最高法院九十三年度台上字第三四０號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第三四０號

上訴人

財團法人中華基督教衛理公會

法定代理人

曾紀鴻

法定代理人

訴訴代理人 宗淑媛律師

法定代理人

吳旭洲律師

法定代理人

李念祖律師

法定代理人

牛豫燕律師

法定代理人

李永然律師

複代理人

徐鈴茱律師

複代理人

彭郁欣律師

被上訴人

財政部國有財產局台灣南區辦事處

法定代理人

王禮賢

訴訟代理人

王寶輝律師

右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二

十一日台灣高等法院第二審判決（八十九年度重上訴字第五０七號），提起上訴，本

院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人於民國五十一年十一月十六日出具切結書載明：「保證依照建築圖樣建築難民住宅及工廠之用決不轉售轉租或作其他用途否則聽憑貴處撤銷買賣關係無息領回已繳款項」等語，以擔保其所承購之國有土地，將來僅供公益事業使用，而申請被上訴人轉報行政院核准以「專案讓售」方式，在五十二年四月九日向被上訴人購買原奉准出賣高雄市政府興建國民住宅之重測前坐落高雄市前鎮區○○○段一之一七地號等四十二筆國有土地，擬以興建「福音新村」等貧民住宅及工廠，收容難民自食其力，完成布倫茂先生捐款辦理慈善救濟事業之遺旨。惟上訴人於五十二年間申購上開土地後，除曾於該土地上興建「福音新村」等貧民住宅及工廠，收容大陸來台難民自食其力外，竟於六十三年間違約將其中重測前戲獅甲段一八之二地號等十六筆土地轉賣訴外人張復成興建「三多高級公寓」。且於上訴人出具預告登記承諾書，就其餘如原判決附表所示六筆土地及同所一五五０地號土地（以下合稱系爭土地），辦畢「不得轉售、轉租或作其他用途」之預告登記後，即大舉興訟訴請當初收容之難民、貧民住戶遷讓，並將系爭土地規劃為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ區，而與訴外人宏巨公司簽訂合建契約，再另委由訴外人奇育公司合作興建商業住宅大樓，將該大樓為出租之營利行為。上訴人與宏巨公司簽訂上開合建契約後，即按系爭土地規劃區域分別進行合建事務，並成立預告登記塗銷小組，規劃排除系爭一五五０地號土地預告登記，嗣因塗銷預告登記未果，竟任由訴外人皇雄公司以新台幣（下同）一千萬元之小額債權，聲請台灣高雄地方法院強制執行拍賣一五五０地號土地，使訴外人即宏巨公司負責人段津薪另行設立之皇普公司取得現值達十億元以上之系爭一五五０地號土地所有權，借以排除一五五０地號土地預告限制移轉登記之效力，並實得八億二千萬元。

又上訴人於訴請當初收容之難民、貧民戶遷讓之後，更將系爭一０九一、一四九二、一四九四、一四九六地號土地上原供難民居住及謀生工廠使用之建物拆除，並就一０九一地號土地申請高雄市政府工務局核發建造執照，擬興建地下三層、地上十二層之辦公大樓外，其餘土地竟任由荒廢。上訴人之上開行為不僅違反切結書「不得轉售轉租或作其他用途」之內容，亦有違上開切結書所載「保證依照建築圖樣建築難民住宅及工廠」之約定，被上訴人自得依切結書第二條之約定解除兩造間就系爭七筆土地之買賣契約，被上訴人以本件起訴狀繕本之送達為解除兩造間就系爭七筆土地買賣契約之意思表示等情。爰依解除契約回復原狀之法律關係，求為命上訴人將第一審判決附表所示六筆土地所有權移轉登記予中華民國之判決。

