最高法院九十四年度台上字第一八七四號

最高法院民事判決　　　　　　九十四年度台上字第一八七四號

上訴人

肯友有限公司

法定代理人

陳貴寶

訴訟代理人

謝財興律師

上訴人

東雲股份有限公司

法定代理人

吳鴻顯

訴訟代理人

謝家健律師

90號

上列當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國九十四年四月二十六日台灣高等法院第二審更審判決（九十二年度重上更（二）字第一五九號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人肯友有限公司（下稱肯友公司）主張：伊於民國七十八年九月二十七日以總價新台幣（下同）五千八百十八萬元，向對造上訴人東雲股份有限公司（下稱東雲公司）購買其所建坐落台北縣汐止市之「東方科學園區廠房大樓」（下稱系爭大樓）編號Ｂ棟十八樓Ｂ２廠房一戶暨基地之應有部分（下稱系爭廠房），東雲公司於售屋時，銷售廣告標榜該大樓係工業廠房與商業辦公混合使用，隱瞞該廠房限工業用，故意不告知，且向伊表示可供商業辦公使用，使伊誤信可作為營業處所，而與之簽約，並依約按期繳付價金計二千三百二十八萬元，事後伊發現該廠房限工業用，乃於八十七年九月三日通知東雲公司解除契約。又伊係受東雲公司詐欺而與之訂約，且該廠房不具有約定品質，屬給付不能，並以書狀繕本送達為撤銷及解除意思表示之通知，東雲公司自應返還已付之價金。縱認東雲公司得解除契約，惟其沒收伊已繳之上開價金充為違約金，亦屬過高，應予核減，超過該核減後違約金之部分，伊亦得依不當得利法則請求返還等情，求為命東雲公司給付二千三百二十八萬元，並加付如原判決附表（下稱附表）所示利息之判決（肯友公司另請求東雲公司給付代辦費及押租金計二百二十四萬四千零三十八元本息部分，經第一審判決東雲公司敗訴，未據其聲明不服）。

東雲公司則以：伊並無詐欺或隱瞞系爭廠房用途，亦無約定品質之瑕疵。肯友公司未依約繳付第三十七期、第三十八期價金，且拒辦交屋手續，經催告仍不履行，伊乃解除契約，並沒收肯友公司已付之價金充為違約金，該違約金尚不足賠償伊所受之損害，並無過高情事等語，資為抗辯。

原審以：肯友公司主張伊向東雲公司買受系爭廠房，為兩造所不爭，且有系爭廠房之房屋土地買賣契約書、統一發票、建物、土地登記謄本可稽，堪信為真實，經核閱上開買賣契約書第一條第一款建物標示：東雲公司將其所有坐落台北縣汐止鎮○○段下寮小段……等十四筆土地內興建之二十六、二十三層工業辦公室Ｂ棟十八樓編號Ｂ２房屋一戶（下稱本廠戶）等語，買賣契約附件之一即代辦貸款委託書亦標明即肯友公司向東雲公司購……工業辦公廠房大樓十八樓編號Ｂ２房屋連同基地持分……。其他買賣契約書第四條第二項、第二十條、第二十一條、第二十六條亦載明「廠戶」等文義，足見兩造約定買賣標的之用途為供工業辦公廠房使用，應無疑義。又已建竣之系爭大樓為工業用之工業區建物，系爭廠房基地即同上址下寮段第九九八地號等土地為都市計畫之建地，亦有土地登記謄本可考，依都市計畫法台灣省施行細則第十八條至第二十一條規定：工業區之建物除工廠使用者外，尚非不得興建與工業發展有關之設施：１. 與工業營業有關之研發、推廣及服務業辦公室；２. 工廠必要附屬設施：（１）辦公室、倉庫、生產實驗室、訓練房舍、（２）值勤員工單身宿舍、

