最高法院九十三年度台上字第二五０二號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第二五０二號

上訴人

乙○○

上訴人

戊○○

共同訴訟代理人

蔣志明律師

被上訴人

太平市公所

法定代理人

江連福

被上訴人

癸○○

　　　　　　　　壬○○

　　　　　　　　甲○○

　　　　　　　　丙○○

　　　　　　　　丁○○

　　　　　　　　辛○○

　　　　　　　　庚○○

　　　　　　　　子○○

　　　　　　　　己○○

　　　　　　　　丑○○

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十二年四月二十九日台灣高等

法院台中分院第二審判決（九十年度上字第一０二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台中縣太平鄉○○路段一０二、一０二之八、一０二之一七、一０二之二三、一０二之二四、一０二之三０、一０二之三一、一０二之三二、一０二之三三、一０二之三五、一０二之三七、一０二之三九、一０二之四二、一０二之

四四、一０二之四六、一０二之五一、一０二之五四、一０二之五五、一０二之五六、一０二之五七地號等二十筆土地為伊共有，應有部分各二分之一。被上訴人分別占用如原判決附圖（下稱附圖）所示部分土地，均無正當權源，伊得依民法第七百六十七條規定，請求被上訴人拆除地上建物交還占用之土地。又被上訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之利益，致伊受損害，亦應返還不當得利予伊等情。求為命：㈠被上訴人丑○○將如附圖所示Ｍ部分地上建物拆除，交還Ｍ、Ｍ之１部分土地予伊，及給付伊新台幣（下同）二十四萬三千九百六十七元，暨自民國八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊二萬八千三百三十六元，並加付法定遲延利息；㈡被上訴人甲○○將如附圖所示Ｊ部分地上建物拆除；㈢被上訴人辛○○將如附圖所示Ｉ部分地上建物拆除，交還Ｉ、Ｉ之１部分土地予伊，及給付伊十二萬四千三百九十四元，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊一萬四千四百四十八元，並加付法定遲延利息；㈣被上訴人癸○○、壬○○將如附圖所示Ａ部分地上建物拆除，交還Ａ、Ａ之１部分土地予伊，及給付伊二十五萬三千六百十元，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊二萬九千四百五十六元，並加付法定遲延利息；㈤被上訴人庚○○將如附圖所示Ｄ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及給付伊七萬三千二百八十六元，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊八千五百十二元，並加付法定遲延利息；㈥被上訴人子○○將如附圖所示Ｆ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及給付伊二萬九千八百九十三元，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊三千四百七十二元，並加付法定遲延利息；㈦被上訴人丁○○將如附圖所示Ｌ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及給付伊二十七萬零九百六十八元，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊三萬一千四百七十二元，並加付法定遲延利息；㈧被上訴人己○○將如附圖所示Ｐ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及給付伊四萬九千一百七十九元，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊五千七百十二元，並加付法定遲延利息；㈨被上訴人太平市公所將如附圖所示Ｎ、Ｏ部分地上建物拆除，交還Ｎ、Ｏ、Ｏ之１、０之２部分土地予伊，及給付伊二十八萬四千四百六十八元，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊三萬三千零四十元，並加付法定遲延利息；㈩被上訴人丙○○將如附圖所示Ｋ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及給付伊十二萬九千二百十六元，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊一萬五千零八元，並加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分不予贅述）。

被上訴人則以：系爭土地原為訴外人林鑽燧所有，伊與林鑽燧間有租地建屋之契約，於基地出賣時，有優先購買權。上訴人買受系爭土地時，買賣雙方未通知伊優先承購，其買賣契約不得對抗伊。伊本於租賃關係占有系爭土地，非無權占有，亦無不當得利等語，資為抗辯。

