最高法院九十八年度台上字第一三三九號

最高法院民事判決　　　　　　九十八年度台上字第一三三九號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

陳志誠律師

上訴人

乙○○

訴訟代理人

吳 麒律師

訴訟代理人

林明正律師

被上訴人

安泰商業銀行股份有限公司

法定代理人

丙○○

上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十八年三月三十一日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字第一○五號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人甲○○起訴主張：伊前提供所有坐落台北市○○區○○段二小段一三七號土地（下稱系爭土地），與訴外人新偕中建設股份有限公司（下稱新偕中公司）訂定合作興建大廈契約書（下稱合建契約）後，又與訴外人李慶鐘簽訂補充條款（下稱補充條款），由李慶鐘承受新偕中公司權義，繼續建物之興建。嗣該建物遭李慶鐘之債權人東怡營造工程股份有限公司，聲請法院查封拍賣（下稱系爭執行程序），由上訴人乙○○（於民國八十六年八月六日）拍定，並接續興建。嗣於九十五年間申得使用執照，辦畢保存（第一次所有權）登記（建物門牌為台北市○○○路○段三○號地下一至三樓及地上一至十一樓，下稱系爭建物）後，於九十六年五月十五日將該建物信託登記在被上訴人安泰商業銀行股份有限公司（下稱安泰銀行）名下。為此，伊已於九十五年十二月十八日解除與李慶鐘間之補充條款（合建契約），系爭建物自無占有系爭土地之正當權源。乃乙○○、安泰銀行為系爭建物信託登記之委託人、受託人，間接或直接占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，爰依民法第一百七十九條規定，求為命乙○○或安泰銀行給付起訴日前一年（即自九十五年七月十九日起至九十六年七月十八日止），共新台幣（下同）四百四十八萬一千六百十四元，及自訴狀繕本送達翌日（九十六年七月二十八日）起加付法定遲延利息。並於原審為訴之追加，請求乙○○或安泰銀行另給付起訴日後一年（即自九十六年七月十九日起至九十七年七月十八日止），計二百五十一萬八千三百八十六元，及自追加訴狀繕本送達翌日（九十七年五月三十日）起加付法定遲延利息；暨其中一人為給付，另一人於該給付範圍內免其給付義務之判決（一審判命乙○○給付甲○○二百零四萬六千零八十四元本息，駁回甲○○其餘之訴。甲○○、乙○○就所受不利判決部分，各自提起上訴。原審廢棄第一審所命乙○○超過一百二十七萬零五百八十三元本息之給付部分，駁回甲○○該部分之訴，及甲○○之上訴。另就甲○○之追加訴訟，判命乙○○給付一百三十萬六千三百九十八元本息，駁回其餘追加之訴。甲○○、乙○○各就所受不利判決，提起第三審上訴）。