（３）其他必要附屬設施，此乃政府公布之法令，應屬人人可得而知之，上開系爭廠房買賣契約所載「工業辦公廠房」等文義既與上揭施行細則規定吻合，縱令締約時，未曾提示建造執照供肯友公司閱覽，亦無使人誤信為係供商業辦公室之用，而肯友公司提出之銷售廣告一紙雖載有展示、交易、倉儲、貨運到相關工商服務等文字，惟其文義係揭示：「東方科學園區」首創生活與工作、生產與管理一體產業新模式，即各種需求與機能全部一體成型而言，並未偏離以工業營業有關設施之主旨，亦未標榜係商業貿易用之辦公處所，肯友公司雖援用證人傅家驊（其公司經理）證述：銷售公司並沒有說不能當辦公用，只能作工廠用；也沒有告訴我們不可以當貿易公司用；如果知道不能當辦公室使用，我們絕對不會買等語，謂伊不知系爭廠房只限工廠使用云云，然參酌買賣契約書第八條第七款約定，自難謂東雲公司有何故意隱匿不告知限於工業用辦公廠房用途或有何故意使誤信可供商業貿易公司使用之詐術行為。本件已建竣之建物為工業區建物，如上揭建物登記謄本所示，與本件買賣契約（預購屋）所約定之用途相符，就系爭房屋之效用而言，並無瑕疵或不完全給付之情事存在。肯友公司主張憑以解除契約自無可取。系爭廠房買賣契約書第五條約定：本房屋悉由東雲公司全權依台北縣政府核准設計圖說，及本契約建材設備說明（附件３）為施工標準負責建造，並以台北縣政府核發建築物（房屋）使用執照為合格標準。兩造並未約定以肯友公司為起造名義人，此觀系爭建物登記謄本及使用執照之起造人附表可知，且於買賣契約書第六條約定：本件移轉登記所須申報之土地現值及房屋價格，雙方同意以申報當時之土地公告現值及稅捐稽徵機關評定房屋價格為土地、房屋之申報移轉價格，益證東雲公司建竣系爭廠房後尚須憑使用執照以其名義辦妥建物所有權第一次登記後（見土地登記規則第７９條），始辦理移轉登記予肯友公司。按物之出賣人負有交付其物於買受人並使其取得所有權之義務，是東雲公司於辦理移轉登記於肯友公司名義即屬已盡其義務，非謂必交付使用執照及竣工圖於肯友公司始已完全履行其債務。使用執照既係東雲公司辦理建物所有權第一次登記所必須之文件，兩造復未於契約特別約定點交時須交付使用執照及其竣工圖，而東雲公司並未拒絕提供影本於肯友公司，肯友公司以東雲公司未提供使用執照及竣工圖以供交屋檢查之用，為不完全給付，憑以解除契約，亦屬無據。東雲公司早於八十三年已依約領得使用執照，且於八十五年五月十日以存證信函催告肯友公司限於八十五年五月十八日辦理交屋手續，肯友公司僅以測量成果圖所示面積與契約面積有間，函請補充提供完整之產權登記資料以供核對；嗣經東雲公司提供公共設施之建物登記資料連同主建物合計七百三十六點七一平方公尺（約二百二十二點八五坪較之契約面積二百十八點七四坪，並無短少），再度函請辦理交屋手續並表示若有誤差可找補。惟肯友公司仍執意要求東雲公司提供第十八層及頂樓、地下室各層平面圖（工務局認章之竣工圖）以憑驗收，經東雲公司函覆工務局核發之竣工圖正本僅有一份，故僅能檢附該戶影本供參，如有疑問，仍請速至公司核對正本為荷，但仍未為肯友公司接受；東雲公司遂於八十七年三月十九日以存證信函限肯友公司於文到十日內辦理交屋手續，逾期即解除買賣契約。肯友公司終未如期辦理交屋手續，東雲公司乃於八十七年八月一日以存證信函通知肯友公司解除契約，此有東雲公司提出存證信函四件在卷可佐，且從肯友公司所提出之存證信函可知在東雲公司解除契約前，其僅表示面積不符（連同公共設施並無短少，已如前述），並未曾表示系爭廠房有何物之瑕疵，亦未曾就物之瑕疵有何舉證，更未曾以買賣標的物有物之瑕疵行使同時履行抗辯權。按系爭契約第十七條第一項訂明本約房屋完工，東雲公司得定期通知肯友公司接交本約房地。肯友公司應於通知所定期限內依第十三條約定接交，不得假藉任何理由拖延，是接交房地乃肯友公司之義務。東雲公司除定期通知接交房地外，復多次定期催告，肯友公司均遲未依約接交房地，其於八十七年八月一日據以解除契約，洵無不合。買賣契約第十八條第二項約定：如肯友公司違反本契約各項約定時，其已支付之訂金及價款任由東雲公司沒收充作違約金，並解除契約，但肯友公司如違反本約第三條約定時，則依該條之約定論處。足見此違約金性質為損害賠償總額預定性之違約金，惟違約金約定金額過高者，法院得酌減至相當之金額，系爭廠房總價五千八百十八萬元，已付二千三百二十八萬元，以締約時財政部公布之七十八年營利事業各業所得額及同業利潤標準，房屋興建投資業之同業淨利潤為百分之十六，則其通常合理利潤約九百三十萬元，如以八十七年解約時房屋興建投資業之同業淨利潤百分之十四計算，其通常合理利潤僅約為八百十五萬元，是以倘將已支付之各期價款全數沒收為違約金，則違約金之約定即將近二千三百萬元，顯然過高，肯友公司主張本件違約金之約定過高，請求酌減即非無據。

