最高法院九十五年度台上字第二四九七號

最高法院民事判決　　　　　　九十五年度台上字第二四九七號

上訴人

甲 ○ ○

訴訟代理人

王 德 凱律師

被上訴人

乙 ○ ○

　　　　　　丙 ○ ○

　　　　　　丁 ○ ○

　　　　　　戊 ○ ○

　　　　　　己 ○ ○

　　　　　　庚 ○ ○

　　　　　　辛○○○

　　　　　　壬 ○ ○

　　　　　　癸 ○ ○

　　　　　　巳○○○

　　　　　　午 ○ ○

　　　　　　未 ○ ○

　　　　　　申 ○ ○

　　　　　　酉 ○ ○

　　　　　　戌 ○ ○

　　　　　　亥 ○ ○

　　　　　　天 ○ ○

　　　　　　地 ○ ○

　　　　　　子 ○ ○

　　　　　　丑 ○ ○

　　　　　　寅 ○ ○

　　　　　　卯○○○（即徐玉英）

　　　　　　辰○○○

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十三年十月六日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十一年度上字第三九七號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊所有坐落台中縣后里鄉○○○段第四三四之四號土地內如第一審判決附圖（下稱附圖）編號１至所示之土地及坐落同段第四三四之五號土地內如附圖編號、所示之土地，分別為被上訴人午○○、未○○、申○○、酉○○、戌○○（下稱午○○等五人）之被繼承人林添福（附圖編號１、２）；被上訴人子○○、丑○○、寅○○、卯○○○、辰○○○、巳○○○（下稱子○○等六人）之被繼承人徐陛秀（編號３、４、６、）；被上訴人辛○○○、壬○○、癸○○、地○○、天○○（下稱辛○○○等五人）之被繼承人徐少貴（編號５、、）；被上訴人乙○○、丙○○（下稱乙○○等二人）之被繼承人徐發秀（編號７、８、９、）；被上訴人丁○○、戊○○、己○○、庚○○（下稱丁○○等四人）之被繼承人徐炳林（編號）；被上訴人亥○○之被繼承人徐錦秀（編號、）等人，擅自搭建建物，並由被上訴人等依繼承關係取得，現分別為被上訴人無權占有。縱認以前原有租地建屋情事，惟依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，而依房屋之現狀、稅籍資料及原始平面圖，原有建物顯然已經不堪使用，或已因不堪使用而拆除重建，被上訴人重建時並有逾越原承租範圍而超占土地之情形，且原出租人未同意被上訴人重建房屋，況被上訴人積欠租金，原土地所有人廖文卿已依土地法第一百零三條第四款終止租約，亦曾與被上訴人協議拆除地上建物並興建房屋，雙方已合意終止租賃關係，被上訴人即屬無權占有等情。爰本於所有權之法律關係，先位聲明求為命被上訴人分別將上開占用土地上之房屋拆除，將土地交還伊之判決。上訴人又主張：如認伊上開主張無理由，因系爭土地原屬耕地，既變更為非耕地使用，伊亦得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款、第二項第三款，平均地權條例第七十六條第一項、第七十七條第一項規定給予補償並終止租約收回土地。備位聲明求為命被上訴人應於伊給付午○○等五人新台幣（下同）十一萬二千四百元、子○○等六人十五萬九千一百元、辛○○○等五人六萬七千八百五十元、乙○○等二人十六萬四千三百六十元、丁○○等四人八萬九千五百五十五元、亥○○十一萬零八百六十元之同時，各將先位聲明所示地上建物拆除，並將土地交還伊之判決。

