最高法院九十八年度台上字第六九二號

最高法院民事判決　　　　　　　九十八年度台上字第六九二號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

陳益盛律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

柳正村律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十七年三月十八日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十六年度上字第三二二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國九十五年八月十六日向訴外人陳石琛買受坐落彰化縣二林鎮○○段第一二八八之二七、一二八八之二八地號土地及其上第三九七建號及增建之第五六二建號即門牌號碼同鎮○○路六二二號房屋（下稱系爭房屋），並於同年八月二十八日取得所有權。惟系爭房屋仍由被上訴人無權占有使用，致伊受有無法使用、收益之損害。縱被上訴人與系爭房屋原所有人間有不定期租賃契約（下稱系爭租約），惟該租賃契約對伊仍繼續存在，而系爭房屋僅供住家之用，被上訴人從未在該處設籍或居住，有違租約之約定，伊得依土地法第一百條第五款之規定，主張收回系爭房屋。且被上訴人自九十六年一月十一日起，至同年七月十日止，未按月繳交租金，已達六期。於伊起訴後，被上訴人雖將九十六年一月十一日起至同年三月十日止之租金，匯款予伊，然自九十六年三月十一日起至同年七月十日止，仍有四期租金未付，依土地法第一百條第三款規定，伊亦得終止租約。伊於九十六年七月五日言詞辯論時，已當庭表示終止租約，並於同年七月二十日以準備書狀為終止租約之意思表示，兩造間之租賃關係業已終止，被上訴人繼續占用系爭房屋，即屬無正當權源，自應將系爭房屋遷讓返還，並給付自九十五年八月十六日起至九十六年四月二十七日止之租金二十一萬七千四百九十六元，及自九十六年四月二十八日起至遷讓房屋之日止，按月給付二萬七千一百八十七元相當於租金之不當得利或損害金等情，爰求為命被上訴人將系爭房屋騰空遷讓，並給付二十一萬七千四百九十六元，及自九十六年四月二十八日起至遷讓房屋之日止，按月給付二萬七千一百八十七元之判決。（上訴人逾上開請求部分，經第一審判決其敗訴，未據聲明不服，已告確定）。

被上訴人則以：系爭房屋原為訴外人洪瑞霙所有，伊於八十七年十二月十日向其承租，訂有不定期限之系爭租約。嗣系爭房屋經法院拍賣，輾轉由上訴人取得所有權，依修正前民法第四百二十五條規定，系爭租約對於伊仍繼續存在，伊非無權占有。伊已照原租約按月給付租金，因陳石琛及上訴人拒收，乃將租金提存於法院，並未積欠租金，且伊確有居住系爭房屋之事實，上訴人主張終止系爭租約，於法不合等語，資為抗辯。

