最高法院九十二年度台上字第一三七二號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第一三七二號

上訴人

丙○○○

訴訟代理人

柳 正 村律師

被上訴人

甲 ○ ○

被上訴人

乙 ○ ○

共同訴訟代理人

蔣 志 明律師

右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國九十二年一月二十八日台灣高等

法院台中分院第二審更審判決（八十九年度重上更㈠字第一○號），提起上訴，本院

判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人就伊所有坐落台中市○區○○段七○、七○之一、七○之二地號土地（下稱系爭土地）內如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｐ部分面積○‧○二六八公頃，Ｌ部分面積○‧○○一○公頃，Ｏ部分面積○‧○○○二公頃，Ｑ部分面積○‧○○一九公頃，及Ｎ部分面積○‧○○○三公頃有不定期限租賃關係存在。該等土地地目雖為田，惟其中七○地號土地，業經台中市政府編定為住宅區，其餘二筆土地，則編定為道路用地。上訴人於Ｐ、Ｌ、Ｏ部分土地上建有門牌編為台中市○○街七號房屋一棟，並自民國八十二年十月一日起至八十五年十一月間將承租之系爭土地及其上房屋出租與訴外人吳文正經營三元泵浦工廠。因該工廠從事泵浦馬達生產，使用攻牙鑽孔雙用機等電力設備合計超過四十匹馬力，違反都市計畫法第三十二條、第三十四條規定，伊已依土地法第一百零三條第二款及第三款之規定，終止租約等情。爰依民法第七百六十七條之規定，求為命上訴人拆除附圖所示Ｐ、Ｌ、Ｏ部分土地上之房屋，將該部分土地連同Ｑ、Ｎ部分土地返還與伊之判決。

上訴人則以：伊與吳文正所立之房屋租賃契約書約明房屋不得供作非法使用或存放危險物品影響公共安全，故吳文正經營三元泵浦工廠，與伊無關。況吳文正經營泵浦工廠，從事馬達、泵浦之組裝，並未違反刑法或行政刑法，與土地法第一百零三條第二款規定供違反法令之使用有間；伊又僅出租房屋，未將土地一併出租，亦無同條第三款規定轉租基地於他人之情事。伊與吳文正終止租約，收回房屋居住後，已寄付八十五年度一年份之租金經被上訴人收受，被上訴人顯然同意伊繼續承租土地。其終止租約，尤非合法等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴人就附圖所示Ｐ、Ｌ、Ｏ、Ｑ、Ｎ部分之土地，有不定期限租賃關係。其中系爭七○地號土地，業經台中市政府編定為住宅區，其餘二筆土地，編定為道路用地。而上訴人於Ｐ、Ｌ、Ｏ部分土地上建有系爭房屋，曾將該房屋出租與吳文正經營三元泵浦工廠，吳文正在該房屋所使用之電力設備有攻牙機、……試電機等機器設備，使用電力超過四十匹馬力及有噴漆設備、……輸送帶等事實，有土地登記簿謄本、台中市政府工務局簡便行文表及測量成果圖等件為證，並經第一審法院履勘現場屬實，有勘驗筆錄及照片足稽，均堪信為真實。查上訴人將其承租系爭土地上之房屋出租與吳文正經營三元泵浦工廠，吳文正既使用為數眾多之動力機械，及備有噴漆等設備，顯係在住宅區內經營泵浦之生產及加工，並為泵浦之噴漆，已違反都市計畫法第三十二條、第三十四條所為住宅區係為保護居住環境而劃定，區內土地及建築物之使用，不得有礙居住寧靜、安全、衛生之限制，而其使用之電力設備超過四十匹馬力，作業場所之樓地板面積超過一百平方公尺（系爭房屋合計有二八○平方公尺），更與為落實維護居住環境之寧靜、安全及衛生而制定之都市計畫法臺灣省施行細則第十六條第一項第二款及同項第三款第二目所為住宅區不得開設使用電力及氣體燃料超過三匹馬力，作業廠房之樓地板面積合計在一百平方公尺以上，經營須以噴漆作業之事業等規定相違，足以危害公共安全。雖上訴人與吳文正所訂之房屋租賃契約書約定房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全，但吳文正之妻薛秀美既證稱：向上訴人承租廠房已有二、三年，工廠要生產泵浦馬達，當初承租時即有說要作工廠使用等語，可見上訴人明知吳文正承租系爭房屋係經營泵浦馬達生產之工廠而仍出租，自係將房屋供吳文正違法之使用。縱上訴人於事後終止與吳文正之租約，將系爭房屋收回自住，亦不影響其違約之事實；至系爭土地經都市計畫劃定為住宅區○道路用地，並公布實施後，細部計畫是否經編定、公共設施保留地是否徵收、及是否正式實施土地使用分區管制均不影響其效力；即使系爭房屋係建於都市計畫法發布實施前，其使用仍應受限制。

是被上訴人主張其得依土地法第一百零三條第二款之規定終止兩造之租約，應屬可取，且其依此終止租約，並不以先期通知為必要。不能以被上訴人於終止租約前曾收取到期之租金，解為其同意續租而拋棄終止租約之權利。兩造間之租賃關係既經被上訴人合法終止，上訴人仍占用系爭土地即屬無權占有。被上訴人依民法第七百六十七條之規定，請求上訴人將附圖所示Ｐ、Ｌ、Ｏ部分土地上之房屋拆除，將該部分土地連同Ｑ、Ｎ部分土地均予返還，為有理由，應予准許等詞，為原審心證之所由得。因而維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法洵無違誤。

按土地法第一百零三條第二款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。又出租人依土地法第一百零三條第二款之規定終止租約，乃因承租人以基地供違反法令之使用，法律始賦與出租人收回基地之權利，即無民法第四百五十條第二項、第三項規定之適用。本件上訴人之承租人吳文正於系爭房屋開設工廠，有違都市計畫法及都市計畫法臺灣省施行細則等有關維護居住環境寧靜、安全及衛生之限制，足以危害公共安全，為原審所認定，其據以論斷被上訴人可不經先期通知而合法終止租約收回系爭土地，並無不當。被上訴人依法行使其權利，更無違誠信原則可言。上訴論旨，徒執前詞及就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使為指摘，聲明廢棄原判決於其不利部分，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

Ｋ