權中應含之所有權比例，即毋庸將此列為決議通過之要件，復無再適用同條第二十九條關於出席及同意之區分所有權比例。中央大樓既已於八十八年十二月之區分所有權人會議中，以六十戶之出席，四十五戶同意，十戶反對，五戶棄權之決議，通過同意出租頂樓予被上訴人設置廣告招牌，追認管理委員會訂立之租約，被上訴人設置廣告招牌於中央大樓，自符合公寓大廈管理條例第八條第一項之規定。至上訴人另主張被上訴人設置廣告招牌，是否符合台北市政府所規定之「台北市建築物招牌廣告及樹立廣告設置要點暨圖解說明」之規定，乃行政上之管理規定，與本件之判斷無涉。從而上訴人依民法第八百二十一條、第七百六十七條之規定，求為命被上訴人將系爭招牌拆除，將屋頂回復原狀後返還上訴人及其他全體共有人，為無理由等詞，為其判斷之基礎。

按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室非依法令規定，並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，公寓大廈管理條例第八條第一項定有明文。是關於在中央大樓屋頂平台設置廣告物之行為，除須合於法令規定外，並應經區分所有權人會議之同意，始得對抗區分所有權人。而此區分所有權人會議之決議方式，應依同條例第二十九條、第三十條、第三十一條規定為之。查中央大樓屋頂平台係包括兩造在內之中央大樓全體區分所有權人之共有部分，被上訴人已取得雜項使用執照，於中央大樓屋頂平台設置系爭招牌，並與中央大樓管理委員會訂定租賃契約，為原審確定之事實。而系爭招牌係應取得使用執照之建築物（見一審重訴字卷第四一頁），卷附被上訴人與中央大樓管理委員會於八十七年十二月二十六日訂定之「租賃合同」第五條約定：「對建築物之屋頂部分，非經乙方（被上訴人）同意不得設立突出物或有妨礙本廣告媒體或另租第三人作廣告之用，否則應賠償乙方在該媒體之製作費用及對廣告客戶之賠償。」（見一審簡易卷四六頁），就中央大樓屋頂平台之使用，有排他之約定，可見中央大樓屋頂平台似已成為被上訴人約定專用部分；果爾，因公寓大廈管理條例第三條第五款規定「約定專用部分」係指「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，並不以無償為限，則上訴人主張：被上訴人身為共有人，於中央大樓屋頂平台設置系爭招牌，不論設定約定專用或租賃，均為獨自占有之排他使用，該當公寓大廈管理條例第三十一條第一項第五款規定，應有所有權人三分之二及比例合計三分之二以上出席，出席四分之三及比例合計四分之三以上之區分所有權人會議同意行之云云，即非全然無據。

原審見未及此，未予詳查審認，徒以出租屋頂平台設置廣告物，僅為大樓管理收益事項，無須以特別決議方式表決為由，即為不利於上訴人之論斷，是否允當，非無斟酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。系爭招牌之設置，對中央大樓之屋頂平台之使用本身是否屬重大改變？是否係改良行為？對大樓之結構是否有影響？均攸關區分所有權人會議決議之方式，尚待澄清，案經發回，併予指明。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