最高法院九十八年度台上字第二四一九號

最高法院民事判決　　　　　　九十八年度台上字第二四一九號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

常照倫律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

陳銘釗律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十八年八月十八日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十八年度上字第一一五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊為建築房屋，於民國九十六年九月十五日與被上訴人訂立不動產買賣契約，向被上訴人購買坐落台中縣豐原市○○段一二二六、一二二七、一二二八、一二二九號四筆土地（下稱系爭土地）及其上二一一建號即門牌號碼台中縣豐原市○○路四九五巷三八號房屋。嗣伊依約給付價金新台幣（下同）四百二十萬元（含簽約金一百七十萬元、用印款二百萬元及完稅款五十萬元）後，發現系爭土地位於「變更豐原都市計畫（第二次通盤檢討）案」（下稱變更案）範圍內，如要建築，應另行擬定細部計畫，並劃設總面積百分之五十之公共設施，採市地重劃方式整體開發完成後，始得發照建築，且得供建築之土地面積僅剩百分之五十。被上訴人明知其事而隱瞞此項重要交易訊息，伊因受詐欺及陷於錯誤而購買，爰依民法第八十八條及第九十二條之規定，以起訴狀繕本之送達，撤銷兩造買賣契約，並依民法第一百七十九條之規定為請求等情，求為命被上訴人給付伊四百二十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。上訴人又主張：倘認被上訴人已先行合法解除本件買賣契約，其沒收已付價金作為違約金，亦嫌過高，伊自得援用其解約等情，為同一之請求。

被上訴人則以：系爭土地非無法建築；依區域計畫法第十三條之規定，台中縣政府變更都市計畫，應於每五年通盤檢討一次，此係既定內部作業程序，非屬交易重大事項，未通知土地所有權人，伊無從知悉，且上訴人怠於查詢，本身具有過失，無受詐欺或陷於錯誤可言；上訴人未給付尾款二千零三十萬元，伊已於九十七年二月一日解除契約，沒收其已付價金，充作懲罰性違約金等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，係以：查㈠兩造於九十六年九月十五日訂立不動產買賣契約，由上訴人向被上訴人購買系爭土地及房屋，並已給付簽約金一百七十萬元、用印款二百萬元及完稅款五十萬元；㈡契約第十二條第六款特別約定被上訴人應保證系爭土地可申請建築線，若不能申請建築線時，買賣契約自始無效，被上訴人應無條件、無息退還上訴人所支付之價金；㈢系爭土地現屬變更案範圍，台中縣政府並未公告禁建，得指定建築線，並由被上訴人於九十七年五月一日指定完成，惟上訴人前於同年三月十九日申請指示建築線時，台中縣政府函覆表示系爭土地依上開檢討案之公開展覽計畫書草案，係以附帶條件變更為其他使用分區或公共設施用地，應另行擬定細部計畫，並劃設細部計畫總面積百分之五十之公共設施，採市地重劃方式整體開發後，始得發照建築，為免因日後辦理市地重劃作業時，造成系爭土地上建築物遭受不利影響，請暫緩申請建築線指示（定）及建築使用；㈣被上訴人曾交付上訴人原證四建築基地平面配置圖供參考等情，為兩造所不爭執。依兩造契約第十二條第六款之約定，上訴人買受系爭土地之目的係為開發建築之用，該約定應為兩造契約之解除條件，惟依台中縣政府九十七年十二月一日○九七○三一七二八六號函示，系爭土地得指示建築線，且可核發建造執照興建建物，則解除條件未成就，兩造契約非屬無效，上訴人主張系爭土地不得指示建築綫，兩造之買賣契約解除條件成就，契約無效，被上訴人應依約返還價金，尚難採取。又依都市計畫法第六條及第二十六條第一項之規定，地方政府對於都市計畫範圍內之土地，本得依法限制使用人為妨礙都市計畫之使用，並於每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議，作必要之變更，則於地方政府依法通盤檢討都市計畫時，不應在土地交易上認為屬於重要之物之性質。系爭土地自七十年十月二十四日起即經台中縣政府公告屬「擴大豐原都市計畫」範圍內之「農業區」，縱係變更案範圍內，仍應認屬都市計畫範圍內土地之一般性質。況該變更案自八十七年二月四日公告後迄今已十餘年，未經內政部都市計畫委員會審議、核定，縱公告之初，可視為具有重要性之訊息，經過十餘年後，該訊息即不應再視為具有重要性，上訴人亦不能諉為不知，倘上訴人對上開情事有所不知，亦屬自己之過失，不得行使民法第八十八條之撤銷權。系爭土地由上訴人與其他股東合資承購，為其所自承。仲介本筆買賣之股東李麗治具有房地買賣之專業背景，應依不動產經紀業管理條例第二十三條第一項、第二十四條之規定，本於善良管理人之注意義務，就系爭土地屬變更案範圍內之重要訊息，加以了解，其疏未向上訴人解說，固係其個人專業上之疏失，亦應認屬上訴人之過失，而不得主張民法第八十八條之撤銷權。上訴人主張其得依民法第八十八條規定撤銷系爭買賣契約，本應就該條撤銷權發生之特別要件或例外事實，負責舉證，此為法院得續行調查之範圍，不因被上訴人未於第一審主張而受影響。由台中縣政府九十七年十二月一日0000000000函可知系爭變更案僅是台中縣政府內部規劃，並由該府公告，但未通知計劃案所在之土地所有人，被上訴人既未受通知，不得推論其已知該變更案而故意不告知，詐使上訴人為應買之意思表示。此外上訴人未舉證證明被上訴人於訂約時刻意隱暪變更案之事實，即難遽認其因遭被上訴人詐欺而為應買。依兩造契約第十條第一款約定買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價金全部沒收，充作懲罰性違約金。此係針對上訴人（買方）不於適當時期履行債務時之情況，而約定之強制罰。上訴人逾兩造約定買賣價金尾款二千零三十萬元之給付日期（九十六年十月三十一日），仍未給付，經被上訴人於九十七年一月七日，以台中大全街郵局第二○號存證信函，通知其於同年月三十一日前給付，逾期即契約解除。上訴人屆期未履行，系爭買賣契約於期限屆滿翌日即九十七年二月一日解除，上訴人前已分期給付之買賣價金四百二十萬元，悉由被上訴人沒收，充作懲罰性違約金，上訴人對此原無異議，反於九十七年二月二十日，以台中北屯郵局第五一三號存證信函，向被上訴人自承違約之事實及原因，而無其他有關「違約金是否過高」之意見保留，且就兩造約定之違約金何以過高及應減至相當數額之衡量標準即依一般客觀之事實、社會經濟狀況、上訴人實際上所受損害及上訴人如期履行債務時，被上訴人可享受之一切利益等項，迄未詳加說明，並舉證以實其說。況系爭不動產買賣價金高達二千四百五十萬元，依財政部核定九十六年度營利事業各業所得額同業利潤標準第三十五頁所示「不動產買賣業」「淨利率」十七％計算，上訴人如期履行債務時，被上訴人可得之「淨利潤」為四百十六萬五千元。被上訴人係以營利為目的而出售系爭房地，仍不失為「獨資營利事業」性質，上開同業利潤標準，不妨作為衡量上訴人可得享受之預期利益之準據。另加計上訴人自認被上訴人支付代書仲介費、稅款等二十八萬零九百七十六元費用之損失，合計為四百四十四萬五千八百七十六元（按應係四百四十四萬五千九百七十六元之誤）。縱按上訴人已為債務一部履行而減少其數額，即自上訴人給付各期價金翌日起至系爭買賣契約解除日止，按年息百分之五計算法定利息七萬六千四百十一元（詳如原判決附表），所餘金額四百三十六萬九千四百六十五元（按應係四百三十六萬九千五百六十五元之誤），仍超出系爭違約金額四百二十萬元，難認兩造約定之違約金過高。從而，上訴人本於民法第八十八條或第九十二條之規定，撤銷兩造買賣契約，依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付四百二十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十七年八月三十一日起加計法定遲延利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