上訴人乙○○及被上訴人安泰銀行則以：對造上訴人甲○○既出具系爭土地使用權同意書予新偕中公司或李慶鐘，供申辦系爭建物之建造執照，並同為該建物之起造人。而乙○○係以一億五千餘萬元向法院拍得系爭建物，經台北市政府都市發展局發給使用執照，合法取得該建物之所有權，依民法第四百二十五條之一第一項規定，應推定乙○○就系爭土地與甲○○間於系爭建物可堪使用之年限內，有租賃關係存在，而非無權占有。甲○○請求乙○○給付相當於租金之不當得利，自屬無理。又安泰銀行僅係受乙○○之信託，登記為該建物所有權人，系爭建物仍由乙○○占有並使用、收益。縱認該建物無占有系爭土地之正當權源，亦無容甲○○請求安泰銀行給付不當得利之餘地。即令甲○○仍得為請求，其請求給付之金額，顯然超過土地法第九十七條所定之租金額，核屬過高，不應准許等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所命乙○○之給付，於超過一百二十七萬零五百八十三元本息部分之判決，改判如乙○○之聲明。並就乙○○應給付甲○○一百二十七萬零五百八十三元本息部分，維持第一審所為甲○○勝訴之判決，駁回乙○○之上訴。另就甲○○請求乙○○再給付（二百四十三萬五千五百三十元本息）部分，維持第一審所為甲○○敗訴之判決，駁回其上訴。關於甲○○追加之訴，則判命乙○○應給付一百三十萬六千三百九十八元之本息，駁回甲○○其餘追加之訴，係以：兩造並不爭執乙○○依系爭執行程序所拍得之系爭建物，占用甲○○所有系爭土地。嗣乙○○申得使用執照，辦畢第一次所有權登記後，以信託為原因移轉所有權登記予被上訴人安泰銀行之事實。而甲○○與新偕中公司簽訂合建契約後，又與訴外人李慶鐘訂定補充條款，由李慶鐘繼受新偕中公司之權義，並出具系爭土地使用權同意書予新偕中公司、李慶鐘，於該土地上興建建物。可見甲○○未實際出資興建，自無從取得系爭建物所有權。是該建物遭李慶鐘之債權人聲請法院依系爭執行程序予以拍賣後，雖由乙○○拍定，然系爭土地及系爭建物既原非同一人所有，即無民法第四百二十五條之一第一項規定之適用。乙○○抗辯應適用或準用該條項之規定，於該建物可堪使用年限內，非屬無權占有云云，並無可取。又系爭合建契約（補充條款），及甲○○為履行合建契約（補充條款）出具予新偕中公司或李慶鐘之土地使用權同意書，均僅具債之性質，其效力不及於乙○○。況甲○○又已對李慶鐘解除該補充條款（合建契約），乙○○自不得執此謂系爭建物有占有系爭土地之正當權源。是以甲○○請求乙○○給付相當於租金之不當得利，即屬有據。至乙○○嗣雖將系爭建物信託登記在安泰銀行名下，惟參諸渠等間信託契約第一條、第二條、第六條之約定意旨，再佐以乙○○於信託契約訂定後仍將系爭建物（或其外牆）出租他人等情，可見安泰銀行並未實際占有系爭建物為營運，亦無處分該建物之權。甲○○主張安泰銀行為系爭建物之間接占有人，請求該銀行返還不當得利，為無理由。審酌乙○○利用系爭土地之經濟價值及所受利益等一切情狀，認甲○○得請求乙○○給付相當於租金之不當得利，以依系爭土地申報地價年息百分之十二計算，方屬允當。從而，甲○○請求乙○○給付起訴日之前一年（即九十五年七月十九日起至九十六年七月十八日止），及「追加」請求起訴日之後一年（即九十六年七月十九日起至九十七年七月十八日止）之相當於租金不當得利，於各一百二十七萬零五百八十三元，及一百三十萬六千三百九十八元本息之範圍內，為有理由。其餘，即屬不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在。而信託乃委託人為自己或第三人之利益，將信託財產移轉於受託人，由受託人管理或處分，以達成一定經濟上或社會上之目的之行為，故信託契約之受託人在法律上為信託財產之所有人，如信託財產為房屋，則受託人自為房屋坐落土地之占有人。惟倘委託人僅以其財產在名義上移轉於受託人，受託人自始不負管理或處分之義務，凡財產之管理、使用、或處分悉由委託人自行辦理時，即為消極信託，除有確實之正當原因外，其助長脫法行為者，應難認該信託為合法。本件原審既認定乙○○向法院拍定之系爭建物，無權占有甲○○所有之系爭土地。乙○○就該建物向主管機關申得使用執照，辦妥第一次所有權登記後，雖以信託為原因移轉所有權登記予安泰銀行。然參諸渠等間信託契約第一條、第二條、第六條之約定意旨，及乙○○於信託契約訂定後仍將系爭建物（或其外牆）出租他人，似見安泰銀行未實際占有系爭建物以為營運，亦無處分該建物之權等事實。果爾，該信託行為，究屬脫法而為無效？或有確實之正當原因，仍可認為有效？與該建物之所有權是否合法移轉予安泰銀行，及究應由乙○○抑或安泰銀行給付相當於租金之不當得利？所關頗切。原審未遑詳予調查審認，遽就甲○○請求安泰銀行給付不當得利部分，為其敗訴之判決，自嫌速斷。又倘本件應由安泰銀行給付不當得利，則原判決所命乙○○給付不當得利部分，即無以維持。乙○○上訴意旨，雖未指摘及此，惟原判決該部分既有可議，仍應認其上訴為有理由。是以，上訴人上訴，分別求予廢棄原判決對其不利部分，均有理由。惟按民法第四百二十五條之一關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，尋繹其立法理由所揭櫫：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。本件甲○○與訴外人新偕中公司簽訂合建契約後，又與訴外人李慶鐘訂定補充條款，由李慶鐘繼受新偕中公司之權義。甲○○為此出具系爭土地之使用權同意書予新偕中公司、李慶鐘，於該土地上興建建物。嗣李慶鐘繼續興建之建物，遭其債權人聲請法院依系爭執行程序查封拍賣，由乙○○拍定後，向主管機關申請領得使用執照，辦妥第一次所有權登記，均為原審所認定之事實。則甲○○對於其提供之系爭土地上，將由新偕中公司或李慶鐘興建具永久性房屋，自不得謂為不知。而因甲○○出具土地使用權同意書予李慶鐘興建建物，該建物就其基地（系爭土地），自有利用之權。嗣縱該建物經法院拍賣，由乙○○拍定並取得所有權，致房地異主，而與民法第四百二十五條之一第一項所定「土地與其土地上之房屋同屬一人」之情形，未盡相符。但就該法律規範目的而論，是否不得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用？即待進一步推究。案經發回，應由原審法院注意及之，附此指明。

據上論結，本件上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

Ａ