最高法院九十九年度台上字第五二六號

最高法院民事判決　　　　　　　九十九年度台上字第五二六號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

謝恩華律師

上訴人

兆豐證券股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

郭鎮周律師

上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國九十八年十月二十日台灣高等法院第二審判決（九十七年度上字第一三八號），各自提起一部上訴、上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人甲○○主張：伊為籌備經營玉和源餐廳，而向對造上訴人兆豐證券股份有限公司（原名倍利國際綜合證券股份有限公司，下稱兆豐公司）承租門牌號碼為台北市○○○路○段五六三、五六三之一、五六三之二號大樓（下稱系爭大樓）地下一樓之建物（下稱系爭建物），並於民國九十三年九月十七日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自同年十一月一日起至九十六年十月三十一日止共計三年，每月租金為新台幣（下同）九十二萬七千九百二十七元，伊並交付二百六十五萬一千二百二十元予兆豐公司以為履約保證金。兆豐公司於伊承租前一再口頭保證會取得系爭大樓區分所有權人同意，讓伊使用大樓共用部分增設消防設備、營業用瓦斯表之管線及停車位等，以供伊申請變更使用執照為餐廳用途。詎於伊開始進行裝潢施工時，系爭大樓管理委員會及其他區分所有權人均對伊多方阻撓，甚且經由系爭大樓區分所有權人會議決議不同意於一樓空地增設消防、瓦斯等設施，雖經兆豐公司派員居中協調，仍無法獲得該大樓區分所有權人之同意，致伊無法繼續施工，因而無法申請變更使用執照為餐廳用途及合法經營餐廳業務。嗣經兩造於九十四年二月二日簽立終止房屋租賃契約協議書（下稱系爭協議書），合意終止系爭租約。伊自簽立系爭租約後共受有辦公室租金、裝置電話費、人事廣告費、員工薪資、裝潢費用、廚務人員定金、裝潢、包商拆卸及機電工程費及訴外人香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司（下稱戴德梁行）仲介金等損害共計四百九十二萬八千八百零三元，此為可歸責於兆豐公司之事由所致，兆豐公司自應賠償等情，爰依民法第二百二十七條之規定，求為命兆豐公司如數給付並加計法定遲延利息之判決（未繫屬於本院者，不予贅述）。

上訴人兆豐公司則以：伊僅以供一般房屋使用而出租系爭建物予對造上訴人甲○○，並非供甲○○經營餐廳使用，且甲○○於承租前已知系爭建物主要用途為一般事務所及金融保險業使用，伊僅負有將系爭建物依現況點交予甲○○，並依兩造於九十三年七月二十日所簽立承租要約書第二條第八項之２之約定協助甲○○處理消防、污水及變更使用執照事宜之義務，至於系爭建物如何改作為餐廳，現場如何進行規劃設計、裝修設施、搬遷進駐，乃至改裝費用負擔及如何變更使用執照用途等事宜，均與伊無關，協調系爭大樓區分所有權人同意甲○○使用該大樓共用部分亦非伊依系爭租約所生之附隨義務；系爭建物客觀上已符合系爭租約中約定之使用收益狀態，甲○○稱伊違反系爭租約之義務，為無理由；甲○○因系爭大樓區分所有權人無權制止即恣意停止施工，縱有造成其損害，與伊無關，不得請求伊賠償損害；倘認甲○○請求為有理由，依系爭協議書約定，伊主張以甲○○應退還之三個月租金與甲○○之請求抵銷等語，資為抗辯。