原審以：上訴人就其主張之事實，已據提出土地登記簿謄本為證，並有土地複丈成果圖可稽。系爭土地原為林鑽燧所有，林鑽燧於台灣光復後遷居日本，將系爭土地委託訴外人葉作樂律師管理。林鑽燧於四十七年八月十六日死亡，葉作樂於六十三年十二月二十四日以林鑽燧名義，與上訴人戊○○訂立買賣契約，嗣林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩（下稱林守成等四人）於七十二年八月二十日與戊○○訂立和解書，承認上開買賣契約，於七十三年五月十五日與戊○○及訴外人李文騫就系爭土地簽立買賣契約，李文騫嗣將其債權出賣予上訴人乙○○，系爭土地於七十六年十月十四日辦理所有權移轉登記為上訴人共有，應有部分各二分之一。系爭土地自日據時期起即由林鑽燧出租予除甲○○外之其餘被上訴人或其被繼承人做為建築房屋之基地，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，發給承租人「小作料領收通帳」為繳租憑證。嗣由葉作樂管理收租，發給承租人「租金繳納記帳」為憑，林鑽燧死亡後，其繼承人林守成等四人仍委託葉作樂繼續管理。有上開小作料領收通帳、租金繳納記帳、戶籍謄本、和解契約書及另案台灣台中地方法院六十八年度訴字第二０四０號、原法院六十八年度上字第一一五四號、本院七十年度台上字第一四六八號判決可稽。上訴人雖否認上開小作料領收通帳及租金繳納記帳之真正，惟不能舉證證明，自不足採。戊○○曾以林守成、林玉枝、林守直（林守藩死亡，由林守成等三人繼承）之受任人地位，於七十五年九月九日以郵局存證信函通知丑○○之被繼承人賴福來、丁○○及丙○○之被繼承人林春木、癸○○及壬○○之被繼承人蔡萬掌、己○○之前手陳朝南、子○○及太平市公所，表明：伊受林守成等三人委任全權處分系爭土地，茲以每平方公尺六千零五十元出售，請於文到二十日內，依所占用土地面積以上開價格訂立買賣契約，交付價款。另自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內，依約定稻谷照農會公告價格折算現金向訴外人游振福處繳清，逾期即終止租約等語，益證丑○○等就系爭土地有租賃關係存在。上訴人雖主張：縱認被上訴人有承租系爭基地，渠等之房屋均已改建，應認租賃權已消滅云云。但查系爭土地上房屋均屬老舊之建築物，辛○○房屋（新光路新生巷三號）之納稅義務人為訴外人蔡亮，丁○○房屋（同巷七號）之納稅義務人為訴外人林鎮卿、林炳榮、林式標，己○○房屋（同巷十一號）之納稅義務人原為林金墻，於六十四年五月十日、六十五年十一月、七十一年七月二十二日，相繼變更為邱德中、陳朝南、己○○名義，丑○○房屋（同巷十七號）原納稅義務人為訴外人韓金卿、韓發，於六十三年十月二十五日變更為丑○○、賴福來名義，丙○○占用如附圖所示Ｋ部分土地建造一層鐵皮屋，房屋稅起課日期為八十年七月，庚○○、丑○○、壬○○、癸○○之房屋均經增建，有台中縣稅捐稽徵處大屯分處函可稽。按房屋稅條例於五十七年一月一日施行，系爭土地上之建物，均於五十七年一月開始設籍納稅，尚難認有改建之事實，上訴人此項主張並非可採。按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條定有明文。戊○○於七十二年八月二十日與林守成等四人訂立和解契約書，係以一百零四萬元及日幣一千萬元之價格買受包括系爭土地在內之三十六筆土地，其通知除甲○○外之被上訴人或其被繼承人，將買賣價金提高為每平方公尺六千零五十元，顯有不實，難認已合法通知承租人，自不得以上開買賣契約對抗承租人。上訴人不得主張其為系爭土地之出租人，其以出租人之地位催告被上訴人繳付租金及終止租約，亦非合法。除甲○○外之被上訴人就系爭土地之租賃關係仍屬存在，有權占用系爭土地，無不當得利可言。

上訴人依民法第七百六十七條規定請求除甲○○外之被上訴人拆除系爭土地上建物，交還土地，及依民法第一百七十九條規定，請求被上訴人返還不當得利，為非正當，不應准許。至甲○○房屋（新光路新生巷五號）之納稅義務人為楊保、李燕參，甲○○對該建物並無所有權或處分權，上訴人請求甲○○拆除該建物，亦屬無據，不應准許。爰廢棄第一審所為癸○○、壬○○、丙○○敗訴部分之判決，改判駁回上訴人該部分之訴，及維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴及附帶上訴。

按私文書之真正，如他造當事人有爭執，舉證人即應負證其真正之責。被上訴人辛○○、庚○○、丁○○、丙○○（下稱辛○○等四人）提出之租金繳納記帳及小作料領收通帳為私文書，上訴人既否認其為真正，即應由辛○○等四人負舉證之責，乃原審未經辛○○等四人舉證，徒以上訴人不能證明該文書為偽造，即認其為真正，自有未合。次查庚○○房屋（新光路二十四號）之房屋稅起課日期為六十三年十二月，被上訴人癸○○、壬○○之被繼承人蔡萬掌房屋（同路三十二號）之房屋稅起課日期為六十一年二月，丙○○房屋（同路新光巷七號）之房屋稅起課日期為八十年七月，有台中縣稅捐稽徵處大屯分處函可稽（見原審卷㈡一三九至一四一頁），原審謂上開建物均於五十七年一月開始設籍繳納房屋稅，與卷存證據資料不符。庚○○、蔡萬掌、丙○○房屋倘係嗣後所建者，是否在原承租基地範圍內？又蔡萬掌房屋於六十二年四月、被上訴人丑○○房屋（同巷十七號）於五十八年一月均有增建（見同上函），其增建部分有無逾原承租基地範圍？另辛○○房屋（同巷三號）之納稅義務人為訴外人蔡亮，丁○○房屋（同巷七號）之納稅義務人為訴外人林鎮卿、林炳榮、林式標，被上訴人己○○房屋（同巷十一號）之納稅義務人原為訴外人林金墻，嗣後始相繼變更為訴外人邱德中、陳朝南及己○○名義，丑○○房屋原納稅義務人為訴外人韓金卿、韓發，嗣後始變更為丑○○、賴福來名義（見同上函），上開房屋之原所有人對於系爭基地有無租賃關係，攸關其後手能否繼受其租賃權，均待澄清。復查上訴人於七十六年六月二十七日與林守成等三人訂立土地買賣所有權移轉契約書，於七十六年十月十四日辦畢所有權移轉登記，取得系爭土地之所有權。原審既謂戊○○曾於七十五年九月九日以林守成等三人之受任人地位，以郵局存證信函通知丑○○之被繼承人賴福來、丁○○及丙○○之被繼承人林春木、蔡萬掌、己○○之前手陳朝南、子○○及太平市公所，催告渠等於文到十日內繳清自五十四年起積欠之租金，逾期即終止租約，則系爭租約當時已否經合法終止，攸關上訴人與林守成等三人於七十六年六月二十七日所訂買賣契約能否對抗各該承租人，亦待查明。末按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。被上訴人甲○○於原審已自認其對所占有之房屋有事實上處分權（見原審卷㈢八九頁），原審未注意及此，遽認其就系爭建物無處分權能，並有可議。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第一庭

Ｅ