原審以：系爭房屋原為洪瑞霙所有，嗣經法院拍賣，由陳石琛承受取得，陳石琛將之出賣予上訴人，由上訴人取得所有權。上訴人主張被上訴人無權占用系爭房屋，被上訴人則辯稱伊與洪瑞霙就系爭房屋於八十七年十二月七日即簽立租賃契約，租期自同年月十日起，期滿日則暫不約定，依修正前民法第四百二十五條規定，系爭租約對於上訴人繼續存在，上訴人不得請求遷讓等語，並提出房屋租賃契約影本為證；且系爭房屋拍賣公告備註欄第七點記載：「建物於查封時，據在場第三人曾秀玉陳稱建物由甲○○承租（依其提出之契約書所載，租期自八十七年十二月十日起算（未約定期限屆至日），每月租金第一年至第五年一萬元，第六年至第十年，按上開租金增加百分之十，第十一年按前開相同比例增加，餘類推；保證金三萬元」等情，而上訴人雖主張系爭租約虛偽不實，但無法舉證以實其說。次按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，為修正前民法第四百二十五條所明定。雖八十八年四月二十一日將該條文修正為同條第一項，並於第二項增列，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。惟修正後之民法第四百二十五條規定，於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就八十九年五月五日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，依民法債編施行法第一條後段之規定，不適用修正後民法第四百二十五條第二項之規定。本件被上訴人與洪瑞霙有不定期限之系爭租約，雖未經公證，然係在民法第四百二十五條修正前之八十七年十二月十日所訂立，則陳石琛依執行程序承受取得系爭房屋及嗣於九十五年八月十六日將之轉讓與上訴人，均有修正前民法第四百二十五條買賣不破租賃原則之適用，系爭租約對上訴人繼續存在，被上訴人占用系爭房屋，即非無權占有。又上訴人主張縱系爭租約對伊繼續存在，惟被上訴人從未於該處設籍或居住，且被上訴人遲付租金達二期以上，依土地法第一百條第三款、第五款規定，伊已合法終止租約，自得請求收回系爭房屋云云。然按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約，民法第四百四十條定有明文。故出租人欲以承租人遲延給付租金為終止租約之事由者，自以經出租人合法催告，無故不繳納租金為前提。陳石琛承受系爭房地後，被上訴人曾將九十五年五月十日至同年十二月，依原租約每月一萬一千元合計七萬七千元之租金支付予陳石琛，遭陳石琛委由律師退回，並函告九十五年八月十六日已將系爭房屋轉讓予上訴人，被上訴人又將九十五年五月十日至九十六年一月十日之租金，向台灣南投地方法院（下稱南投地院）提存；另所交付之九十六年二、三月份租金郵政匯票，遭上訴人退回。上訴人雖於九十五年八月九日發存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示，惟其拒絕受領租金及片面終止租約在先，後又訴請被上訴人遷讓房屋，並請求賠償相當於不當得利之損害，則被上訴人未繼續給付租金，事出有因，非無故積欠租金，不具可歸責性。且上訴人之起訴狀及準備理由狀，均係請求被上訴人給付租約終止後之損害金，並無催繳租金之意思，自不生催告之效力，是上訴人以被上訴人積欠租金為由，主張終止租約，於法不合。再，被上訴人確有居住系爭房屋之事實，有其提出之照片為憑，上訴人復未能舉證證明系爭租約為不實及有收回系爭房屋自住之必要，其主張終止租約，亦不合法。從而，上訴人訴請被上訴人將系爭房屋騰空遷讓及給付二十一萬七千四百九十六元，並自九十六年四月二十八日起至遷讓房屋之日止，按月給付二萬七千一百八十七元，自屬不應准許。

爰將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴。

關於廢棄發回部分：查上訴人請求被上訴人給付二十一萬七千四百九十六元部分，究為請求租金，抑為請求不當得利或損害金？原審未命上訴人為完足而明確之陳述，顯未盡審判長闡明之義務，已有疏略。次查原審認定系爭租約對上訴人繼續存在，上訴人終止租約不合法，則系爭租約未因上訴人之終止而消滅，被上訴人即有給付租金之義務。被上訴人雖將九十五年五月十日起至九十六年一月十日止之租金，向南投地院提存，另所交付之九十六年二、三月份之租金郵政匯票，遭上訴人退回。惟該提存是否合法？被上訴人於匯票退回後，有無進一步辦理提存？攸關被上訴人所為租金之給付是否發生清償之效力，原審並未明確審認。若不發生清償效力，則上訴人本於租賃關係，請求被上訴人給付自九十五年八月十六日起至九十六年四月二十七日止之租金，即非不應准許。原審未遑詳查，遽就此部分為不利於上訴人之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。

關於駁回上訴部分：按出租人於八十九年五月五日民法債編修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法第四百二十五條第二項之規定之餘地，此為本院最新見解。本件系爭租約，在八十七年十二月十日訂立，未定期限且未經公證，並由出租人即原所有人將租賃物即系爭房屋交付承租人即被上訴人占有中，雖於民法債編修正施行後之九十五年八月十六日將租賃物即系爭房屋輾轉讓與上訴人，揆諸上開說明，並無修正民法第四百二十五條第二項規定之適用，而應依修正前民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，認系爭租約對上訴人仍繼續存在。又上訴人拒收租金，並未催告被上訴人給付租金，其起訴催告被上訴人給付損害金或不當得利，不生催告租金之效力，則上訴人以被上訴人欠租為由，主張終止租約，自不合法。原審就上訴人請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓及自九十六年四月二十八日起至遷讓房屋日止，按月給付二萬七千一百八十七元部分，為其敗訴判決，於法洵無違誤。

上訴意旨，指摘原判決該部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。

據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第一庭

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