最高法院九十五年度台上字第一四○七號

最高法院民事判決　　　　　　九十五年度台上字第一四○七號

上訴人

甲 ○ ○

上訴人

17

上訴人

乙 ○ ○

上訴人

53

共同訴訟代理人

楊 榮 富律師

被上訴人

丙 ○ ○

　　　　　　 　 丁 ○ ○

　　 　　　　　 戊 ○ ○

　　　　　　 　 己○○○

　　　　　　　　庚 ○ ○

　　　　　　　　辛 ○ ○

　　　　　 　　 壬 ○ ○

　　　　　　　　癸 ○ ○

　　　　　　　　子 ○ ○

　　　　　　　　丑 ○ ○

　　　　　　　　寅 ○ ○

　　　　　　　　卯　　○

　　 　　　　　 辰 ○ ○

　　　　　　　　巳 ○ ○

　　　　　　　　　　　　　3

　　　　　　　　午 ○ ○

　　　　　　　　　　　　　巷6

　　　　　　　　未 ○ ○

　　　　　　　　申 ○ ○

　　　　　　　　　　　　　路6

　　　　　　　　酉 ○ ○

　　　　　　　　　　　　　巷1

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十五年二月二十二日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十三年度上更㈠字第三九號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台中縣太平鄉○○路段第一○五之三、一○五之四、一○五之五、一○五之七、一○五之八、一○五之二

四、一○五之二六、一○五之二七、一○五之二九、一○五之三○、一○五之三一號等十一筆土地（下稱系爭土地）為伊共有，應有部分各二分之一。被上訴人癸○○占用如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分土地建造房屋，及占用Ａ１、Ａ２部分土地；被上訴人壬○○占用如附圖所示Ｂ部分土地建造房屋，及占用Ｂ１、Ｂ２部分土地；被上訴人辛○○占用如附圖所示Ｄ部分土地建造房屋；原被上訴人林柳金（於民國九十一年一月二日死亡，由卯○、辰○○、巳○○、午○○、未○○、申○○、酉○○七人承受訴訟，此七人下稱卯○等七人）占用如附圖所示Ｆ部分土地建造房屋；被上訴人庚○○、丑○○、寅○○、己○○○占用如附圖所示Ｆ１、Ｈ部分土地建造房屋；被上訴人戊○○、子○○占用如附圖所示Ｇ部分土地建造房屋；被上訴人庚○○、丑○○、寅○○、己○○○、卯○等七人占用如附圖所示Ｉ部分土地；被上訴人丁○○占用如附圖所示Ｊ部分土地建造房屋，及占用Ｊ１部分土地；被上訴人丙○○占用如附圖所示Ｋ部分土地建造房屋，均無正當權源，伊自得依民法第七百六十七條規定，請求被上訴人拆除上開地上建物並交還占用之土地。又被上訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之利益，致伊受損害，亦應返還不當得利予伊等情。求為命：㈠、癸○○將如附圖所示Ａ部分地上建物拆除，交還Ａ、Ａ１、Ａ２部分土地予伊，及給付伊新台幣（下同）四十四萬五千五百四十三元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊五萬一千七百四十四元；㈡、壬○○將如附圖所示Ｂ部分地上建物拆除，交還Ｂ、Ｂ１、Ｂ２部分土地予伊，及給付伊五十萬四千三百七十元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊五萬八千五百七十六元；㈢、辛○○將如附圖所示Ｄ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及給付伊三萬四千七百十七元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊四千零三十二元；㈣、卯○等七人將如附圖所示Ｆ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及給付伊十四萬零七百九十九元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊一萬六千三百五十二元；㈤、庚○○、丑○○、寅○○、己○○○將如附圖所示Ｆ１、Ｈ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及連帶給付伊三十二萬五千九百六十元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年連帶給付伊三萬七千八百五十六元；㈥、戊○○、子○○將如附圖所示Ｇ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及連帶給付伊八萬四千八百六十五元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年連帶給付伊九千八百五十六元；㈦、庚○○、丑○○、寅○○、己○○○、卯○等七人將如附圖所示Ｉ部分土地交還予伊，及連帶給付伊十八萬八千零五十四元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年連帶給付伊二萬一千八百四十元；㈧、丁○○將如附圖所示Ｊ部分地上建物拆除，交還Ｊ、Ｊ１部分土地予伊，及給付伊二十九萬八千九百五十七元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊三萬四千七百二十元；㈨、丙○○將如附圖所示Ｋ部分地上建物拆除，交還土地予伊，及給付伊十萬五千一百十七元並加付法定遲延利息，暨自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付伊一萬二千二百零八元之判決（未繫屬本院部分不予贅述）。

