最高法院九十二年度台上字第一八六五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第一八六五號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

謝恩華律師

被上訴人

甲○○

右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十年十月十九日台灣高等法院

第二審判決（九十年度上易字第三號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人於民國八十二年六月四日向伊購買坐落台北縣林口鄉○○段三塊厝小段一之四地號所有權應有部分一萬分之八、同小段一之四七地號所有權應有部分一萬分之八八六之土地及其上建號八三一六號、門牌號碼台北縣林口鄉○○路一八七巷三一弄二九號五樓、地下二層應有部分八分之一之建物，暨同巷三三號地下二層之一應有部分一六分之一，即台北縣林口鄉○○路一八七巷二九號及三三號共用地下二層防空避難室內，如台北縣新莊地政事務所九十年五月十一日土地複丈成果圖（即原判決附圖，下稱附圖）所示Ａ部分面積一二平方公尺之八號車位（下稱系爭房地），約定價金新台幣（下同）七百二十八萬元。被上訴人於訂約時給付頭期款二百萬元後，要求先行遷入居住，伊予應允，惟約定就系爭房地之銀行貸款利息，自八十二年六月七日起由被上訴人繳納。詎被上訴人遷入系爭房地後，遲未依約交付其餘價款及辦理所有權移轉登記，並自八十六年一月起，未再繳付銀行貸款利息，致系爭房地遭銀行以伊為債務人聲請查封。經伊要求被上訴人出面處理，雙方乃於八十八年六月二十二日簽訂協議書（下稱系爭協議），約定被上訴人應負擔系爭房地所生之稅捐及相關費用，並立即辦理撤銷查封事宜，若無法履行及完成產權移轉，除賠償伊之損失外，伊得逕為解除合約，沒收價金。因被上訴人迄執行法院於八十八年六月二十四日拍賣系爭房地前，均未依系爭協議之約定辦理，伊衹得自行籌款與銀行協議撤銷查封，再催告被上訴人給付價金及完成過戶手續，仍未獲置理。伊已解除系爭房地買賣契約，依民法第二百五十九條之規定，被上訴人即應返還系爭房地等情，求為命被上訴人將門牌號碼台北縣林口鄉○○路一八七巷三一弄二九號五樓全部建物及坐落同鄉○○段一之四七地號如附圖所示Ａ部分面積一二平方公尺之八號車位（下稱系爭房屋）遷讓交還伊之判決（第一審命被上訴人將「系爭房地」遷讓返還上訴人，上訴人於原審將聲明減縮為「系爭房屋（含車位）」）。

被上訴人則以：兩造訂立系爭房地買賣契約後，伊無力繳納移轉過戶所需之稅款，乃徵得上訴人之同意，暫緩辦理移轉登記，由伊代上訴人繼續繳納銀行貸款作為給付價金之方式長達三年半，伊即無違約可言。且伊已依系爭協議所為伊應於二個月內籌足一百十萬元過戶稅費之約定，徵得訴外人陳慶輝之允諾，可隨時向其借款，反係上訴人拒不簽章配合辦理產權移轉手續。其既屬違約之一方，自不得解除契約請求伊返還系爭房地。縱認上訴人之解約合法，其沒收伊所繳付之價金三百五十八萬元及貸款一百餘萬元作為違約金，顯屬過高，應予酌減返還伊所付之價金，並與伊之返還系爭房地同時履行等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：依兩造簽訂之系爭房地買賣契約，被上訴人於簽約時支付頭期款二百萬元後，即得遷入居住使用，但銀行貸款利息則由被上訴人繳納。嗣因被上訴人無力支付稅款，不僅未能辦理所有權移轉登記，更未繳納貸款利息，致系爭房地為法院查封。雙方另簽訂系爭協議後，被上訴人仍未履行而由上訴人自行籌款與銀行協議撤銷查封等情，有兩造不爭執之不動產買賣契約書、法院裁定、存證信函、協議書可證，堪認為真正。依系爭協議，有關過戶及撤銷查封，均應由被上訴人負責處理及負擔費用，業經證人即書寫該協議書之代書游振裕證稱屬實，核與被上訴人之夫洪仰裕所稱：「當初約定銀行貸款（應係指系爭房地之查封）是由我們負責塗銷，……房子要被拍賣，我有打電話給上訴人，告訴他我錢籌不出來，請他想辦法」等語相符，亦可信為真實。被上訴人辯稱其依系爭協議，僅負有於二個月內籌款一百十萬元辦理所有權移轉登記及負擔撤銷查封費用之義務云云，即非可取。

是被上訴人既未能履行系爭協議所約定之撤銷查封義務，上訴人依該協議書之約定解除契約，並依回復原狀之規定請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，於法並無不合。又因被上訴人違約，上訴人主張依買賣契約之約定，其得沒收被上訴人已繳款項，原亦非無據，惟系爭房地買賣總價款為七百二十八萬元，被上訴人已依約交付價金三百五十八萬元，並自八十二年六月起至八十五年底止代繳貸款利息一百三十八萬元，另經上訴人強制執行得款五萬二千三百九十九元，就該三百五十八萬元價金部分，上訴人已受有以週年利率百分之五計算利息之利益約為一百四十三萬二千元，故上訴人所受之利益為六百四十四萬四千三百九十元。至上訴人交付系爭房地予被上訴人占有使用，受有相當於租金損失之損害，以月租二萬五千元計算，為二百四十二萬五千元。另經力霸仲介公司鑑價結果，系爭房地現值僅餘四百七十萬元，與買賣價金七百二十八萬元相較，其價差二百五十八萬元為上訴人因系爭房地跌價所受之損失，合計上訴人之損害為五百萬五千元。依此計算結果，上訴人沒收被上訴人繳付之全部價金作為違約金，顯屬過高，應予酌減至二百十四萬零六百十元，並於酌減後返還其中超過損害之利益一百四十三萬九千三百九十元予被上訴人。因系爭買賣契約經上訴人解除後，兩造即互負回復原狀之義務，被上訴人應返還所受領占有之系爭房屋（含車位），上訴人則應返還自被上訴人受領之金錢，且此等相互義務，有同時履行抗辯規定之適用。

為原審心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及舉證與前揭判決結果無礙，不必逐一論述。因而依上訴人減縮後之聲明，維持第一審所為上訴人勝訴之判決，命被上訴人遷讓返還系爭房屋（含車位），另依被上訴人同時履行之抗辯，命上訴人同時給付被上訴人一百四十三萬九千三百九十元。

按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文。此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。又約定之違約金額過高者，法院得審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減至相當之數額（本院四十四年台上字第七○二號、四十九年台上字第八○七號判例參照）。倘法院認定違約金額確屬過高而准予核減，該核減後應返還之金額，即非違約金，應認仍屬依原契約關係所付價金、報酬……等之一部。苟該應返還之金額係本於同一雙務契約所生者，於回復原狀時，自有同時履行抗辯規定之適用。

本件原審斟酌被上訴人已為一部履行、社會經濟狀況、上訴人所受損害及被上訴人已代繳貸款利息一百三十八萬元等情後，認定上訴人沒收被上訴人所繳之價金三百五十八萬元作為違約金，顯屬過高，應予酌減至二百十四萬零六百十元，揆諸首揭說明，其依被上訴人同時履行之抗辯，命上訴人同時返還被上訴人酌減後已非違約金而屬價金之一百四十三萬九千三百九十元，於法洵無違誤。上訴論旨，猶就原審採證、認事及解釋契約之職權行使，暨原判決贅述之理由，指摘原判決命其同時給付部分違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

Ｋ