最高法院九十七年度台上字第二五四六號

最高法院民事判決　　　　　　九十七年度台上字第二五四六號

上訴人

光洲建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

鄭曉東律師

訴訟代理人

魏緒孟律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

侯永福律師

上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十七年四月二十三日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十四年度重上字第一號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國七十七年十二月九日與上訴人簽訂房屋及土地預定買賣合約（下稱系爭買賣契約），向上訴人購買如原判決附表（下稱附表）一所示預售房地共五戶及停車位共四個（下稱系爭標的物），買賣總價金新台幣（下同）三千四百二十五萬元。伊已向上訴人繳納價金合計一千零二萬元。嗣因上訴人出售系爭標的物具有如附表二、三所示之瑕疵，顯未依債務本旨提出給付，故伊行使同時履行抗辯權，主張於上訴人修復系爭標的物瑕疵前，拒絕價金之給付。又因上訴人於七十八年八月九日以郵局存證信函限期催告伊給付價金六十五萬元，並表示逾期不理，即以該存證信函解除系爭買賣契約，並沒收伊已繳納價金，伊遂以上訴人拒絕修補瑕疵，致陷於受領價金遲延，先後於七十八年八月九日及同年月二十二日，以上訴人為提存物受取人，向台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）提存所各提存買賣價金六十五萬元及九十三萬元（下稱提存價金），以上合計已給付價金一千一百六十萬元（下稱系爭價金），從而上訴人於上開存證信函中表示解除系爭買賣契約，依法不生解除之效力。其後，上訴人並將附表一所示房地分別出售訴外人陳春滿（編號A7）、林許雪香（B7）、林惠娟（C7）、李廖碧雲（A1）及黃錦雀（A2），且停車位亦已出售第三人，並已辦理所有權移轉登記完畢，自屬可歸責於上訴人之事由，致給付不能，伊依民法第二百五十六條規定，於八十八年七月九日以存證信函向上訴人解除系爭買賣契約，並請求返還系爭價金一千一百六十萬元，而該存證信函業於同月十日送達上訴人，詎為上訴人所拒絕，爰本於民法第二百五十九條契約解除之回復原狀請求權，求為命上訴人應給付一千一百六十萬元及其中一千零二萬元自七十八年五月二十三日起，其中一百五十八萬元自七十八年八月二十二日起算之法定遲延利息之判決。

上訴人則以：被上訴人僅繳納一千零二萬元之價金，其向法院提存之價金，並非繳付予伊。伊曾於七十八年八月九日以郵局存證信函催告被上訴人應於函到翌日起三日內繳納價金六十五萬元，逾期即以上開信函為解除契約之意思表示，同時沒收被上訴人已繳納全部價金，該存證信函業於同月十日送達被上訴人，被上訴人迄未履行，則系爭買賣契約應已解除，被上訴人繳納之價金自為伊所沒收，故被上訴人請求返還已繳納價金，洵屬無據。又附表一所示房地及停車位並無被上訴人所指之瑕疵，被上訴人向法院提存價金不符提存要件，不生提出給付之效力，自不得以提存方式行使同時履行抗辯權，主張解除系爭買賣契約。再被上訴人於訂約後逾十年期間始以存證信函向伊主張解除契約，非惟解約事由不合法，其解約時期，亦違反誠信原則，不生解約效力。況系爭買賣契約既經伊於七十八年八月間依法解除，被上訴人自不得就已不存在之契約，更為解除等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：兩造所訂為預售屋買賣契約，係屬雙務契約而互負給付義務，被上訴人因有依系爭標的物建造完成時期分期支付價金之義務，上訴人依契約應交付之標的物於交付前若已發現應完成部分有瑕疵，而該瑕疵不能修補，或雖能修補，上訴人不願為之者，依法律規範之目的，被上訴人自得向上訴人主張同時履行抗辯權。

