最高法院九十五年度台上字第一二九六號

最高法院民事判決　　　　　　九十五年度台上字第一二九六號

上訴人

乙○○

上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

陳明宗律師

被上訴人

成德建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

林雯澤律師

上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十三年十一月三十日台灣高等法院第二審判決（九十三年度重上字第三四四號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：上訴人乙○○於民國八十八年六月九日向被上訴人購買坐落台北市○○區○○段三一二、三一三、三一四號土地上「國賓ＳＭＡＲＴ大樓」（下稱系爭大樓）Ｃ４棟八樓及第五四號停車位；復於八十九年五月二十日購買系爭大樓Ａ１棟一樓及第二五號停車位，Ａ１棟一樓房屋價金為新台幣（下同）四百二十三萬六千元。上訴人甲○○則於八十八年六月九日向被上訴人購買系爭大樓二戶及第二三號停車位，繼於八十九年五月二十日購買第七三號停車位，以上四個停車位（合稱系爭車位）價金依次為一百五十七萬元、一百零五萬元、一百二十三萬元、九十萬元。詎被上訴人交付乙○○之Ａ１棟一樓房屋主建物面積僅十二．五三坪，而將四．七一坪騎樓（下稱系爭房屋騎樓）充當主建物面積，不足約定之主建物面積十七．二四坪。且被上訴人所交付系爭車位實際可供停放之空間亦不符合法定長、寬、高標準，無法供停放汽車及人員進出之通常使用，而有未符相關法規及通常使用之瑕疵，經伊委託律師發函通知被上訴人解決系爭房屋及車位瑕疵，惟被上訴人均置之不理，伊並以九十二年八月二十二日起訴狀為解除系爭車位買賣契約之意思表示。縱認解除契約顯失公平，伊亦得請求減少價金。是被上訴人就系爭房屋瑕疵部分，依民法第二百二十七條第一項規定，應賠償乙○○一百十五萬七千零十元；就系爭車位瑕疵部分，依物之瑕疵擔保責任、債務不履行及解除契約之法律關係，應返還乙○○、甲○○依序為二百六十二萬元、二百十三萬元等情，求為命被上訴人給付乙○○三百七十七萬七千零十元（原判決誤載為三百六十三萬一千二百十九元）、給付甲○○二百六十二萬元，及均自九十二年八月三十日起加付法定遲延利息之判決（關於甲○○超過上開金額之請求，經原審為其敗訴之判決，未據其提起第三審上訴，已告確定）。

被上訴人則以：依公寓大廈管理條例第四條規定，法律得限制區分所有權人使用、收益專有部分，自不得僅以系爭房屋騎樓之使用須受「台北市騎樓使用要點」、「道路交通管理處罰條例」相關法規限制，即否定該騎樓為乙○○所購買房屋之專有部分。且依公寓大廈管理條例第三、四條規定及內政部所頒「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一之一點、第十一之四點規定，騎樓得登記為專有部分。系爭騎樓依法可登記為主建物，伊既已將該騎樓登記為乙○○專有，即無不完全給付可言。又機械停車位設備之長、寬應以停車外緣空間長度為準，非以內部踏板之長、寬為準，系爭四個車位經中華民國立體停車場協會（下稱中華停車場協會）現場實際丈量停車設備尺寸均符合機械停車位尺寸標準，經伊實際測試結果亦無上訴人所稱因車位長寬尺寸不足導致警鈴響起，伊所為給付並無瑕疵等語，資為抗辯。

