最高法院九十七年度台上字第二四四七號

最高法院民事判決　　　　　　九十七年度台上字第二四四七號

上訴人

壬 ○ ○

訴訟代理人

陳 建 良律師

被上訴人

甲 ○ ○

7號

　　　　　　　　　　　號

　　　　　　乙 ○ ○

　　　　　　丙 ○ ○

　　　　　　　　　　　7號

　　　　　　丁 ○ ○

　　　　　　戊 ○ ○

　　　　　　己 ○ ○

　　　　　　庚 ○ ○

　　　　　　辛○○○

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十七年七月三十日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十六年度上更㈠字第六０號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人無權占有伊與其他共有人所共有坐落彰化縣彰化市○○○段牛稠子小段一九之一九、一九之二○地號面積分別為二百八十四、九十平方公尺之土地（下稱系爭二筆土地），蓋有如第一審判決附圖（下稱附圖）編號Ａ、Ｂ所示部分之竹磚造平房、編號Ｃ部分之土造平房及編號Ｄ部分之竹木造涼棚（下稱系爭地上物）使用等情。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，求為命被上訴人拆除上述地上物，將土地返還伊及其他共有人之判決（上訴人於發回後原審審理中，追加除甲○○外之被上訴人為被告）。

被上訴人則以：系爭二筆土地，均分割自同所一九之三地號，原為訴外人楊基禮等六人共有，嗣伊父李川於民國六十五年間，向楊基禮等購買該土地應有部分三分之一，登記為伊弟乙○○名義，後乙○○將土地出賣予上訴人壬○○，上訴人壬○○本已知悉其上有上開地上物存在，是依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例解釋，土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基。故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。故本件上訴人壬○○買受其應有部分土地時，明知地上有被上訴人居住之房屋，仍予買受，足認上訴人壬○○默許被上訴人繼續使用土地，上訴人不得請求被上訴人拆屋還地等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴及其追加之訴，無非以：被上訴人辯稱系爭土地先為伊祖父李水波所租用，嗣後為伊父親李川買受，迨七十年一月二十日始登記於被上訴人乙○○、丁○○、戊○○名下；附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ地上物為去逝之父親李川興建，約於三十二年即存在，未辦保存登記等情，業據其提出水電費繳納證明、里長書面證明附卷為憑等語，上訴人前固否認建物為李川所建，惟經勘驗結果，系爭土地其上地上物如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物之門牌號碼為彰化市○○路○段六十二巷七號，為竹磚造平房，前半段有抹水泥，以木材為樑，後半段未抹水泥，以竹為樑，屋頂舖甘蔗板、上覆蓋紅瓦，其甘蔗板已經風化，電錶為00-0000-00；Ｃ部分建物之門牌號碼為彰化同段五號，為土埆厝平房，屋頂舖三夾板，上覆蓋石棉瓦，以木材為樑，電錶為00-0000-00，有勘驗筆錄及照片可憑，是依建物外觀、使用狀況損耗所示，建物建造時間離今已有相當時日，尤其編號Ｃ部分之土造平房，應非近十年所興建。

再參酌查上開二電錶申請用電日期，據台灣電力股份有限公司函覆：電錶00-0000-00申請新設用電日期為三十二年九月；電錶00-0000-00，於七十五年四月新設用電，其原始憑證已逾保存年限，業經銷燬，原用戶名已無查考等情。衡情一般皆有建物後再聲請用電，由此可知，該Ａ、Ｂ部分建物新設用電為三十二年九月，則表示其建物早於三十二年四月份即已興建完成，核與被上訴人所辯相符。另Ｃ部分建物新設用電日期雖為七十五年四月，然申請用電日期並非當然即為建物興建完成期間，而其既為土埆厝平房，屋頂舖三夾板，上覆蓋石棉瓦，以木材為樑，外觀陳舊，顯係年代久遠，非近幾年所建，然可知者，乃為附圖編號ＡＢＣ部分建物，其興建完成日期皆先於被上訴人取得系爭一九之一九、一九之二０地號土地應有部份之前（即八十二年九月）。是被上訴人抗辯附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物為李川原始興建，當可採信，上訴人嗣後亦表示不再爭執，則編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物既為李川原始興建，自由其取得所有權。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」。足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。查系爭土地上如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物地上物，均為未辦保存登記，為被上訴人之父李川原始出資興建，由李川取得所有權。被上訴人為李川之繼承人，因繼承取得公同共有；另系爭一九之一九、一九之二０地號土地，嗣後於六十五年間向土地所有人楊基禮等人買受，於七十年一月二十日登記由追加被告乙○○、丁○○、戊○○取得所有權，有不動產買賣契約書及土地登記簿附卷可憑，被上訴人乙○○、丁○○、戊○○取得系爭土地所有權時，與其上建物所有權固非完全一致，然被上訴人父親李川既先在租得土地上興建系爭建物，嗣後再向土地所有人楊基禮等人買受，讓上開建物成為有權占有，而房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，似此情形，被上訴人乙○○嗣後雖單獨將系爭土地應有部分移轉與上訴人，應類推適用上揭民法第四百二十五條之一第一項之規定，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地；至於附圖Ｄ部分地上物為竹木造涼棚，非屬建物，然屬於上開建物之從物，其處分應隨著上開建物，上開建物非無權占有，該附圖Ｄ部分竹木造涼棚亦非無權占有。從而，上訴人本於民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求被上訴人拆屋還地，為無理由，不能准許等詞，為其判斷之基礎。惟查依卷附土地登記簿謄本所載，系爭一九之一九、一九之二０地號土地原登記為楊基禮等人所有，於六十五年間由被上訴人乙○○、丁○○、戊○○以買賣為原因取得系爭土地所有權登記（見原審上字卷第二０頁至第二五頁）。原審認係被上訴人之父李川所購，所憑依據何在，未見原審予以說明，率以認定，尚嫌速斷。且據被上訴人丁○○稱：七十年就分財產了，Ｃ是分給我，ＡＢ分給我及乙○○……等語（見原審更一卷第一六二頁反面），原審就此未遑詳查，且攸關本件附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物是否為公同共有，何人為上開建物之權利人，是否有民法第四百二十五條之一第一項之適用，原審亦恝置未論，即認定附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物地上物是為被上訴人公同共有，亦欠允洽。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

Ａ