臺灣臺東地方法院八十二年度訴字第一二一號

臺灣臺東地方法院民事判決　八十二年度訴字第一二一號

原告

乙○○

被告

甲○○

訴訟代理人

郭重鑾律師

右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：（一）被告應給付原告新台幣（下同）叁佰伍拾萬元及自民國（下同）九十年三月十三日變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）請准供擔保宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告於民國（下同）七十九年五月二十一日向訴外人潘國和（業已死亡）購買坐落於台東縣池上鄉○○○段六五一、六五一之三號土地（重測後為大埔段二十五號及福原段一○一七號，下稱系爭土地），總價新台幣（下同）叁佰伍拾萬元業已付清，因原告尚未取得自耕能力，被告與原告約定暫登記予經辦代書被告之名下，嗣取得自耕能力證明書後再移轉登記予原告。至所有權移轉登記及自耕能力證明書申請事宜，原告乃委託被告辦理，被告建議以原告之兄劉水清名義申請較易核准，不意辦理不成，此有被告七十九年十一月十二日致原告函可稽。嗣於八十一年二月二十七日由被告將系爭土地委託劉水清經營，雙方訂立委託經營契約書經鈞院公證，滿一年後再度申請自耕能力證明書始准予核發，亦有公證書、委託經營契約書及自耕能力證明書為證。

（二）被告受任為原告辦理系爭土地之移轉登記，即有義務依原告之指示，將土地移轉登記與原告所指定之人，且以劉水清名義申請自耕能力證明書係為辦理系爭土地移轉登記之用，為被告所明知並同意之事項，自無理由拒絕。詎被告不但不依委任之意旨辦理登記，竟違背任務，於八十二年四月間，擅自以系爭土地向彰化銀行辦理最高限額肆佰貳拾萬元之抵押權設定登記借款私用。

（三）依買賣契約書所載七十九年七月六日原告即已付清全部價金，並無如被告所言因潘國和急需用錢，而將系爭土地賣與被告之情，況被告於七十九年十一月間過戶系爭土地與自己，亦符合買賣契約書所定六個月內辦理過戶給被告之約定，買賣契約書增寫之部分係在七十九年九月間增寫的。

（四）原告與潘國和所定土地買賣所有權移轉契約書末段附記：「茲辦理移轉登記時，因辦理核發自耕能力證明書尚未達六個月戶籍設立，現將該筆土地暫時登記甲○○代書名下，待六個月後再次辦理乙○○名義‧‧‧。」乙節，是因為被告於七十九年九月、十月間向原告聲稱：潘國和病危，如不先將土地過戶於伊名下，將來潘國和死亡，伊不負責。」等語，故聽信被告建議，將系爭土地先移轉登記被告名義。被告基於上開信託關係，嗣原告取得自耕能力後，本應將系爭土地無條件移轉登記與原告，無奈原告委託被告辦理自耕能力證明書之申請，遭池上鄉公所退回，此有被告七十九年十一月十二日致原告函及池上鄉公所七十九年九月二十六日池鄉便字第四三二號函可稽。被告於函中並提議：「現在再次辦理待租約核發後相信一切順利，盼劉兄勿掛心，我將盡全力辦妥。」等語，乃於八十一年二月二十七日由被告以系爭土地所有權人名義與劉水清訂立委託經營契約書，經鈞院公證滿一年後，符合自耕能力證明書之申請及核發注意事項第七點第二款規定，而於八十二年三月十五日蒙准核發自耕能力證明書，其所以改以劉水清名義申辦自耕能力證明書，係因原告購地後現金不足，遂邀胞兄劉水清共同購買，以其名義登記所有較為合情之故。

（五）訴外人劉水清遷來台東之前，在原住地已享有農保，何須為農保而將戶籍遷移再辦理自耕能力證明書，且劉水清遷來台東縣後，早於八十一年十一月十八日亦即八十二年三月取得自耕能力證明書以前，以另筆國有土地之受僱證明，向台東縣池上鄉農會申辦農保，並未用到系爭土地自耕能力證明書，以上事實有農民健康保險卡、申請書、國有耕地租賃契約、僱工證明書等可證。從而被告為劉水清辦理自耕能力證明書確係系爭土地移轉登記之用。

（六）被告於八十八年六月二十五日將系爭土地辦理所有權移轉登記為訴外人林松澤所有，被告並聯手另外一位代書林黃好，以一連串之債權讓與，撤銷假扣押，移轉土地所有權名義，致生給付不能，爰依給付不能之規定，訴請被告損害賠償，原告對系爭土地之買賣價款為三百五十萬元，為此請求被告應賠償此部分之損害。

三、證據：提出土地登記簿謄本、土地買賣契約書、被告信函、公證書、委託經營契約書、農地承受承租人自耕能力證明書、池上鄉公所七十九年九月二十六日池鄉便字第四三二號函、農民健康保險卡、台東縣池上鄉非農會會員農民參加農民健康保險申請表、國有耕地租賃契約僱用證明書影本各一份。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：

