最高法院九十五年度台上字第五二一號

最高法院民事判決　　　　　　　九十五年度台上字第五二一號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

阮祺祥律師

被上訴人

乙○○

　　　　　　　　丙○○

　　　　　　　　　　　　25弄

　　　　　　　　丁○○

上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十三年十一月二日台灣高等法院第二審判決（九十三年度上字第二八三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落台北縣新莊市○○段頭前小段七八一之五地號土地（嗣分割增同小段七八一之三七地號，下稱系爭土地），原為被上訴人乙○○與上訴人之先父王進財所有，王進財生前即同意將系爭土地臨近訴外人王塗水所有同小段七八一之六地號土地部分之六百坪移轉所有權登記予訴外人王塗水，並交付王塗水管領。上訴人為在系爭土地上興建果菜市場，於民國七十五年十月二十七日與王塗水簽定協議書，承租王塗水已管領之六百坪部分土地。嗣上訴人為使用系爭土地之全部，乃於八十年四月二十三日，就系爭土地扣除已交由王塗水管領之其餘部分，依乙○○之所有權應有部分二分之一，與其簽訂土地租賃契約書，約定租賃期限溯自八十年二月十六日起至八十一年二月十五日止為期一年，每月租金新台幣（下同）七萬八千六百四十元。嗣於八十二年四月二十八日訂立之租賃契約期限屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭土地，並將租金按時匯入乙○○在台北縣新莊市農會（下稱新莊農會）之帳戶，歷年租金並有調整，迄至九十年四月間，每月租金已調為十六萬元。惟上訴人自九十年八月份起，迄至九十一年十二月底止，即未再給付租金。而系爭土地中應移轉而未移轉登記予王塗水部分，經王塗水訴請法院判命乙○○與上訴人應將系爭土地所有權應有部分各二千分之三九九移轉登記予王塗水，乙○○部分業經確定在案，並依確定判決於八十年十一月二十一日辦理所有權移轉登記完畢。乙○○尚餘二千分之六０一，亦已於九十一年十月十四日以買賣為原因移轉登記予被上訴人丙○○、及丁○○各二千分之三三四、二千分之二六七。上訴人所積欠之租金，於乙○○將尚餘應有部分移轉登記予丙○○、及丁○○後，即應由丙○○、及丁○○受領。為此，本於租賃契約租金給付請求權之法律關係，求為命上訴人給付乙○○二百三十萬七千零九十七元、丙○○二十二萬九千四百六十七元、丁○○十八萬三千四百三十六元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算週年利率百分之五利息之判決。

上訴人則以：被上訴人乙○○與伊先父王進財生前並未同意將系爭土地中之六百坪，移轉予訴外人王塗水，亦未交其管領，查系爭土地臨近同小段七八一之六地號，於七十五年五月三十日之前即已興建門牌號碼台北縣新莊市○○路二一八、二一六號之地上建物，分屬乙○○及伊所有，足證該部分土地在此之前即由伊及乙○○管領使用。又租賃契約之標的，限於「物」，而不及於「權利」。乙○○係出租其應有部分，租賃契約是否合法成立，尚有疑義。被上訴人未就租賃之標的及其實際位置舉證證明，其請求亦無理由。被上訴人請求之依據，似為其所提土地租賃契約書，惟該契約書所訂之租賃期間早已屆滿，是否可據為請求，亦有疑義。另依乙○○九十年九月二十六日所發存證信函所載內容，可見乙○○至九十年九月二十六日，尚否認其與伊間有租賃關係，足證被上訴人依租賃關係或類推租賃關係請求，均無理由。如認伊與乙○○間有租賃關係存在，然依乙○○九十年八月二十五日存證信函及所附不動產點交切結書（下稱切結書），均已明白表示系爭土地租賃等權利，自九十年七月一日起已讓與丙○○，並因通知伊而生效，乙○○及丁○○即無權請求。又依乙○○所提土地租賃契約書所載租賃標的雖為七八一之五地號內三百四十一坪，惟雙方之真意，仍係乙○○就七八一之五地號土地所有權應有部分二分之一（約七百五十一坪），租賃標的既為乙○○持分土地全部（約七百五十一坪），並以此基準計算租金十六萬元，乙○○已將部分持分移轉三百坪予訴外人王塗水，自不能再以每月十六萬元計算本件租金數額。何況，上開租賃關係為不定期且未經公證，依民法第四百二十五條之規定，伊與丙○○、丁○○間亦無租賃關係存在，丙○○、丁○○向伊請求給付租金，亦無依據等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：訴外人王塗水訴請被上訴人乙○○及上訴人將系爭土地所有權應有部分各二千分之三九九移轉登記，業經法院於八十年十月八日判決乙○○敗訴確定，乙○○並據以移轉登記予王塗水，所餘二千分之六０一，亦已於九十一年十月十四日以買賣為原因移轉登記予丙○○、及丁○○各二千分之三三四、二千分之二六七；而王塗水基於租賃關係給付租金請求權及返還不當得利不請求權之法律關係，訴請上訴人給付租金及相當於租金之不當得利，亦經法院判決王塗水勝訴確定等事實，為上訴人所不爭執，並有歷審民事判決、判決確定證明書（影本）及系爭土地登記謄本足稽。