查上訴人雖曾催告被上訴人應於函到翌日起三日內，繳清期款六十五萬元，如逾期不理，即以該存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，並沒收被上訴人已繳納全部價金等情，而該存證信函業於七十八年八月十日送達被上訴人，為被上訴人所不爭執，並有該存證信函附卷可稽。是被上訴人如認系爭標的物有瑕疵，自應於七十八年八月十三日催告期滿以前向上訴人主張，藉以行使同時履行抗辯權，若該瑕疵並不足以主張同時履行抗辯權，被上訴人即無拒絕給付價金之權利，契約即生解約之效力。依被上訴人於七十八年七月二十一日、同年月三十一日、同年八月三日、同年八月八日、同年八月十日等信函及同年八月九日台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）七十八年度存字第三三五一號提存書所載之瑕疵除被上訴人嗣後不再主張者外，約略為大廈外觀目視不正、施工品質應依合約指定品牌、要求提供房屋面積、要求提供主管機關核准之施工圖說、要求依合約規定設計圖樣及依照主管機關核准之圖說施工、內、外牆及平頂、地板、樓梯均要依圖尺寸施工，使內、外觀不會有不正情形、樓梯之深度及高度斜度要一致等部分。經委請高雄市建築師公會鑑定系爭大廈結果，系爭買賣標的物確有大廈外觀目視不平整、樓梯之高度未依規定施工及樓梯之斜度不一致瑕疵存在並已影響安全性，且該瑕疵情形甚為明顯，應為明確，上訴人抗辯被上訴人所指瑕疵並非具體云云，自不足採。而上訴人請求被上訴人給付六十五萬元時，係以系爭大廈已取得使用執照為條件一節，為兩造所不爭執，足徵上開部分當時應已建造完成，且該瑕疵亦為當時所存在，被上訴人以之為由請求修補，上訴人迄未修補，顯見上訴人確有不為修補情事，則上訴人請求給付價金六十五萬元，而被上訴人行使同時履行抗辯，核屬相當，自屬有據。又被上訴人向高雄地院提存，該提存書之對待給付之標的及其他受取提存物所附之條件欄內記載：光洲建設股份有限公司應履行依照主管機關核准之圖說施工，內、外牆及平頂、地板、樓梯均要依圖尺寸施工，使內、外觀不會有不正情形，樓梯之深度及高度斜度要一致，油漆要用正 ICI得力塗料等語，且該提存通知書（內容與提存書相同）於七十八年八月十二日送達於上訴人，被上訴人並將提存之事實函知上訴人，亦為上訴人所不爭執，堪認被上訴人已將提存書所載瑕疵之事項向上訴人行使同時履行抗辯權，是上訴人抗辯被上訴人未向上訴人行使同時履行抗辯權云云，委不足取。又上訴人除於七十八年七月三日、同年月十五日、同年八月二日催告被上訴人繳交六十五萬元，嗣於同年八月九日再為上揭三日內繳交價款，否則解約之通知，被上訴人業於同月十日收受，已如前述，惟被上訴人於上訴人解除契約前行使同時履行抗辯權，既屬有據，且已將上開買賣價金以附有對待給付方式予以提存，上訴人於未補正瑕疵前解除契約，應非有據，該契約自不生解除之效力。上訴人解除契約既非合法，嗣上訴人先後於七十九年七月十日、九月十一日、八十年一月十一日、五月八日及八十一年六月十八日，將附表一所示房、地分別出售陳春滿（編號A7）、林許雪香（B7）、林惠娟（C7）、李廖碧雲（A1）及黃錦雀（A2），且停車位亦已出售第三人，並已辦理所有權移轉登記完畢一節，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本可憑，上訴人顯無法將系爭標的所有權移轉登記予被上訴人自屬可歸責於上訴人之事由，致給付不能，是被上訴人依民法第二百五十六條規定，於八十八年七月九日以存證信函向上訴人解除系爭買賣契約，並於翌日送達於上訴人，其解除契約於法有據，且未罹於時效消滅。次按雙務契約之一方當事人提出給付並主張同時履行抗辯權者，他方在未為對待給付前，應認為受領遲延，蓋一方之給付，應待他方為對待給付，始得履行，是與給付兼需債權人之行為相當。故債務人提出之給付並主張同時履行抗辯權者，債務人自得將其給付物，為債權人提存之，其提存之時已生清償之效力。被上訴人固先後於七十八年八月九日以七十八年度存字第三三五一號及同年月二十二日以七十八年度存字第三九五○號，以上訴人為提存物受取人，向高雄地院提存所分別清償提存買賣價金六十五萬元及九十三萬元，並註明上訴人應修補瑕疵取得證明後，始可主張受取人權利，此有該二份提存書在卷可稽，且系爭建築標的物確有提存書所載外觀不平整、樓梯高度未符合規定及斜度不一致之瑕疵存在，業如前述，此瑕疵均經提存書先後載明：內、外牆及平頂、地板、樓梯均要依圖尺寸施工，使內、外觀不會有不正情形，樓梯之深度及高度斜度要一致（七十八年度存字第三三五一號提存書）；施工不良而產生瑕疵不正之外觀，及樓梯高度、斜度要一致，以免發生意外（七十八年度存字第三九五○號提存書）等語甚詳。