原審就第一審所為甲○○敗訴之判決，部分廢棄，改判命兆豐公司給付二百十四萬五千零二十二元及自九十四年六月十七日起加計法定遲延利息，部分維持，駁回甲○○其餘上訴，係以：訴外人周寶福代表籌設中之玉和源餐廳負責人甲○○與兆豐公司於九十三年七月二十日就系爭建物簽立承租要約書，其中第二條第八項「其他條件」約定：「⒈出租方（兆豐公司）提供二樓平台供承租方（甲○○）放置鍋爐設備。⒉出租方協助承租方處理消防、污水及變更使用執照事宜。⒊提供適當數量免費車位。」前揭３之內容，經雙方調整為：「每坪一千三百元（未稅）但其他條件３本公司（兆豐公司）無法提供免費停車位，但可協助承租人與大樓協調。」兩造於九十三年九月十七日簽立系爭租約，嗣於九十四年二月二日簽立系爭協議書等情，為兩造所不爭執。次查，關於兩造約定系爭建物之用途為何部分：依兩造承租要約書第二條第八項「其他條件」之１約定由兆豐公司提供二樓平台供甲○○放置鍋爐設備，可見甲○○已向兆豐公司表明承租系爭建物之目的在經營餐廳。又簽立承租要約書後，甲○○於九十三年九月六日向兆豐公司提出書函，全文謂：「本人甲○○承租倍利公司（台北市○○○路○段五六三、五六三之一、之二號地下室一樓）為經營餐廳生意，於在申請執照發生嚴重困難度，歷經克服已見曙光，應（誤為因）可如願。又逢農曆七月影響本餐廳籌備進度。造成簽約之延後。吾承租心意決，懇請貴公司（指兆豐公司）給予（誤為於）時間上的寬容，以利本餐廳作業。擬請貴公司同意租約期自九十三年十一月一日起算，本人立即履行租約簽約。」等語，且兩造之系爭租約，於第二條第二項前段約定：「甲方（兆豐公司）並應於簽約日將租賃標的物點交乙方（甲○○）（以實際點交日為準），以供乙方設計規劃餐飲場地設施後，進行裝修及搬遷進駐。」，第五條第五款約定：「乙方所承租房屋之用途除供為餐飲處所外，不得用於住家、工廠或有礙衛生安寧、公共秩序或經營違法及違禁之行業。」，足見甲○○於向兆豐公司承租系爭建物時，即一再表明係為經營餐廳而承租，並經兆豐公司同意將系爭建物交予甲○○供其設計規劃餐飲場地設施。再者，系爭租約係由戴德梁行仲介，依該行員工證人鄭筠心於第一審九十五年一月十一日審理時證稱：兆豐公司之張世安經理和丁協理都表示要協助甲○○解決開餐廳。張世安有說要協助甲○○一定可以在這裡開餐廳，可以協助合法進駐，但是沒有提到不行的部分等語。九十六年八月十五日審理時，法官問承諾在何處？鄭筠心證稱：在承租要約書的最底下二行「每坪一千三百元…租方但可協助與大樓協調」等語，甲○○之訴訟代理人問有何口頭上的承諾？鄭筠心證稱：因為要做餐廳要變更使用執照，需要屋主協助處理提供一些文件等語。甲○○主張兩造係以系爭建物供經營餐廳之用途簽立系爭租約為可採。兆豐公司辯稱僅以一般房屋之用途而簽立，難予贊同。關於兆豐公司有無債務不履行部分：按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。兩造係約定將系爭建物供甲○○經營餐廳而簽立系爭租約，依前開規定，兆豐公司有使系爭建物合於經營餐廳使用之義務，即令因第三人之阻止，兆豐公司亦有除去之義務。甲○○為使系爭建物得供餐廳之用，委請基準工程有限公司（下稱基準公司）規劃設計，於該公司進行施工時，系爭大樓管理委員會總幹事即以施工製造噪音、污染以及供餐廳使用等理由出面制止，嗣系爭大樓召開區分所有權人會議，各區分所有權人均反對系爭建物供作餐廳使用，業據證人基準公司副總經理周章淋、系爭大樓管理委員會主委楊國裕證述明確。系爭大樓區分所有權人於九十三年十一月二十五日召開臨時會議時，各住戶皆不同意系爭建物作大型宴會餐飲業使用，有該次會議紀錄可稽，甲○○係以相當高額租金承租系爭建物以供經營餐廳之用，必須與系爭建物住戶保持和諧關係，不能要求甲○○於住戶反對之環境下強行經營，因此住戶之反對縱無法律上依據，亦屬兆豐公司應如何設法解決住戶之反對以履行法律所定出租人義務之問題。兆豐公司必須設法使系爭建物得供甲○○經營餐廳之用，乃兆豐公司依法律規定應履行之義務，不論兩造於簽立系爭租約過程中，兆豐公司是否向甲○○保證能取得系爭大樓區分所有權人同意讓甲○○經營餐廳，或僅答應協助與區分所有權人溝通協調，均不能減輕兆豐公司依前開規定應履行之出租人責任。