被上訴人以前經確定判決之結果為基礎，為本件訴訟之攻擊方法之主張，上訴人應受前揭確定判決之拘束，非得與該確定判決意旨為相反之抗辯。乙○○於八十年四月二十三日與上訴人訂立土地租賃契約書，租期自八十年二月十六日起至八十一年二月十五日止，租金每月為七萬八千六百四十元；復於八十二年四月二十八日與上訴人訂立土地租賃契約書，租期自八十二年二月十六日起至八十三年二月十五日止，租金每月為十二萬元；租期屆滿後，未另訂新約，上訴人仍繼續占有、使用系爭土地至九十一年十二月底，期間至九十年七月底止，均將租金按時匯入乙○○在新莊農會之帳戶內，自九十年四月起租金調高至每月十六萬元，上訴人自九十年八月起即未給付租金等事實，為兩造所不爭執。上訴人與乙○○間就系爭土地成立之租賃契約，自八十三年二月十六日起，視為不定期限之租賃契約。上訴人與乙○○所簽訂前揭土地租賃契約書，雖未指出乙○○所出租土地之特定位置，惟上訴人係以租賃之名向乙○○取得占有、使用系爭土地（不含已交付王塗水管領部分）之權利，參酌乙○○於訴外人王塗水訴請上訴人給付租金訴訟中所證內容，堪認上訴人與乙○○非就系爭土地之特定位置成立租賃契約，係應有部分之權利租賃，而權利租賃觀諸民法新增四百六十三條之一之規定，自為法律所允許，上訴人爭執前揭土地租賃契約之合法性，並無足採。民法第四百二十五條第一項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，固不適用之，惟依民法債編施行法第一條所為法律不溯及既往之規定，上開規定不適用於本件上訴人與乙○○間已視為不定期限之租賃契約，上訴人抗辯丙○○、丁○○不得繼受乙○○成為本件不定期租賃契約之當事人，自無可採。依乙○○與上訴人於八十年四月二十三日及八十二年四月二十八日訂立之土地租賃契約書第一條（土地所在及範圍）及第三條（租金）之約定，對照被上訴人主張之事實，上訴人與乙○○共有系爭土地面積為四、九七一平方公尺（分割前），折合一、五０三‧七二七五坪，扣除前述六百坪，尚餘九０三‧七二七五坪，乙○○應有部分二分之一為四五二坪，換算每坪租金為二百六十五元，與八十年四月二十三日所簽訂土地租賃契約書相較，每坪調高三十四元；如依上訴人抗辯包括前述六百坪計算，每坪租金則為一百六十元，每坪租金不增反降，且相差達七十元，參酌上訴人不爭執往後逐年調漲租金，迄至九十年四月間已調漲至每月十六萬元之事實，足信被上訴人主張所出租之土地不包括已交付予訴外人王塗水六百坪之土地為真實。又查乙○○於九十年九月二十六日發給上訴人之存證信函，旨在通知其對於系爭土地應有部分之權利讓與丙○○（當時尚未辦妥移轉登記）之事實，請上訴人出面與丙○○就系爭土地協議分管事宜或另訂新租約，並無拋棄其租金請求權之意思，況上訴人並未出面與丙○○另訂新租約，上訴人抗辯乙○○已無權請求云云，並無可取。從而，被上訴人主張以乙○○就系爭土地之應有部分，移轉登記予丙○○、丁○○之日，為其等請求上訴人給付租金之時點，即自九十年八月一日至九十一年十月十三日止，由乙○○請求；自九十一年十月十四日以後，由丙○○、丁○○按其等應有部分請求，即屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第四百二十五條第一項所明定。但同條第二項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於八十八年四月二十一日修正公布（八十九年五月五日施行），依債編施行法第一條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。

因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第二項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第二項之規定。查上訴人與乙○○成立之系爭土地租賃契約，自八十三年二月十六日起，已視為不定期限之租賃契，而丙○○、丁○○則於九十一年十月十四日分別以買賣為原因自乙○○受讓應有部分各二千分之三三四、二千分之二六七登記之事實，為原審所認定，足見乙○○讓與系爭土地應有部分予丙○○及丁○○時，已在民法上開規定修正施行後，能否因該不定期限之租賃契約始於八十三年二月十六日，即謂無民法第四百二十五條第二項規定之適用，進而認丙○○及丁○○仍得依該條第一項規定主張受讓人之權利？此與丙○○及丁○○是否得以受讓出租人之地位為本件請求，所關頗切，已非無詳為研求之餘地。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（本院十七年上字第一一一八號判例參照）。查上訴人於第一審及原審一再主張乙○○於九十年八月二十五日所發存證信函及其附件切結書，均已明白表示系爭土地租賃等權利，自九十年七月一日起已讓與丙○○，並因通知伊而生效（見一審訴字卷第一四０頁；二審卷第一六、七九－八０頁），復提出上開書函為證（見一審訴字卷第一四九－一五二頁）。

依上開存證信函所載：「……本人（指乙○○）所有土地座落新莊市○○段頭前小段７８１－５、７８１－３７地號土地及地上物……業已出賣『丙○○』君，惟土地所有權仍暫時以本人名義登記，實際上土地所有權及地上物所有權、使用、管理權已於……九十年七月一日『點交』與丙○○……本人放棄行使本案土地及地上物一切權利，並將本案土地及地上物之所有權利『移轉』

與丙○○行使之。……九十年七月一日起，土地及地上物『租金』即由丙○○收取，請台端（指上訴人）務必配合『丙○○』行使收取租金之權利……。」而該存證信函所附切結書復載明斯旨。上開存證信函若係乙○○將對上訴人之租金請求權讓與丙○○之通知，而上訴人復已收受該通知，則依民法第二百九十七條第一項前段規定，即已對上訴人發生效力。果爾，乙○○及丁○○對上訴人是否仍有租金請求權？丙○○是否仍得依原主張之法律關係為請求？均非無疑。原審既不採上訴人提出攸關被上訴人之請求有無理由之上開存證信函及切結書，復未於判決中敘明不採之理由，非無判決不備理由之違誤。上訴論旨，執以指摘原判決為不當，求予廢棄，不能認為無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第八庭

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