最高法院九十二年度台上字第七一三號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第七一三號

上訴人

戊 ○ ○

上訴人

丁 ○ ○

上訴人

甲○○○

上訴人

乙 ○ ○

上訴人

己 ○ ○

共同訴訟代理人

羅 炘 沂律師

上訴人

丙 ○

訴訟代理人

賴 德 旺律師

右當事人間請求履行契約事件，兩造對於中華民國九十一年十月一日臺灣高等法院第

二審更審判決︵九十一年度上更㈣字第一二七號︶，各自提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人戊○○、丁○○、甲○○○、乙○○、己○○五人︵下稱戊○○等五人︶主張：伊於民國六十八年六月間，分別向對造上訴人丙○購買其所興建坐落基隆市中正區○○○段砂子園小段八八號︵重測後為中正區○○段八三五號︶土地上建物，即門牌基隆市○○街六號地下層八斗子明志家園小吃夜市城預售屋如原判決附圖︵下稱附圖︶所示攤位之永久使用權及其基地應有部分，均已依約繳付價金。詎丙○自完成第十四期工程後即停止施工，迄今尚有如原判決附表㈠︵下稱附表㈠︶所示部分工程未完成。又丙○應於竣工後交付攤位與伊，而系爭攤位已於六十九年十月二十七日竣工，並取得使用執照，經伊催告，迄仍未交付，伊因而每月受有每坪新臺幣︵下同︶七百五十元相當於租金之損害金及違約金等情，求為命丙○將附圖所示攤位完成如附表㈠所載工程後，再將系爭攤位及土地所有權狀依原判決附表㈡︵下稱附表㈡︶所示分別交付與伊，並給付伊如原判決附表㈢︵下稱附表㈢︶所示損害金及如原判決附表

㈣︵下稱附表㈣︶所示違約金暨均加計自起訴狀繕本送達之翌日即八十三年四月十三日起算法定遲延利息之判決。︵其中損害金之利息超過自七十三年十一月二十八日起至八十三年三月二十七日止部分，已判決戊○○等五人敗訴確定。另丙○反訴請求戊○○等五人塗銷系爭攤位之基地所有權應有部分移轉登記，並給付滯納金及各項費用部分，亦經三審裁判其敗訴確定。︶上訴人丙○則以：對造上訴人戊○○等五人均未依兩造所訂買賣契約書之約定付款，乙○○僅付至第十四期款，其餘四人僅付至第十五期款，而系爭攤位所在之建物地下層早在六十九年七月三十日即已取得使用執照，並於同年十月二十七日經核准變更用途供作店舖使用。伊先於七十年十月二十三日定五日期限，催告對造上訴人繳清未繳期款及辦理交屋，均未獲置理後，乃於八十二年五月二十五日解除買賣契約，對造上訴人自不得再為請求等語，資為抗辯。