且承租要約書第二條第八項「其他條件」之２亦約定兆豐公司協助甲○○處理消防、污水及變更使用執照事宜。兆豐公司就協助甲○○處理消防、污水及變更使用執照事宜之義務，並非任由兆豐公司決定其協助之程度，而是應達到使甲○○變更使用執照為餐廳使用之程度。依上開約定，兆豐公司亦不能以系爭大樓區分所有權人不同意甲○○經營餐廳為詞，免除其應履行之義務。兆豐公司既不能取得系爭大樓區分所有權人同意，使系爭建物得供甲○○經營餐廳之用，甲○○主張兆豐公司已違反民法第四百二十三條之義務，而有不完全給付之債務不履行情形，應屬可採。關於甲○○因兩造終止系爭租約所受損害之金額部分：按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項分別定有明文。系爭租約既因可歸責於兆豐公司之事由致不能履行，甲○○主張兆豐公司應依前開規定，就其所受損害負損害賠償責任，自屬有據。而甲○○因兩造終止系爭租約所受之損失，為設計費用一百五十萬元、機電工程費九十七萬六千八百六十元、仲介費用四十六萬三千九百六十三元、籌備處租金四萬元、人事成本一百九十四萬元、電話裝設費三千四百八十元、人事廣告費四千五百元，合計四百九十二萬八千八百零三元。關於兆豐公司抵銷抗辯有無理由部分：系爭協議書乃兩造為解決系爭建物無法供經營餐廳使用，是否可歸責於兆豐公司之爭議，經兩造多次洽商後所為終止系爭租約之協議。依系爭協議書第二條第二項之２、第三項約定，兆豐公司同意先給付甲○○相當於九十三年十一月份之租金九十二萬七千九百二十七元，並約定若法院認定甲○○主張之事由存在，兆豐公司應給付甲○○之金額，應扣除兆豐公司已先行給付之九十三年十一月份租金及甲○○未給付之同年十二月份及九十四年一月份之租金，兆豐公司則將已收取之九十三年十二月至九十四年十月總額一千零二十萬七千一百九十七元之租金支票返還予甲○○。按基於契約終止僅有向將來消滅租約之效力，故於兩造九十四年二月二日達成該協議前，兩造之租賃關係仍為存續，甲○○依約原有給付租金之義務，因此，前開協議約定甲○○應由兆豐公司應賠償之金額中扣除兆豐公司已給付之九十三年十一月份租金及同年十二月、九十四年一月份之租金，實質上即約定甲○○仍應給付系爭租約終止前之九十三年十一月至九十四年一月份租金之義務。兆豐公司有債務不履行之情事而應賠償甲○○所受之損害，兆豐公司辯稱應依系爭協議書約定扣除相當於前開三個月份之租金二百七十八萬三千七百八十一元，為有理由。甲○○因兆豐公司債務不履行所受損害為四百九十二萬八千八百零三元，扣除甲○○應給付兆豐公司相當於三個月之租金二百七十八萬三千七百八十一元後，甲○○得請求兆豐公司給付之金額為二百十四萬五千零二十二元。綜上所述，甲○○本於債務不履行之法律關係，請求兆豐公司給付二百十四萬五千零二十二元及自起訴狀繕本送達翌日之九十四年六月十七日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

關於甲○○上訴部分（即甲○○請求兆豐公司給付二百七十八萬三千七百八十一元本息而經抵銷部分）：按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。本件原審既認定兆豐公司未能取得系爭大樓區分所有權人之同意，使系爭建物得供甲○○經營餐廳之用，兆豐公司違反民法第四百二十三條之義務，有不完全給付之債務不履行情形，對甲○○之損害應負賠償責任；惟另又認兆豐公司得請求甲○○給付九十三年十一月至九十四年一月間三個月份之租金合計二百七十八萬三千七百八十一元，並准予扣抵，判決理由於法不無矛盾。甲○○上訴論旨，指摘原判決此不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。

關於兆豐公司上訴部分：原審就此部分，本於上述理由，而為兆豐公司敗訴之判決，經核於法並無違背。兆豐公司上訴論旨，仍就原審取捨證據及認定事實之職權行使，指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件甲○○之上訴為有理由，兆豐公司之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

Ｑ