原審將第一審判決關於命被上訴人給付乙○○一百十一萬四千九百二十三元本息部分廢棄，改判駁回乙○○該部分在第一審之訴；並駁回乙○○、甲○○之上訴，無非以：上訴人主張其分別與被上訴人簽訂買賣契約，價購房屋及車位之上開事實，業據提出房地預定買賣契約書、建物登記謄本、建物所有權狀及律師函等影本為證，並為被上訴人所不爭，堪信真實。按公寓大廈管理條例第三條第三款規定：「專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所標的者。」，又內政部於八十五年六月四日以（八五）台內地字第八五七五二一○號函增訂發布「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一之一點：「區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第四十四條規定，於申請建造執照檢附之詳細圖說上，繪製標示為共用者外，得以主建物內標示騎樓辦理登記。」及第十一之四點：「區分所有建物依公寓大廈管理條例第三條第四款所稱共用部分及第五款所稱約定專用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之。前項以共用部分登記之項目如下：㈠共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。」，內政部台內中地字第○九一○○八四一七二號函亦指出：「使用執照竣工平面圖上繪明之騎樓與公共門廳連接部分屬必要共同部分外，其餘騎樓部分得以主建物登記」，足徵未與公共門廳連接之騎樓，非為全體區分所有權人共同使用部分，而具有使用上之獨立性，且可為單獨區分所有權之標的，屬於上揭條例第三條第三款所謂之「專有部分」。查系爭房屋買賣契約附件二載明契約第二條第三項第二款所指由全體區分所有權人共同分攤應有部分之「共用部分（公共設施）」，包括一層之門廳（含門廳外之騎樓）、廊道（含廊道外之騎樓）；被上訴人提出之使用執照竣工平面圖已繪明連接各店舖進出口之騎樓（包括系爭騎樓）為專有部分，被登記為各該區分所有店舖之主建物之一部，況兩造已於契約中明示排除系爭騎樓為共用部分（公共設施），足以解釋前開契約第二條第三項第一款所謂「專有部分」係包括系爭騎樓。又依上揭條例第四條規定，法律得對區分所有人對於其專有部分之使用、收益加以限制，自不得以乙○○使用系爭騎樓應受道路交通管理處罰條例第三條第一款、第八十二條、第八十二條之一、第八十三條及第八十四條規定之限制，否定系爭騎樓為專有部分。被上訴人移轉包括系爭騎樓在內之主建物面積達十七．二四坪，已符契約文意。況系爭房屋曾經工程變更程序，而該工程變更圖上變更之範圍包括騎樓部分，乙○○亦於變更圖上簽名確認，而觀該變更圖所示，系爭騎樓電燈控管開關係設於系爭房屋室內，甚至系爭騎樓上電燈之電費亦由乙○○負擔，此為乙○○所不爭，如非其專用，乙○○豈願負擔該電費長達一年餘之久及收受其上載有騎樓存在之建物所有權狀而未異議，乙○○亦曾到場親自驗收而未對室內面積短少提出異議，並於房屋修繕單上簽名確認，顯見乙○○自始即知悉系爭騎樓為其專有部分，系爭騎樓既屬乙○○所購系爭房屋專有部分，乙○○主張該屋短少十五．五七平方公尺，構成不完全給付，請求被上訴人賠償一百十五萬七千零十元，不應准許。上訴人又主張被上訴人所交付系爭車位之長、寬尺寸，均不符合內政部九十二年三月四日函釋停車位寬二百二十公分、長五百五十公分之標準，且無法供停放汽車、人員進出之通常使用，顯有瑕疵。惟查依前述契約之約定，系爭第二三號、二五號車位之長、寬均為四百八十五、一百八十公分，第五四、七三號車位之長、寬按序為五百、四百八十五公分長，一百九十、一百七十公分寬，有各該契約影本足憑，復為兩造所不爭。經第一審法院囑託中華停車場協會至現場實際丈量結果，系爭機械車位長、寬尺寸及置車板長、寬尺寸均較契約約定之長、寬尺寸為大，有勘測筆錄及台北市政府工務局建築管理處九十三年三月二日函附該協會所製機械車位尺寸明細表可稽。足見系爭車位均已符合兩造約定之尺寸，縱未符合內政部前揭函釋標準，亦僅屬行政主管機關之行政管理、處罰等相關問題，難認被上訴人所為給付有未符契約本旨之瑕疵。況依被上訴人於第一審所提出之照片顯示（一審卷二七三至二七四頁），將相同車型之車輛駛入第二三、二四、二五號車位，警鈴並未響起，足徵該車位事實上亦能停放相同類型之車輛，更無不完全給付之瑕疵。上訴人依物之瑕疵擔保責任、債務不履行及解除契約之法律關係，請求被上訴人返還乙○○二百六十二萬元、返還甲○○二百十三萬元均本息，均非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

