最高法院九十五年度台上字第三八八號

最高法院民事判決　　　　　　　九十五年度台上字第三八八號

上訴人

甲○○

上訴人

號

訴訟代理人

吳義雄律師

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

彭火炎律師

　　　　　　　　張玉琳律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十三年十月十三日台灣高等法院第二審判決（九十三年度重上字第二五三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段三二之二八四地號土地（下稱系爭土地）上之房屋（下稱系爭房屋），早於日據時期即已存在，當時土地係屬伊父親彭錦章及伯叔輩彭錦濤等人共有，並出租予訴外人宋燕貽做長春醫院房舍使用。訴外人宋燕貽去世後，醫院之房舍由上訴人父親賴水坤取得，嗣因建物老舊，經九二一地震後變成危屋，上訴人父親賴水坤即在該屋逕自搭建地樑、鋼柱，並於民國八十九年間訴請伊同意其將承租建物改建為本國式ＲＣ四層樓房，但經法院判決敗訴確定。九十年間，訴外人賴水坤死亡由上訴人繼承取得系爭房屋。查系爭建物為日據時期之木造房屋，屋齡已有六、七十年，原房屋之木造牆垣及樑柱皆已不存在，僅餘三、四支橫樑懸空橫掛於左右建物之混凝土壁孔上且未使用，顯已逾耐用年限及結構不安全而不堪使用。而對於未明定租賃期限之不定期租賃，依契約之目的探求當事人之真意，應解釋為租至房屋不堪使用時為準。系爭房屋既已不堪使用，兩造間之系爭租地建屋契約，應已歸於消滅。又基地租賃契約，縱為不定期之租賃，仍應受民法第四百四十九條第一項不得逾二十年之限制，系爭房屋自日據時期即使用迄今，租約顯已逾二十年，因違反強制規定而應歸於無效。上訴人即無占用系爭土地之正當權源，依社會通常之觀念，將可獲得相當於租金之利益，致伊受有損害，伊自得依不當得利或侵權行為等法律關係，請求返還相當於租金之利益。爰依民法第七百六十七條規定、租約終止後之租賃物返還請求權，及不當得利或侵權行為法律關係，求為命上訴人將系爭土地上如第一審判決附圖所示斜線部分面積一００‧二二平方公尺之建物拆除，並將基地交還，及自起訴狀繕本送達翌日（即九十二年十月四日）起至交還土地之日止，按月給付新台幣（下同）二萬零五百九十六元之判決。