東雲公司於解約後迄九十二年間始將系爭廠房售出得價一千八百三十萬元，惟系爭廠房於九十年五月間曾發生火災，此有火災證明書一紙及報紙四紙在卷可參，其銷售價格顯然受火災影響。東雲公司主張締約時每坪單價為二十六萬五千九百元，八十七年解約時行情為每坪底價十五萬五千五百元，有業務銷售合約書一件可佐，以此單價核算系爭廠房解約後，如及時重新出售可售得三千四百六十五萬元，是以東雲公司因此所受損失為二千三百五十三萬元，又東雲公司重新出售廠房恒需支付廣告費及銷售業務費，此等重新出售之費用依本件契約第三條第二項約定：倘肯友公司違約，東雲公司得將既繳之分期款悉數作為重新出售本戶房地所需各項費用之抵償，如有剩餘，則悉數作為東雲公司之損害賠償金。查東雲公司於八十七年解約另行出售系爭廠房受有重新售出費用之損失為一百五十六萬元，是東雲公司因肯友公司違約所生損害額約達二千五百零九萬元。惟債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受利益，減少違約金，肯友公司已繳納分期款二千三百二十八萬元，肯友公司於七十八年底前即已繳納訂金、簽約金、開工款合計八百七十三萬元，單以此等分期款各計算至解約時，其利息以法定利率計算，即達四百十五萬元。

其餘第二期至第三十六期款，肯友公司於八十年七月至八十三年十二月分期繳付，此部分自八十三年底算至解約時之法定利息，亦達三百五十萬元。又上開三十五期款，每期五十八萬元或五十七萬元，自八十年七月至八十三年十二月間逐漸遞增所形成之法定利息亦可達五十萬元。是東雲公司在解約時就已收受分期款二千三百二十八萬元，連同各期款之利息為八百十五萬元，為東雲公司可得受之履行利益，故東雲公司可獲得之履行利益為三千一百四十三萬元，遠超過其所受損害總額二千五百零九萬元，超過部分，自非填補東雲公司損害賠償所必要者，即非可認為相當之違約金。就東雲公司於八十七年解約時系爭廠房之財產利益而言：當時系爭廠房價格跌至三千四百六十五萬元，扣除尚須重新售出之費用成本一百五十六萬元，加上已收受分期款及其利息等部分之履行利益，總值為六千四百五十二萬元，較之契約原價，仍有淨值，是東雲公司就系爭廠房於八十七年解約時，客觀上仍有六百三十四萬元淨值，至八十七年東雲公司未及時售出，涉及東雲公司主觀上對系爭廠房預期價格之高低，尚難否認當時有此價值。是倘將二千三百二十八萬元已收分期款，全數沒收充當違約金，殊屬過高。綜合上情，爰依法將違約金酌減至一千六百九十四萬元，超額部分即六百三十四萬元部分，肯友公司請求返還即屬正當。又此部分應返還之六百三十四萬元，既非違約金，性質上仍屬肯友公司已繳之分期價款，依民法第二百五十九條第二款規定自應加付自受領時起算之法定利息。肯友公司依民法第二百五十九條規定請求返還六百三十四萬元及如附表編號第十七期至第三十六期所示利息部分，核屬正當有據，其餘請求非法所許，爰就上開本息廢棄第一審所為肯友公司敗訴之判決，改判如主文第二項所示；超過上開請求部分，仍維持第一審所為肯友公司敗訴之判決，駁回該部分之上訴。

關於廢棄發回部分：按損害賠償總額預定性違約金經法院核減後，就減少部分應依不當得利規定返還，與契約解除後之回復原狀義務，兩者之法律關係不同，其請求權個別存在。當事人行使解除權後，依民法第二百五十九條及第二百六十條規定，除請求回復原狀外，並得請求損害賠償，亦即民法第二百五十九條乃不當得利之特別規定，僅適用於解除契約後之回復原狀義務，其範圍與一般不當得利不同。是以約定之違約金過高，經法院酌減之數額，應依一般不當得利規定請求返還。亦即應按所酌減之數額依民法第一百八十二條第二項計付利息。原審認東雲公司將肯友公司已繳付之價款全數充為違約金予以沒收，實屬過高，應核減為一千六百九十四萬元，超額部分即六百三十四萬元，非違約金，性質上屬肯友公司已繳之分期價款，肯友公司請求返還有理，應依民法第二百五十九條第二款規定加付受領時起算法定利息返還，與前揭意旨有違，難謂允洽。東雲公司上訴論旨就此部分指摘原判決不當，非無理由。

關於駁回上訴部分：原審命東雲公司返還肯友公司六百三十四萬元及駁回肯友公司超過上開請求部分之上訴，經核於法洵無違誤。兩造上訴論旨，分別就原審上開於其不利部分之判決，指摘其為不當，聲明廢棄，均難認為有理由。

據上論結，本件上訴人東雲公司之上訴，一部為有理由，一部為無理由，上訴人肯友公司之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

Ｋ