查本件買賣契約之當事人為兩造，仲介人李麗治固與上訴人及其他股東共同合資購買系爭土地，惟其非訂約時之表意人或代理人，為原審所確定之事實，並有兩造不爭執之不動產買賣契約可稽（見一審卷一○頁），原審謂仲介人李麗治在專業上之疏失，應認屬上訴人之過失，並未敘明其理由及所憑依據，已有判決不備理由之違法。又原審認上訴人購買系爭土地係為開發建築之用，上訴人主張：訂約之際，被上訴人曾主動由其代理人賴國民交付建築基地平面配置圖（見一審卷六七頁上訴人所提原證四）予伊，供作規劃興建之參考，並向伊表示可依該圖進行建築，系爭土地全部可建築，依該配置圖規劃共可建築四三一．一四坪、十五戶，可證被上訴人於訂約時保證系爭土地全部可供合法建築，詎系爭土地採市地重劃方式整體開發完成後，始得發照建築，且可供建築面積僅餘百分之五十，與伊購買目的不符，伊為訂約之意思表示顯係出於錯誤，且被上訴人故意隱瞞此重要訊息之詐欺行為，伊得依法撤銷等語（見一審卷六五頁上訴人準備書狀第二頁），提出被上訴人不爭執之建築基地平面配置圖一紙為證，原審就上訴人此項重要攻擊方法，恝置不論，遽為上訴人敗訴之判決，同有判決理由不備之違法。末查所謂「同業利潤標準」，係由財政部各地區國稅局訂定，報請財政部備查。依所得稅法第七十九條及第八十三條規定，乃納稅義務人未依規定期限辦理結算申報，或已依規定期限辦理結算申報，於稅捐稽徵機關進行調查時，通知提示有關各種證明所得額之帳簿、文據，而未依限提示時，稽徵機關得依查得之資料或同業利潤標準核定其所得額。是以同業利潤標準係屬推定之課稅方式，其所訂利潤通常均偏高，而具懲罰之性質。原審雖認定上訴人違約，應給付被上訴人違約金，然上訴人一再主張：被上訴人非經營不動產買賣業者，對於土地買賣之獲利能力，原即不能與專營不動產買賣業者相比擬，本件自不能逕以不動產買賣業之淨利率十七％，視作被上訴人因系爭買賣可獲致之預期利益等語（見原審卷一二二頁），原審認被上訴人以營利為目的，出售系爭房地，不失為獨資經營事業，卻未於理由中說明其所憑依據，即逕依財政部核定九十六年度營利事業各業所得額同業利潤標準中有關不動產買賣業淨利率百分之十七，作為被上訴人預期利益之準據，進而為上訴人敗訴之判決，尚嫌速斷，難昭折服。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

K