上訴人則以：系爭房屋現由伊使用，分隔為前後二間，前半部天花板及四週牆面以木板裝潢，打開木板可見屋頂木質橫樑及鐵皮屋頂，地面舖瓷磚，為德昌棉被店店面；後半部房屋四週仍為磚造牆壁，天花板以木板裝潢，壁面為木板，窗戶為鋁窗，店面大門為鐵捲門，地面舖地板，作為倉庫堆放貨品；均未達不堪使用之程度。況系爭建物因九二一大地震造成屋頂木樑倒塌毀損，乃因不可抗力之地震所引起，並經新竹縣竹東鎮公所報請新竹縣政府就上訴人此一建物列為半倒災戶予以補償，伊乃將補償費用施作Ｈ形鋼支撐屋頂橫樑，目前該建物仍堪使用，符合九二一震災重建暫行條例之規定。又伊父賴水坤承租系爭土地係供建築房屋使用，有土地法第一百零三條規定之適用，而本件並無該條所列各款之情形，被上訴人終止租約於法無據等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭房屋分隔為前後二間，前半部天花板及四週牆面以木板裝潢，打開木板可見屋頂木質橫樑及鐵皮屋頂，地面舖瓷磚，為德昌棉被店店面，店面大門為鐵捲門；後面房間四週仍為磚造牆壁，天花板以木板裝潢，壁面為木板，窗戶為鋁窗，地面舖木板，作為倉庫堆放貨品，目前均由上訴人使用，房屋右側與鄰房門牌號碼新竹縣竹東鎮○○里○○路一０三號，於八十一年時，成立共同壁使用約定，為第一審所勘明，並有公證書及現場照片足憑。系爭房屋經上訴人另案請求同意修建房屋等事件鑑定結果認：若將該建物於九二一之後增建部分（即地樑、鋼柱及後段屋頂橫樑加強結構之Ｃ形鋼樑及塑膠貼紙）拿掉，將無法符合結構法規之規定，且結構不安全。則系爭房屋原始構造已無法達到安全之要求，自屬已不堪使用。被上訴人主張系爭租地建屋契約應於基地上所建房屋不堪使用時歸於消滅，為可採信。查系爭房屋為日據時期木造房屋，屋齡已有六、七十年，為上訴人另案訴狀中自承，系爭房屋因其結構及材質使然，在長時間使用中，原本即會產生漸進之耗損毀壞，難謂係九二一地震之單一原因所造成，縱認九二一地震造成部分損壞，因其非屬人為之破壞，仍應認為屬房屋自然發生之耗損，否則在不定期之租地建屋契約，一旦房屋遭受天災受損，出租人即永無收回之期，亦有失公平。至於九二一震災重建暫行條例第十三條第三項關於建築物所有人因震災毀損之建物得免附土地登記人之同意文件而提出重建申請之規定，乃行政機關為有效迅速推動震災災後重建工作之權宜措施，究不因此，即謂政府有使該建物所有人，由「無權占有」變更為「有權占有」之私法上效果意思。故上訴人主張伊將九二一震災補償費用施作Ｈ型鋼支撐屋頂橫樑，符合上開震災重建暫行條例第十三條第三項之規定，亦屬無據。系爭房屋因不堪使用而致租賃契約消滅，該租地建屋之租賃契約，並不因上訴人事後修建房屋得以繼續存在。兩造間基地租賃關係既已消滅，上訴人就系爭土地即無合法使用權源，則被上訴人本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權之法律關係，請求上訴人將系爭土地上如第一審判決附圖所示斜線部分面積一００‧二二平方公尺建物拆除，將基地返還被上訴人，自屬正當。上訴人無權占用被上訴人之系爭土地，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，且無法律上之原因，被上訴人自得依侵權行為及不當得利之法律關係，請求返還其利益。而其請求之數額，參照土地法第一百零五條、第九十七條之規定，審酌上訴人占用系爭土地面臨新竹縣竹東鎮○○路○段、為二線道、附近均為店面，旁有竹東地區農會、竹東客運站、多家便利商店，工商業繁榮，上訴人之系爭房屋係作為店面使用，上訴人並自承附近店面店租每月約二萬五千元左右等情，認被上訴人請求之相當於租金之損害賠償以土地申報總價年息百分之十為適當。依此計算，被上訴人請求自起訴狀繕本送達之翌日即九十二年十月四日起至返還土地之日止，按月給付金額二萬零五百九十六元，洵屬有據，應予准許等詞，為其心證之所由得。並說明上訴人其餘主張、陳述及聲明證據不為審酌之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。則原審審酌第一審勘驗及兩造另案訴訟鑑定結果認：若將該建物於九二一之後增建之地樑、鋼柱及後段屋頂橫樑加強結構之Ｃ形鋼樑及塑膠貼紙部分拿掉，將無法符合結構法規之規定，且結構不安全。原始構造已無法達到安全之要求，致不堪使用，並無違反論理或經驗法則之情形。系爭土地租賃關係既因系爭房屋不堪使用而歸於消滅，當無再適用土地法第一百零三條規定之餘地，上訴人嗣後雖將系爭房屋修繕，姑不論是否依九二一震災重建暫行條例之規定而為，亦不能使既已消滅之租賃關係回復。又本院三十年渝上字第三一一號判例雖經本院九十年四月十七日九十年度第四次民事庭會議決議不再援用，係就嗣後所發生之事實「不再援用」該判例，對於已發生如本件紛爭之事實，應無「不再援用」之問題。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實、適用法律之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決為不當，求予廢棄，不能認為有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第八庭

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