廢棄部分（即原判決關於駁回上訴人乙○○、甲○○依次請求被上訴人返還買賣停車位價金二百六十二萬元、二百十三萬元均本息之上訴部分）：按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。此項出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然應負此法定責任。次按機械停車設備每輛為寬二．二公尺，長五．五公尺及淨高一．八公尺，建築技術規則建築設計施工編第六十條第二款亦有明文。又不供乘車人進出使用之機械停車位，其寬度應為停放汽車之全寬加○．一五公尺，且不得小於二．○公尺；停車位之長度應在五．二公尺以上；停車位淨高應為汽車全高加○．○五公尺，且不得小於一．六公尺。人車共乘式兼供乘車人通道使用之機械停車位，其寬度應為停放汽車之全寬加○．五公尺，且不得小於二．二公尺；停車位之長度應在五．五公尺以上；停車位淨高應為汽車全高加○．○五公尺，且不得小於一．八公尺，為內政部八十九年四月二十日台八九內營字第八九八三○六七號函訂定之建築物附設停車空間機械停車設備規範３．２「機械停車位設置規定」⑶、⑷所明定。內政部九十二年三月四日內授營建管字第○九一○○一六二八七號函釋：「（機械停車位）上開規定之最小寬度、長度、淨高，均應為實際可供汽車停放之淨尺寸」（見一審卷一一四、一五六、一八八頁）。準此，前開機械停車設備及其規範早經明定，系爭車位究屬「不供乘車人進出使用之機械停車位」？抑係「人車共乘式兼供乘車人通道使用之機械停車位」？尚屬不明。倘為後者，尤與判斷系爭車位之寬度及長度等有無減少其通常效用之瑕疵攸關。原審並未加以區分論斷，已有未洽。次查上訴人一再主張：伊等之車輛幾乎無法駛入停放，或縱可駛入停放，竟也無從開門下車，系爭車位顯然無法供人員進出之通常使用，不能達成契約之效用等情，並提出現場照片為證（見一審卷三、二二二至二二四、三○三頁，二審卷一九八頁）。原審雖謂：依被上訴人於第一審所提出之照片顯示，將相同車型之車輛駛入第二三、二四、二五號車位，警鈴並未響起，系爭車位事實上亦能停放相同類型之車輛，更無不完全給付之瑕疵云云，惟原審未予詳加調查審認系爭五四、七三號車位是否能實際停放車輛及供乘車人進出之通常使用，遽以系爭車位均符合兩造約定之尺寸，難認瑕疵為由，而為不利上訴人之論斷，亦嫌速斷。況系爭車位倘屬違規設置又有難為通常使用之瑕疵，不惟其通常效用有所減少，且減低其經濟上之價值，兩造所為系爭車位長、寬尺寸之約定非屬免除出賣人擔保責任之特約，上訴人要非不得責令被上訴人負瑕疵擔保責任。故原審謂：系爭車位縱未符合內政部前揭函釋標準，亦僅屬行政主管機關之行政管理、處罰等相關問題，難認被上訴人所為給付有未符契約本旨之瑕疵云云，是否允當，非無斟酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。

駁回上訴部分（即原判決關於駁回上訴人乙○○請求被上訴人賠償房屋不完全給付之損害一百十五萬七千零十元本息部分）：關於乙○○請求被上訴人賠償房屋不完全給付之損害一百十五萬七千零十元本息部分，原審為乙○○全部敗訴之判決，將第一審所為命被上訴人給付乙○○一百十一萬四千九百二十三元本息之判決廢棄，改判駁回乙○○該部分在第一審之訴，及維持第一審所為乙○○其餘請求敗訴之判決，駁回乙○○之上訴，經核於法尚無違背。上訴意旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件乙○○之上訴為一部有理由，一部無理由；甲○○之上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第三庭

ｍ