上訴人則以：⑴上訴人否認系爭切結書為真正。⑵縱系爭切結書為真正，該切結條款之真意僅在擔保買賣雙方確實依約完成買賣手續，買賣手續完成，即失所附麗，該切結條款即失其效力。⑶系爭切結書第二條之拘束內容，係對上訴人所有系爭土地之使用、收益及處分等權能之深度且不合理限制，有違公序良俗及憲法對財產權保障之規定，不應發生效力。⑷系爭切結書縱認有效，上訴人亦無違反切結書約定之情事。⑸台灣地區現在已無港澳難民，顯與五十年代之社會情勢不同，依情事變更之法律規定，系爭切結書第二條約定，已無拘束力或其拘束力應受限制等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人於五十二年四月九日曾申請被上訴人轉報行政院核准以「專案讓售」方式，向被上訴人購買原奉准出賣高雄市政府興建國民住宅之重測前坐落高雄市前鎮區○○○段一之一七地號等四十二筆國有土地。上訴人於買受該土地後，於六十三年間，曾將其中重測前戲獅甲段一八之二地號等十六筆土地轉賣予訴外人張復成及薛國樑興建「三多高級公寓」，經被上訴人發見報請上級主管機關財政部國有財產局轉呈行政院核示結果，同意上訴人就已出賣之上開一八之二地號等十六筆土地，以補繳差額地價方式辦理結案外，就其餘未出賣之一之一七地號等二十六筆土地，向地政機關申請辦理預告登記。該其餘未出賣土地於六十七年九月二十日辦理地籍圖重測後，合併登記為同區○○段一０九一、一四八九之一、一四九一、一四九二一四九四、一四九六及一五五０地號等七筆土地。系爭七筆土地目前使用及登記情況為：一四八九之一及一四九一地號土地，業已興建完成地下一層、地上十六層及五層之集合式住宅二棟，其中興建完成之地上十六層建物，已出租供為學生眷舍使用。一五五０地號土地市值約十億元，業經訴外人皇雄公司以一千萬元之小額債權，聲請台灣高雄地方法院強制執行拍賣，由訴外人皇普公司取得所有權。一０九一、一四九二、一四九四及一四九六地號土地上原供難民住宅及謀生工廠使用之建物，上訴人業已全部拆除，並就一０九一地號土地申請核發建造執照，擬興建地下三層、地上十二層之辦公大樓，其餘土地目前荒廢中。查上訴人於第一審八十九年五月二十九日言詞辯論時，曾對系爭切結書之真正不爭執，亦不否認該切結書係上訴人之法定代理人施季言以上訴人之名義簽立，施季言既以上訴人之法定代理人身分代表上訴人簽立系爭切結書，縱非使用上訴人法人之印鑑章，亦不得否認該切結書形式上為真正之事實。何況系爭切結書上所蓋用「中華基督教衛理公會」之印文，與卷附上訴人不爭執其真正之中華基督教衛理公會六十五年五月十日衛總字第三０六號函上所示印文比較對照結果完全相符，益證系爭切結書係上訴人於五十一年十一月十六日出具予被上訴人收執之文件。依系爭切結書記載內容：「具切結書人中華基督教衛理公會今向財政部國有財產局臺灣南區辦事處申購高雄市○○○段一之一七號等國有土地四十筆面積約二．五五五二甲因本會為建築香港來台難民住宅及工廠急需在貴處未辦竣出售手續前茲為表示本會承購誠意依貴處所預估價款一、四