被上訴人則以：伊所有系爭土地上之房屋均係伊之被繼承人向土地原所有權人承租興建，並無逾越原承租基地範圍超占土地之情事，依買賣不破租賃原則，此項租賃關係，對上訴人繼續存在，伊非無權占有。上訴人於民國八十八年六月間向前土地所有人廖文卿買受系爭土地時，出賣人未以書面通知有優先承買權之伊，其買賣所有權移轉登記不得對抗伊。又系爭土地上所建房屋並未達不堪使用之狀態，僅曾修繕，並未重建，原地主亦不反對伊修繕，且繼續收受租金，租約仍然存在。再兩造間並未定有耕地三七五租約，上訴人不得主張依耕地三七五租約給予補償後終止租約收回土地等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張系爭土地為其所有，四三四之四號土地內如附圖編號１至所示之土地及四三四之五號土地內如附圖編號、所示之土地，分別為被上訴人之被繼承人搭建房屋，並由被上訴人依繼承關係取得，現為被上訴人分別占有使用如上述等情，業據提出土地登記簿謄本、繼承系統表及現場照片為證，復據第一審法院勘驗現場及囑託台中縣豐原地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄及測量成果圖在卷可證，堪信為真實。查系爭土地地目為建，於四十三年七月二十三日當時，四三四之四號土地所有權人為張初惠，四三四之五號土地所有權人為張妧妹。張初惠、張妧妹於八十三年十二月二十四日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記與黃靜夏，黃靜夏再於八十四年六月二十四日移轉應有部分四分之一與廖文和，廖文和再於八十五年二月五日移轉登記與廖文卿，嗣廖文卿再於八十八年七月十四日以買賣為原因，移轉登記與上訴人，有土地登記簿謄本在卷可憑。系爭土地上房屋門牌號碼分別為台中縣后里鄉○○路二二、二四、二五、二八號，該房屋於六十一年間製作房屋標示查丈紀錄，有台中縣稅捐稽徵處函附房屋稅籍紀錄表及房屋現值核計表在卷可證，各該房屋分別自四十二年、四十四年、五十三年起課稅，有台中縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書附卷可參。而上訴人提出之六十七年全期租谷收繳明細表，租別載明為厝租，且證人林有盛證稱：「是地主租地給佃農蓋房子，所以佃農繳地租」等語，顯見被上訴人之被繼承人自四十二年起即向原土地所有人租用系爭土地建築房屋，且租賃契約未定期限，為不定期限之租賃。又依證人林有盛及廖文卿證述，系爭土地租賃契約迄八十六年間，均由承租人繳交地租予土地所有人。上訴人之前手廖文卿既曾向被上訴人收取租金，被上訴人與廖文卿間就系爭土地即有租地建屋之租賃契約，且為不定期之租賃契約。依台中縣稅捐稽徵處函附房屋稅籍紀錄表及房屋現值核計表所載房屋面積，與前述被上訴人使用現況固有未符，惟該稅籍紀錄，僅係稅捐機關核課房屋稅應納稅額之基準，尚難作為認定被上訴人承租土地面積之依據。且以該稅籍紀錄記載與上訴人提出之六十七年度全期租谷收繳名冊所載租金對照結果，稅籍紀錄所載使用房屋之面積較多之人，其租金並非較多，足證該稅籍紀錄所載之使用房屋之面積，非被上訴人承租土地之面積。上訴人之前手亦從未認被上訴人現況所使用之土地，非租賃範圍，且上訴人之前手至八十六年間仍收取租金，其收取租金時，被上訴人即係依現況使用，上訴人主張被上訴人逾原租賃基地範圍，而有超占土地情形，不足採取。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第四百二十五條第一項定有明文。本件被上訴人與廖文卿間就系爭土地既有租地建屋之租賃契約，廖文卿於八十八年七月十四日依買賣之法律關係，將系爭土地所有權讓與上訴人，其租賃契約對於受讓人即上訴人仍繼續存在。被上訴人仍本於土地租賃契約，合法占有系爭土地，並非無權占有。被上訴人既為系爭土地之合法承租人，依土地法第一百零四條規定，出租人廖文卿出賣基地時，被上訴人有依相同條件優先承買之權，證人廖文卿證述其出賣土地時，並未詢問被上訴人是否購買，顯未通知被上訴人行使優先承買權，買受人即上訴人不得對抗有優先承買權之被上訴人，被上訴人之占有系爭土地自非無權占有，上訴人無權請求被上訴人拆屋還地，上訴人請求鑑定系爭土地上之房屋是否不堪使用，已無必要。又建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金達二年以上為原因終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。上訴人及其前手，從未就被上訴人積欠租金之事宜催告被上訴人，證人廖文卿並證述至八十六年仍有收取租金等語，且被上訴人於九十二年三月廿四日將丁○○等四人八十四年、八十五年度之租金，及全體被上訴人八十六年至九十二年度之租金，委由戊○○寄給上訴人，亦有存證信函及郵局匯票在卷可證，被上訴人亦無積欠租金之情事，上訴人主張租賃契約已為其前手廖文卿依法終止，亦難採取，上訴人先位聲明為無理由。次查系爭土地地目為建地，並非農地，亦非漁地、牧地，有土地登記簿謄本在卷可證，證人林有盛並證稱：「是地主租地給佃農蓋房子，所以佃農繳地租」等語，核與上訴人提出之六十七年度全期租谷收繳名冊記載「厝租」相符，兩造間又未訂立三七五租約，本件自無耕地三七五減租條例及平均地權條例第七十六條第一項、第七十七條第一項規定之適用。上訴人備位聲明亦無理由等詞，為其判斷之基礎。

查上訴人一再主張縱認兩造間就系爭土地原有租賃關係，亦屬租地建屋而未明定租賃期限，當事人之真意係租至房屋不堪使用時為止，此與未定期限之租賃不同，仍有土地法第一百零三條第一款規定之適用，因系爭土地上被上訴人之房屋確已不堪使用，依土地法第一百零三條第一款規定，伊得收回土地，租賃關係因而終止，被上訴人仍屬無權占有云云（一審卷㈡第一九一至一九四頁、原審卷㈢第七八至七九頁），乃屬重要之攻擊方法，原審恝置不論，遽為上訴人敗訴之判決，自屬判決不備理由。又上開土地登記簿謄本、房屋稅籍紀錄表、房屋現值核計表、房屋稅籍證明書、六十七年全期租谷收繳明細表及證人林有盛之證言，似均無記載或涉及系爭土地租賃期限之事項，原判決依該等證據認定系爭土地之租賃為未定期限之租賃，亦嫌速斷。次查，依卷內土地登記簿謄本記載（一審卷㈠第十三至十六、一一七至一二一、一二六頁），訴外人廖文卿係以買賣為原因向其前手廖文和取得系爭二筆土地所有權應有部分各四分之一（其餘應有部分四分之三為黃靜夏所有），而上訴人係以買賣為原因取得系爭土地全部所有權。原審竟認定上訴人係自其前手廖文卿取得系爭土地全部所有權，據為不利上訴人之論斷，亦有違誤。再按土地法第一百零四條第二項後段規定出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。其所謂不得對抗優先購買權人，係指基地或房屋出賣人與承買人，不得主張基於買賣而使優先購買權人之優先購買權消滅而言。此與優先購買權人對於買賣標的之基地或房屋有無無權占有之情形，乃屬有別，兩者非有必要之關聯，原審竟以廖文卿（出賣人）與上訴人（買受人）買賣系爭土地之契約不得對抗有優先購買權之被上訴人為由，認被上訴人非無權占有系爭土地，上訴人無權請求被上訴人拆屋還地，其見解亦有可議。又先位之訴無理由時，始應就備位之訴予以調查裁判，本件上訴人係就先位及備位之訴不利之判決一併提起上訴，故先位之訴部分應予廢棄發回時，備位之訴部分，亦應併予廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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