（一）被告於七十九年五月間替原告與訴外人潘國和簽訂系爭土地之買賣契約書，當時原告告訴被告其有自耕能力，被告信以為真，即替原告簽訂系爭土地之買賣契約，後來原告又委託被告申請自耕能力證明，但鄉公所未核發，因潘國和急著用錢，就將土地過戶與被告，後來八十二年上半年，原告又來找被告要求將原契約記明最後一段，原告謂這樣對朋友不好，並交代被告要補上契約書後段。

（二）查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定時，其所有權移轉無效，土地法第三十條第一項前段、第二項定有明文。本件原告於七十九年五月二十一日雖託被告立約向已故出賣人潘國和購買系爭土地，惟原告明知其並無自耕能力，嗣託被告向池上鄉公所申請自耕能力證明書，亦遭該所駁回，原告因知其與潘國和所定私有農地之買賣所有權移轉契約無效，遂由原告與潘國和商討解除買賣契約後，再由潘國和於七十九年十月三十日以三百七十萬元出售予被告之事實，有卷附被告與潘國和於七十九年十月三十日所立土地買賣契約書，及簽約時見證人張壯貿及知情證人賴永松可資傳證，並有被告向潘國和購買系爭土地給付價款之憑證及其明細表可稽。

（三）至原告與潘國和原買賣契約書末端附加：「茲辦理移轉登記時，因辦理自耕能力證明書尚未達六個月戶籍設立，將該筆土地暫時登記甲○○名下。」等語。乃原告因見該地漲價，心有不甘，於訂約後要求被告補列為伊要其合夥人有交代云云，究原告要求補載的用心，無非因其購買農地乏自耕能力，為補救其購買農地無效，遂以上情蒙蔽並利用被告名下所登記之土地，於事過三年多後，竟欲以該無效之買賣契約及附加條件，提起本件訴訟，為法所不許。縱依原告事後要求被告補列之條件：「伊因辦核發自耕能力證明書‧‧‧待六個月後，指原告取得自耕能力將登記被告名下土地再辦理為乙○○名義。」惟原告至起訴為止，並未取得自耕能力證明，其後附之所謂六個月後取得自耕能力再請求辦理移轉所有權於原告名義之條件，仍未成就。

（四）另劉水清於台北縣金山鄉遷移台東縣池上鄉，喪失原農保醫療資格，其為達申請取得農保，乃央求被告辦理公證委託經營契約，本意為恢復其已被取消之農保，並非實際委託經營系爭土地。

三、證據：買賣所有權移轉契約書影本一份並聲請訊問證人許桂英、賴永松。

理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。此民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告追加請求被告應給付原告三百五十萬元及遲延利息，乃因最初請求移轉系爭土地之之聲明，業因系爭土地已為第三人所善意取得之情事變更所致，依據前揭法律規定之意旨，原告追加應予准許，合先敘明。

二、原告主張於七十九年五月二十一日向訴外人潘國和（現已死亡）購買系爭土地，總價金三百五十萬元，並已交被告轉交訴外人潘國和付清，因原告尚未取得自耕能力，兩造約定暫時登記予被告之名下，嗣取得自耕能力證明書後再移轉登記予原告所有。至於所有權移轉登記及自耕能力證明書申請事宜，原告乃委託被告辦理，被告建議以原告之兄劉水清名義申請較易核准，然仍辦理不成，嗣於八十一年二月二十七日由被告將系爭土地委託劉水清經營，雙方訂立委託經營契約書經本院公證，滿一年後再度申請自耕能力證明書始准予核發，然被告受任為原告辦理系爭土地之移轉登記，即有義務依原告之指示，將土地移轉登記與被告所指定之人，且以劉水清名義申請自耕能力證明書係為辦理系爭土地移轉登記之用，詎被告不但不依委任之意旨辦理登記，竟違背任務，於八十二年四月間，擅自以系爭土地向彰化銀行辦理最高限額四百二十萬元之抵押權設定登記借款私用，並於八十八年六月二十五日將系爭土地辦理所有權移轉登記為訴外人林松澤所有，且聯手另外一位代書林黃好，以一連串之債權讓與，撤銷假扣押，移轉土地所有權名義，致生給付不能，爰依給付不能及委任關係之規定，訴請被告損害賠償原告對系爭土地之買賣價款為三百五十萬元及其遲延利息等語。被告則以原告於七十九年五月二十一日雖託被告立約向已故出賣人潘國和購買系爭土地，惟原告明知其並無自耕能力，嗣託被告向池上鄉公所申請自耕能力證明書，亦遭池上鄉公所駁回，原告因知其與潘國和所定私有農地之買賣所有權移轉契約無效，遂由原告與潘國和商討解除買賣契約後，再由潘國和於七十九年十月三十日以三百七十萬元出售予被告，故原告請求為無理由等語置辯。