九九、三九一元預繳并願願遵守下列各項：（一）具結人申購之土地及聯勤第二六兵工廠禁建區範圍確定後以貴處實際測量分割面積為準并願依照貴處核定價格如期辦理多退少補。（二）具結人申購前開土地保證依照建築圖樣建築難民住宅及工廠之用決不轉售轉租或作其他用途否則聽憑貴處撤銷買賣關係無息領回已繳款項不作任何要求。……」。可知上訴人申購系爭土地之目的係為建築供香港來台難民使用之住宅及工廠，且為達到上開目的，上訴人並簽立系爭切結書，保證決不轉售、轉租或作其他用途，否則願由被上訴人「撤銷」買賣關係。兩造就上開切結書第二條約定之真意，乃以上訴人未依約定於系爭土地上興建難民住宅、工廠或轉售、轉租或作其他用途為解除原因，而保留被上訴人解除契約之權利，由被上訴人一方以意思表示使系爭土地買賣契約自始歸於消滅之意思。上訴人既願意簽立系爭切結書，該切結書對上訴人而言自有拘束力。又上訴人既以舉辦慈善事業為其創會目的，並受美國基督教長老會委任以其教友布倫茂先生所遺留美金六十萬元購買系爭土地興建住宅及工廠供「中國貧民」以為住宅及謀生之用，且上訴人於系爭土地上所興建之「福音新村」，又確實提供為港澳來台之大陸難民及台灣地區貧民居住使用，並於輔導該難貧民生活得以自給後，再以其他貧苦對象接替居住，足見切結書第二條前段所載「難民」，係指貧民而言，並非限制為大陸難民。另依兩造於六十五年間，就系爭土地辦理預告登記之目的觀之，更足證切結書第二條約定之旨趣，亦在於限制上訴人任意使用、處分系爭土地，以為永續興辦慈善事業之用。該約定內容自無違反國家社會一般利益及道德觀念以及民法上強行規定或憲法對財產權保障之規定。又該約定並非限制建築式樣必須永久「依照建築圖樣」建築，自不會與公共秩序或公益有違，上訴人抗辯該約定違反公序良俗及憲法對財產權保障之規定而無效，並無足採。又系爭切結書第二條所謂之難民，既非侷限於香港大陸難民，則上訴人只要繼續舉辦慈善事業，提供收容貧苦人民自食其力，即已達當初切結不得轉售轉租之目的。上訴人抗辯，因現在已無香港大陸難民，依情事變更之法律規定，系爭切結書約定已無拘束力云云，亦無可採。上訴人曾將系爭土地規劃為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ區，亦即一五五０地號土地為Ａ區，一四九六地號土地為Ｂ區，一四九四地號土地為Ｃ區，一四九二地號土地為Ｄ區，一四九一及一四八九之一地號土地為Ｅ區。並於七十九年四月十日以第二十七屆董事會第九次會議決議，就系爭一五五○地號土地上興建完成房屋，依分配比例上訴人百分之三十三，及系爭一四九六、一四九四、一四九二、一四九一及一四八九之一地號土地上興建完成房屋，依分配比例上訴人百分之四十，擬與訴外人宏巨公司簽訂合建契約。又依上訴人八十三年十一月二十六日第三十二屆董事會第六次會議決議紀錄記載，上訴人於八十三年間即有塗銷預告登記之意圖。復因預告登記無法塗銷，上訴人又擬將Ａ基地出租予宏巨公司，嗣因上訴人與宏巨公司合建或出租之方案並未如願，上訴人復於八十五年五月九日與皇雄公司簽訂合建契約，以上訴人所有之系爭一四九二、一四九四、一四九六及一五五○地號等四筆土地，提供予皇雄公司為投資興建高層辦公商業大樓及高層店鋪集合住宅之建築用地。惟因被上訴人知悉後，通知上訴人不得違反系爭切結書約定使用土地，致上訴人未履行合建契約，皇雄公司乃就一五五０地號土地部分解除契約，並於另案起訴請求上訴人返還保證金一千餘萬元獲得勝訴判決確定後，以該確定判決為執行名義，聲請法院執行查封拍賣系爭一五五０地號土地受償，致該一五五０地號土地以八億二千萬元之高價，由皇普公司得標買受。上訴人顯係利用拍賣程序，以達到塗消該一五五０地號土地預告登記之目的。上訴人與皇雄公司簽訂之合建契約，除一五五○地號土地外，尚有另三筆土地即系爭一四九二、一四九四、一四九六地號土地，該三筆土地並未經皇雄公司解除契約，上訴人與皇雄公司間之合建契約現仍存在，僅因預告登記尚未解除，故迄今並未有何建築或申請建造執照之行為。上訴人就一四九二、一四九四、一四九六及一五五○地號土地，與皇雄公司簽訂合建契約之行為，顯已違反系爭切結書「不得轉售」之約定。故不論上訴人就一○九一、一四八九之一、一四九一地號土地之使用，是否有無違反切結書第二條之約定，上訴人既已就另四筆土地與皇雄公司簽訂合建契約，已違反切結書「不得轉售」之約定，被上訴人即得依切結書之約定解除兩造就系爭土地之買賣契約。被上訴人已以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，被上訴人依解除契約回復原狀之法律關係，請求上訴人將如第一審判決附表所示六筆土地所有權移轉登記予中華民國，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文。本件被上訴人既係依系爭切結書約定，解除買賣契約，請求回復原狀，則上訴人抗辯系爭五十一年十一月十六日切結書，已為兩造於六十五年三月五日就系爭土地辦理之預告登記所取代而失其效力，被上訴人不得依該已失效之切結書主張權利云云。暨抗辯系爭七筆土地，乃分別獨立之權利客體，為可分之給付，有無違反系爭切結書約定，應就七筆土地分別以觀，不得以其中一筆或數筆土地違反切結書約定，即解除全部買賣契約云云（原審卷第二宗一七七、一七八、一八七、一八八、

二二八、二二九、二四六頁），自屬重要防禦方法，原審就此重要防禦方法，恝置不論，遽為不利於上訴人之判決，自屬判決不備理由。又上訴人抗辯，其與皇雄公司就一四九六、一四九四、一四九二、一四九一、一四八九之一地號土地簽訂之合建契約，已於八十七年八月三十一日協議解除云云，並提出協議書為證（原審卷第一宗四一、四二、五九、六０頁、第二宗二三八頁）。原審對於此項防禦方法未說明其取捨之意見，遽認該一四九六、一四九四、一四九二地號土地合建契約現仍存在，並進而為不利於上訴人之認定，亦屬判決不備理由。次查，上訴人就被上訴人請求履行解除契約回復原狀之義務，已援引民法第二百六十四條之同時履行抗辯權（原審卷第一宗一

三七、一三八頁），原審僅命上訴人為給付，而置被上訴人之對待給付於不顧，亦有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又系爭一四八九之一地號土地，依土地登記資料記載（一審卷第一宗九七、九八頁），係因交換而來，而非買賣取得，該土地究與兩造間系爭買賣契約有何關係，被上訴人可否依解除買賣契約回復原狀之法律關係，請求上訴人移轉此部分土地所有權，案經發回，宜併注意查明。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

Ｋ