被上訴人所為對待給付之清償提存應係依債務本旨為之。至該提存書內容所載對待給付事項雖有部分內容非屬瑕疵項目，惟上訴人既未就該有瑕疵部分為對待給付，難謂被上訴人於上訴人修補後仍阻止其受取提存物，是尚不足以認定被上訴人限制上訴人受取提存物。從而，被上訴人之清償提存應屬合法，已發生清償之效力。茲系爭買賣契約既經被上訴人解除，是被上訴人請求上訴人返還已繳交之價金一千零二萬元及清償提存之一百五十八萬元，即屬有據。從而被上訴人本於契約解除之回復原狀請求權之法律關係，請求上訴人給付一千一百六十萬元及其中一千零二萬元自七十八年五月二十三日起，另一百五十八萬元自七十八年八月二十二日起算之法定遲延利息為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

查原審既謂系爭預售屋買賣契約為雙務契約，上訴人應交付之房屋於交付前若已發現應完成部分有瑕疵，雖能修補，上訴人不願為之者，依法律規範之目的，被上訴人非不得向上訴人主張同時履行抗辯權。可見係以上訴人能修補瑕疵而不願修補為被上訴人得行使同時履行抗辯權拒繳分期價金之要件。惟竟以被上訴人於系爭預售屋交付前已發現瑕疵請求上訴人修補，上訴人迄未修補，即行認被上訴人行使同時履行抗辯權核屬相當，疏未查明被上訴人是否有不願修補瑕疵之情事，非無可議。又被上訴人於七十八年七月二十一日將發票日為七十八年七月三十日面額六十五萬元之支票寄與上訴人，作為繳納到期價金之用，經上訴人提示而遭受退票。被上訴人至此似仍未爭執系爭預售屋有瑕疵，則上訴人以被上訴人遲付價金為由，於七十八年八月十日向被上訴人行使契約解除權時，被上訴人是否已向上訴人行使同時履行抗辯權，亦滋疑義。次查兩造係分別就五戶房地訂立五件買賣契約，是縱該樓梯之高度及斜度有瑕疵，被上訴人所指稱之瑕疵是否係兩造於訂約前即已存在之瑕疵及被上訴人所買受之五戶房屋是否具有同樣瑕疵，而均得解除契約，原審未遑詳查，逕認被上訴人得以其所主張之瑕疵為同時履行抗辯，進而解除系爭買賣契約，不免速斷。末查原審未遑查明四個停車位部分是否為獨立之買賣契約，該停車位是否亦具有被上訴人所指之瑕疵，遽謂被上訴人解除契約之效力及於停車位之買賣，亦有未當。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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