三、原告主張於七十九年五月二十一日向訴外人潘國和購買系爭土地，總價金三百五十萬元，並已交被告轉交訴外人潘國和付清，八十一年二月二十七日由被告將系爭土地委託訴外人劉水清經營，雙方訂立委託經營契約書經本院公證，滿一年後再度申請自耕能力證明書始准予核發，被告於八十二年四月間，以系爭土地向彰化銀行辦理最高限額四百二十萬元之抵押權設定登記，並於八十八年六月二十五日將系爭土地辦理所有權移轉登記為訴外人林松澤所有，另以債權讓與，撤銷假扣押，移轉系爭土地所有權登記名義等情，為被告所不爭執，堪信原告主張此部分事實為真正。

四、被告雖辯稱原告因知其與潘國和所定私有農地之買賣所有權移轉契約無效，遂由原告與潘國和商討解除買賣契約後，再由潘國和於七十九年十月三十日以三百七十萬元出售系爭土地予被告云云，為原告所否認，經查：

（一）原告與訴外人潘國和係於七十九年五月二十一日簽訂系爭土地之買賣契約書，並於同年七月六日給付買賣價金與潘國和，此有原告提出其與訴外人潘國和簽訂之系爭土地買賣契約書上記載原告支付之全部買賣價金由被告代收並已於七十九年六月七日付清等語，且經被告簽名並蓋章於系爭買賣契約書上可稽。綜以上開買賣契約書明載：「移轉登記時，因辦理核發自耕能力證明書，尚未達六個月戶籍設立，現將該（二）筆土地暫時登記甲○○代書名下，待六個月後再次辦理為乙○○名義‧‧‧」等情，被告既係從事代書業務之人，並代收本件原告與潘國和之買賣系爭土地價金，且受委任暫時登記為系爭土地之所有權人，實無於同年十月三十一日原告尚未取得自耕能力證明書之際，再與訴外人潘國和訂立系爭土地買賣契約之理可言，且若被告係因原告與潘國和解除系爭契約而於七十九年十月三十日向潘國和購買系爭土地，自亦無於七十九年十一月十二日致函告知原告將盡力辦畢自耕能力證明書之理，此有被告信函一紙附卷可證，又原告既已給付買賣系爭土地全部價金，原告自亦無如被告所言遭潘國和解除系爭土地買賣契約並沒收所謂定金之理，再者，被告復無法舉證業已支付潘國和價金三百七十萬元購買系爭土地，綜上故難認被告辯稱系爭土地係向潘國和購買之情為真正。

（二）又被告偽造其於七十九年十月三十日與潘國和就系爭土地之買賣所有權移轉契約書，並持上揭契約書影本向台灣台東地方法院檢察署及本院民事庭行使等情，業經台灣高等法院花蓮分院與本院為相同之認定，並於八十八年三月二十一日以八十七年度重上更（三）字第九十九號判決甲○○連續行使偽造私文書，足以生損害於他人，處有期徒刑一年二月，並經最高法院於八十八年五月二十日駁回被告上訴確定，此有台灣高等法院花蓮分院八十七年度重上更（三）字第九十九號判決可稽。

（三）至證人賴永松雖證稱：「曾於八十三年三、四月間聽潘國和提及土地賣給台北的人（指原告乙○○），因不能過戶，拖延許久後，遂取消買賣，沒收定金，再以比較好之價錢賣給池上鄉陳代書（指被告）」云云，然證人賴永松明知潘國和並未向伊言及系爭土地曾另行賣與被告，仍作證並踐行具結程序後就與本件案情有重要關係事項虛偽陳述等情，業經本院於八十四年五月十七日以八十三年度訴字第三一八號判決本件證人賴永松有期徒刑一年，緩刑五年確定，此有本院八十三年度訴字第三一八號判決附於台灣高等法院花蓮分院八十四年上更（一）字第四十五號卷宗內可稽，故證人賴永松之證言，亦難採信。又證人許桂英為被告之妻，其證言未經具結程序，難免有迴護被告之嫌，從而其證言亦不予採信。

五、按「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」此民法第五百四十四條第一項定有明文。本件被告受原告委任辦理系爭土地買賣過戶登記事宜，竟違背委任之權限，分別於七十九年十一月二十七日、八十年八月十三日及八十二年四月二十六日以系爭土地為擔保設定本金最高限額八十四萬元、三百六十萬元及四百二十萬元之抵押權，向中國農民銀行及彰化商業銀行貸款，致系爭土地最後遭善意第三人取得，使原告無法請求移轉登記系爭土地之所有權，而受有業已支付潘國和之買賣價金三百五十萬元的損害，依據前揭法律之規定，被告因其違背委任權限致原告受有損害，自應負賠償之責任，從而原告請求被告給付三百五十萬元及其遲延利息，為有理由，應予准許。

六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣臺東地方法院民事庭~B法官　黃莉莉

~B法院書記官　彭添財