原審將第一審所為駁回戊○○等五人之訴之判決部分予以廢棄，改判命丙○將附圖所示攤位完成如附表㈠所示工程後，再將攤位及土地權狀依附表㈡所示分別交付戊○○等五人，並給付戊○○等五人如附表㈣所示之違約金及法定利息，而駁回戊○○等五人就附表㈢所示損害金及其利息之上訴，無非以：戊○○等五人主張於六十八年六月間，向丙○購買系爭攤位，乙○○已繳付至第十四期款，其餘四人繳付至第十五期款之事實，為丙○所不爭執，並有買賣契約書可稽，堪信為真實。查本件為雙務契約，戊○○等五人向丙○買受系爭攤位及其基地，買受人負有支付價金與出賣人，出賣人則負有交付房地與買受人並使取得產權之義務。核閱系爭買賣契約書第四條約定﹁第十五期價款於使用執照核准時繳付﹂，第十二條約定﹁使用執照核准時應將土地持分權狀交付﹂觀之，既明定於使用執照核准時互負交付該期價金與土地權狀之義務，則丙○之交付土地持分權狀義務與戊○○等五人之給付第十五期價款義務，顯有對待給付之關係。次查戊○○等五人曾於七十年九月二十六日以基隆郵局第四七三號存證信函致丙○略以﹁系爭工程開工已兩年多，預定工作天僅四百天，已逾交屋期一年多，何時能完工交屋？﹂，丙○於同年十月二十三日始以存證信函限期五日催繳期款，並表示同時辦理交屋云云，足見戊○○等五人已對丙○遲延完工提出異議，並為同時履行之抗辯，茲丙○迄未交付該權狀，則戊○○等五人為同時履行之抗辯，並拒絕給付第十五期款，自屬有據。次查預售屋之買賣，買受人當以所買受之標的完成為主要目的。系爭契約書第二條約定﹁訂購之攤位內容包括攤位之用電、水管等設備﹂字樣，契約書末建材設備欄復加註﹁領取使用執照後特別贈送水電、通風設備﹂，足見系爭攤位之水電設備包括於戊○○等五人購買之標的範圍內，則第十六期款約定﹁於水電工程完成時繳付﹂，該水電工程自應包括系爭攤位水電設備在內。系爭攤位之用電、水管等有關水龍頭及水電分錶等設備，迄未完工，既為丙○所不爭，戊○○等五人主張伊尚無給付第十六期款之義務，亦屬有據。丙○抗辯大樓建物之水電工程已完工，系爭攤位之水電縱未完工，戊○○等五人仍應於六十九年十月二十七日支付第十六期款，其等迄未繳款，給付遲延云云，要非可取。況查戊○○等五人分別向丙○買受系爭攤位，其總價金均在二十三萬五千元至三十萬五千元之間，乙○○已繳付至第十四期款，其餘則繳交至第十五期，縱認欠繳一期或二期買賣價金，其欠繳金額最低者為一萬七千元，最高者亦不過四萬元，約為總價金之六分之一至八分之一許︵如扣除交屋期款則更少︶。換言之，戊○○等五人已繳付大多數之買賣價金，僅少數期款未繳。丙○雖於七十年十月間，致函戊○○等五人謂系爭攤位已完工可交屋，催告限五日內繳納第十五期及第十六期價款，並辦理交屋等語。然查系爭攤位迄戊○○等五人起訴為止，其牆壁、屋頂均未粉刷，各攤位之水電未完成，公共設施亦有多處尚未完工，且有漏水情形，經現場勘驗查明。丙○謂已完工云云，並不可採。則丙○先於七十年十月間催告戊○○等五人繳交所欠未逾四萬元之價金，嗣於十一年後之八十二年五月間，始為解除系爭買賣契約之意思表示，其解除契約顯失公平而違誠信。丙○既未依債之本旨提出給付，其遽予催告戊○○等五人給付第十五期款、第十六期款，自不生催告、解約之效力。戊○○等五人依買賣契約書之約定，請求丙○完成如附表㈠所示之工程並交付系爭攤位及基地持分所有權狀，自屬有據，應予准許。末按違約金有懲罰性質之違約金及賠償總額性質之違約金。違約金如屬懲罰性質者，債務人不履行債務時，債權人除得請求債務人給付此違約金外，尚得請求履行或不履行之損害賠償，違約金如屬賠償總額性質者，則此違約金視為不履行而生損害之賠償總額，債務人不履行債務時，債權人僅得請求債務人給付此違約金，不得更行請求賠償損害，此觀民法第二百五十二條之規定自明。此二種違約金之法律上效力不同。系爭買賣契約書第三條所約定之違約金係稱：倘有逾期，每逾一個月按甲方實付價款之千分之二計算，作為違約金給予甲方云云，並非約定一次給付若干違約金，其法律上性質為損害賠償額之約定甚明。是戊○○等五人於本件祇得請求違約金，而不得請求損害賠償。綜上，戊○○等五人本於買賣之法律關係訴請丙○完成如附表㈠所示之工程，並交付系爭攤位及基地應有部分之所有權狀，及請求丙○依約給付如附表㈣所示之違約金暨法定遲延利息部分，應予准許；至訴請給付如附表㈢所示損害金本息部分，則不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按違約金，依其性質可分為懲罰性之違約金與賠償額預定性之違約金二種，當事人間約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，始依民法第二百五十條第二項規定，視為因不履行而生損害之賠償總額。

又違約金如屬懲罰性質者，債務人不履行債務時，債權人除得請求債務人給付此違約金外，尚得請求履行或不履行之損害賠償，並為原判決所是認。乃原審未探求系爭買賣契約書之內容及當事人訂約之意思，僅以該契約第三條非約定一次給付若干違約金，即認其法律上之性質為損害賠償額之約定，並據以駁回戊○○等五人損害賠償之請求，已嫌速斷。次查系爭買賣契約書第三條約定﹁竣工期限：乙方︵指丙○︶保證本商城於開工日起，四百工作天竣工，以申請使用執照之日期為竣工日期，倘有逾期，每逾一個月按甲方︵指戊○○等五人︶實付價款之千分之二計算，作為違約金給予甲方﹂云云，可知其違約金係以申請使用執照日期有無逾四百工作天，為計算之基準。

原審未詳加勾稽並計算其逾期日數，遽准戊○○等五人請求自六十九年七月二十一日至同年十月十七日之違約金，亦欠允洽。再者，當事人請求法院判決之聲明應明確，查附表㈡僅記載系爭攤位所在之基地地號，及攤位門牌、面積、價金等項，並無基地應有部分登記之情形，則戊○○等五人請求丙○交付者究為何人名義之基地應有部分所有權狀？其應有部分若干？尚屬不明，能否為是項請求？丙○有無給付之可能？均滋疑義。又戊○○等五人請求丙○施作之附表㈠工程項目，經對照系爭買賣契約及所附﹁建材設備﹂，並未能查悉所請求之各該項目範圍、數量之依據，原審未遑查明，遽准戊○○等五人之請求，尤屬可議。兩造上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。

據上論結，本件兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第四庭