最高法院九十九年度台上字第一二六一號

最高法院民事判決　　　　　　九十九年度台上字第一二六一號

上訴人

甲○○

上訴人

乙○○

上訴人

丙○○

上訴人

丁○○

上訴人

戊○○

共同訴訟代理人

李平義律師

被上訴人

己○○

　　　　　　庚○○

　　　　　　辛○○

　　　　　　壬○○

　　　　　　癸○○

　　　　　　子○○

上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十八年九月十五日台灣高等法院第二審判決（九十七年度上字第八六０號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：訴外人邱江幼娘原為坐落桃園縣平鎮市○○段高山下小段六號（下稱系爭六號土地）、一四之二號（嗣再分割新增一四之二○號，與一四之二號土地合稱一四之二號等土地）土地之所有權人，其從未將各該土地出租他人。詎桃園縣平鎮市公所（下稱平鎮市公所）竟於民國三十八年六月二十二日，在該所平高字第七八號私有耕地租約（下稱系爭租約）登記簿上，片面將上開土地記載由中壢建築組合出租予上訴人之被繼承人戴獅（現登記承租人為乙○○、丙○○即戴新田、丁○○及戊○○之被繼承人邱新旺、甲○○之被繼承人邱新傳）。復於四十二年六月間，在未通知邱江幼娘之情況下，逕將出租人更改為邱江幼娘。惟邱江幼娘既始終不知有該錯誤登記之情事，亦未曾收取上訴人或其被繼承人或他人所交付之地租，雙方即無系爭租約之存在。嗣邱江幼娘於六十四年間死亡後，已由伊等各依繼承或輾轉受贈，共同取得系爭六號土地之所有權。另由第一審共同原告藍邱金菊單獨繼承取得一四之二號等土地。兩造間非但無系爭租約存在之事實，且系爭租約縱屬存在，仍因上訴人就一四之二號土地已廢耕多年，而無不可抗力之原因，業經伊等與藍邱金菊依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第十七條第一項第四款規定，於本件訴訟中以書面對上訴人為終止系爭租約之意思表示等情。爰求為確認兩造間就系爭六號土地上以系爭租約登記之耕地三七五租賃關係（下稱耕地租賃關係）不存在，並命上訴人將系爭六號土地如第一審判決附圖六－A（下稱附圖六－A）所示，面積八千三百九十二平方公尺土地回復原狀交還伊等之判決（第一審判決確認一四之二號等土地之耕地租賃關係不存在及命上訴人應將該土地回復原狀交還藍邱金菊部分，上訴人已於原審撤回其對該部分之上訴）。

上訴人則以：系爭租約既經平鎮市公所登記於耕地租約登記簿上，為公文書，自屬有效。況伊等及伊等之被繼承人均有依約交付地租，迄仍在系爭六號土地上耕作，雖同租約之另筆一四之二號土地有廢耕情形，並不影響系爭六號土地租約之效力，被上訴人終止全部租約，於法無據等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：系爭六號及同段一四之二號等土地原為邱江幼娘所有，邱江幼娘於六十四年間死亡後，被上訴人依繼承或輾轉受贈而共同取得系爭六號土地之所有權，一四之二號等土地則由第一審共同原告藍邱金菊單獨繼承取得所有權等情，為兩造不爭執之事實。

依上訴人提出之系爭租約、租約更正通知、續訂租約申請書等證據，固見上訴人就系爭六號土地確有耕地租約存在之事實，惟該租約所約定出租土地之範圍，除系爭六號土地外，另有一四之二號土地。依上訴人不爭執為真正之第一審勘驗筆錄所載內容，可知上訴人僅就系爭六號土地部分仍有耕作，而就一四之二號土地有非因不可抗力，繼續一年以上不為耕作之情事。被上訴人與藍邱金菊依減租條例第十七條第一項第四款規定，於本件訴訟繫屬中對上訴人為終止系爭租約之意思表示，即屬有據。該租約自因其合法終止而消滅。上訴人雖辯稱：系爭租約在平鎮市公所之登記簿上固記載為一份租約，但因租賃標的有二筆土地，各筆土地位置距離甚遠，地租給付之約定內容不同，應認二筆土地各自成立租約，僅一併登記於同一號租約登記簿上而已。被上訴人縱有終止系爭租約情事，亦僅得終止廢耕部分而已，其餘部分之租約不受影響云云。然被上訴人否認有合意多筆租約存在，且依上訴人自承一四之二號土地原係供作曬穀場之用，並非單獨作為耕地使用，足見一四之二號土地須與供耕作使用之系爭六號土地合併使用，客觀上難認雙方於訂定系爭租約時，有將之分開為二件租約之認識，上訴人前揭抗辯，為無可採。從而，被上訴人請求確認兩造間就系爭六號土地上以系爭租約登記之耕地租賃關係不存在，並命上訴人應將該土地中如附圖六－A 所示部分回復原狀交還土地予伊等，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按民事訴訟法第五十六條規定所謂訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，係指依法律規定必須數人一同起訴或一同被訴，否則當事人之適格即有欠缺者而言。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第一千一百五十一條定有明文。可知繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，尚無從由繼承人之個人取得遺產中之特定部分。是以就公同共有法律關係為訴訟者，乃屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴或被訴，否則即係當事人之適格要件有所欠缺。查系爭六號及同段一四之二號等土地原為邱江幼娘所有，邱江幼娘於六十四年間死亡後，被上訴人依繼承或輾轉受贈而共同取得系爭六號土地之所有權，另一四之二號土地則由第一審共同原告藍邱金菊單獨繼承取得所有權，而系爭租約出租之土地，除系爭六號土地外，尚包括一四之二號土地等情，乃原審所確認之事實。則依系爭租約、租約更正通知及續訂租約申請書記載系爭租約出租之「土地範圍」為「系爭六號土地及一四之二號土地」等內容（一審卷一二七至一二九頁、一五一至一五二頁、二一六至二一七頁）。苟邱江幼娘原將該等耕地出租予上訴人之被繼承人耕作，於其死亡後，被上訴人及藍邱金菊始共同繼承取得邱江幼娘之遺產即「系爭租約之權利」，似見其等均為公同共有租賃權之出租人，該租約對被上訴人而言，即為單一不可分。且各該土地之租賃關係非為二件獨立之租約，又為原審所認定之事實，果爾，被上訴人提起確認系爭租約之耕地租賃關係不存在，是否不應由系爭租約之「全體出租人」一同起訴，其當事人適格始無欠缺？乃原審於認定系爭租約非為二件租約時，竟將該租約之共同出租人「藍邱金菊」排除於當事人（被上訴人）之列，而僅對被上訴人己○○等人為判決，依上說明，其當事人之適格，能否謂無欠缺？自有無再事斟酌之餘地。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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