被上訴人則以：系爭土地原為訴外人林鑽燧所有，伊與林鑽燧間有租用基地建築房屋之契約，於基地出賣時，有優先購買權。上訴人買受系爭土地時，買賣雙方未通知伊優先承購，其買賣契約不得對抗伊。伊本於租賃關係占有系爭土地，非無權占有，亦無不當得利等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張其二人於七十六年十月十四日經移轉登記為土地所有權人，應有部分各二分之一，被上訴人等確分別占有如附圖所示之土地，並於其上建有房屋等事實，已據提出土地登記簿謄本為證，並有勘驗筆錄、土地複丈成果圖可稽。系爭土地原為林鑽燧所有，林鑽燧於台灣光復後遷居日本，將系爭土地委託訴外人葉作樂律師管理。林鑽燧於四十七年八月十六日死亡，葉作樂於六十三年十二月二十四日以林鑽燧名義與上訴人乙○○訂立買賣契約，嗣林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩（下稱林守成等四人）於七十二年八月二十日與乙○○訂立和解書，承認上開買賣契約，並委由訴外人李燕參代理處理出賣事宜，於七十三年五月十五日與乙○○及訴外人李文騫就系爭土地簽立買賣契約，李文騫嗣將其債權出賣予上訴人甲○○，系爭土地於七十六年十月十四日辦理所有權移轉登記為上訴人共有，應有部分各二分之一。系爭土地自日據時期起即由林鑽燧出租予被上訴人或被上訴人之被繼承人做為建築房屋之基地，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，發給承租人「小作料領收通帳」為繳租憑證，嗣由葉作樂管理收租，發給承租人「租金繳納記帳」為憑，林鑽燧死亡後，其繼承人林守成等四人仍委託葉作樂繼續管理，葉作樂於六十七年間死亡後，林守成等四人未再親自或委託他人收租。有租金繳納記帳、戶籍謄本、和解契約書及另案台灣台中地方法院六十八年度訴字第二○四○號、原法院六十八年度上字第一一五四號、本院七十年度台上字第一四六八號判決可稽。乙○○曾以林守成、林玉枝、林守直（林守藩死亡，由林守成等三人繼承）之受任人地位於七十五年九月九日以郵局存證信函通知丙○○、丁○○、林柳金、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○及戊○○、子○○之被繼承人林阿江，寅○○、庚○○、丑○○、己○○○之被繼承人林湯月，表明：伊受林守成等三人委任全權處分系爭土地，茲以每平方公尺六千零五十元出售，請於文到二十日內，依所占用土地面積以上開價格訂立買賣契約，交付價款。另自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向訴外人游振福處繳清，逾期即終止租約等語，益證被上訴人就系爭土地有基地租賃關係存在。上訴人雖否認上開租金收據之真正，並指稱：上開租金繳納記帳所載之地號、面積與被上訴人等所占用之土地不符云云。惟依所查上情，已足證被上訴人等人確就系爭土地有租賃關係存在，而該租金繳納記帳單據乃製發於三十八年至五十年間，乃隨意所製作，又未確切測量後憑以填製，自難期之完全吻合無誤，其稍有出入，尚難據此否認其租賃關係存在。按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條定有明文。乙○○於七十二年八月二十日與林守成等四人所訂立和解契約書係以一百零四萬元及日幣一千萬元之價格買受包括系爭土地在內之三十六筆土地，其通知被上訴人或被上訴人之被繼承人，將買賣價金提高為每平方公尺六千零五十元，顯有不實，難認已合法通知被上訴人，自不得以上開買賣契約對抗被上訴人。

上訴人不得主張其為系爭土地之出租人，其以出租人之地位催告被上訴人繳付租金及終止租約，亦非合法。被上訴人就系爭土地之租賃關係仍屬存在，有權占用系爭土地，非無權占有，上訴人訴請被上訴人拆屋還地，及無權占有之損害賠償，於法無據等詞，為其判斷之基礎。

惟按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第三百五十七條定有明文。又當人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力。查被上訴人癸○○、壬○○、辛○○（下稱癸○○等三人）提出之租金繳納記帳影本（見第一審卷㈡第一六○、一六一、一六四至一六九頁），係屬私文書，上訴人既否認其形式之真正，自應由舉證人癸○○等三人負證其真正之責，在癸○○等三人未證明其形式真正前，該私文書實無證據力可言。原審對於癸○○等三人所提出之上開租金繳納記帳是否具形式證據力，疏未審究，遽以上開租金繳納記帳單據製發於三十八年至五十年間，乃隨意所製作，又未確切測量後憑以填製，自難期之完全吻合無誤，其稍有出入，尚難據此否認其租賃關係之存在，而認其有實質上之證據力，並以之作為判決之證據資料，據為有利被上訴人之論斷，於法已有未合。次查上訴人於原審主張：土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，固應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟於八十九年五月五日債編修正實行前，仍應受二十年之限制。本件被上訴人所稱渠等或其被繼承人於日據時期起即與林鑽燧間有基地租賃關係存在，迄今迄已逾二十年，即令原有租約存在，亦因期間屆滿而消滅。況被上訴人在系爭土地上之房屋大部分為水泥磚造，業經原審前審現場勘驗屬實，且依卷附之台灣省建築師公會台中市辦事處鑑定報告所載，除被上訴人丁○○之建物係民國前即已存在外，其餘建物均為四十年至七十年間所建築，自非是日據時期之建物，而係經過改建，是以即令被上訴人就系爭土地原有租地建屋之法律關係存在，亦因房屋不堪使用重新改建而消滅。又按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅。被上訴人等使用之房屋，丁○○之部分，係民國前建築，距今已九十多年，且甚為破舊，自已達不堪使用之程度，其餘被上訴人，除辛○○之部分，係七十年前後建築外，均在四十年至六十年間建築，且其構造均為磚造，依行政院所頒之「固定資產耐用年數表」，其耐用年數為二十五年，建物之年代已超過耐用年數甚久，況系爭房屋外觀有諸多甚為殘破、老舊之情形，即令未倒塌，客觀上亦已達不堪使用之程度無疑等語（見原審上更㈠卷第二宗第十二、十三頁），此攸關訴訟之勝敗，原審未說明不足採取之理由，即為上訴人敗訴之判決，亦有判決不備理由之違法。

上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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