臺灣臺東地方法院97年度訴字第138號

臺灣臺東地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第138號

原告

財團法人天主教會花蓮教區

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

吳漢成律師

被告

甲○○○

訴訟代理人

籃健銘律師

　　　　　　林政雄律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國98年5月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落臺東縣成功鎮○○段豐田小段95地號土地（下稱系爭土地）係原告於民國46年3月28日向訴外人柯翠雲買受，因原告一直未實地鑑界，不知系爭土地為被告於數十年前無權占有，並建築如附圖所示之地上物。嗣原告於96年5月間準備興建教會，委託地政機關複丈始知系爭土地遭被告無權占用，遂於96年5月25日、96年7月6日、97年4月3日，數度以存證信函要求被告拆屋還地，惟均遭被告拒絕，爰依所有物返還請求權及妨害除去請求權，訴請被告將附圖所示之地上物拆除，並於拆除後將系爭土地交還原告。又被告無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，原告自得參照土地法第108條，請求被告給付起訴前最近5年，每年按系爭土地面積703平方公尺、每平方公尺申報地價新臺幣（下同）240元計算之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於該租金之金額，爰依民法第767條物上請求權及同法第179條不當得利之法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示A、B、C、D、E之地上物拆除後，將占用之土地交還原告。㈡被告應給付原告67,485元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，迄返還系爭土地之日止，按月給付原告1,124元。㈢前二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭土地原屬原告所有，被告於57年在系爭土地上興建房屋，門牌號碼為臺東縣成功鎮○○里○○鄰○○路72號（於72年7月4日整編為同路75號，下稱系爭房屋），並於59年1月間以被告配偶王心雨之名義向臺東縣稅捐稽徵處申請稅籍登記。因當時在分割前之臺東縣成功鎮○○段豐田小段95地號土地（下稱原95地號土地）上尚有其他與被告相同建造房屋之人，於61年間，負責原告臺東地區教務之池作基神父乃與各房屋所有人達成協議，由各房屋所有人向原告承購各房屋所坐落之基地土地，被告當時係以200,000元向原告承購系爭房屋坐落之基地，兩造訂約後，即於58年6月4日將原95地號土地分割出同段95-1地號土地（下稱95-1地號土地），再由95-1地號土地分割出同段95-2、95-3、95-4等地號土地，分割程序完成後，原告將95-3地號土地於61年11月10日以買賣為由（原因發生日期：61年5月30日）移轉登記予被告所有，其後95-3地號土地則於65年5月18日分割出95-7地號土地，被告因而認定95-3、95-7地號土地即為系爭房屋所坐落之土地。詎料原告於96年5月15日申請地政機關丈量鑑界，發現系爭房屋係坐落於系爭土地，而非95-3、95-7地號土地上，遂於95年5月25日以存證信函通知被告拆除系爭房屋並返還系爭土地，被告始得知95-3、95-7地號土地並非系爭房屋所坐落之土地，亦非當時被告向原告所承購之標的土地，是原告稱被告無權占有土地，應屬當年辦理土地分割暨登記程序所發生之錯誤，本於當年雙方土地買賣之合意內容，原告應負有將系爭房屋所坐落之基地即系爭土地分割移轉登記予被告之義務，被告則願將現登記為被告所有之95-3、95-7地號土地返還予原告，以符雙方買賣契約之本意等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、下列事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本1份（卷第8頁）、96年5月25日臺東大同路郵局1749號、96年7月6日臺東大同路郵局1788號、97年4月23日臺東大同路郵局2248號等存證信函影本各1份（卷第9-17頁）、本院97年12月25日勘驗筆錄1份及現場照片19幀（卷第96-108頁）、臺東縣成功地政事務所97年12月29日函及所附土地複丈成果圖（卷第121頁）、臺東縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書影本1份（卷第38頁）、成功鎮○○段豐田小段95、95-1、95-3、95-7等地號土地之土地登記簿影本各1份（卷第39-46頁）、成功鎮○○段豐田小段95-3、95-7地號土地所有權狀影本各1份（卷第47-48頁）、臺東縣成功地政事務所97年12月9日函及所附成功鎮○○段豐田小段95、95-1、95-2、95-3、95-4及95-7地號土地登記簿所有權部及標示部影本（卷第69-81頁）、臺東縣成功鎮戶政事務所98年3月4日函及所附戶籍謄本影本2紙（卷第142-144頁）等件在卷可稽，堪信屬實，爰採為判決之基礎：

（一）系爭土地係於46年3月28日以買賣為原因，由訴外人柯翠雲移轉登記為原告所有，原因發生日期為45年10月29日。

（二）被告在系爭土地上建造如附圖A所示，水泥板木造、面積72.90平方公尺之平房（住宅），如附圖B所示，空心磚造、面積16.66平方公尺之平房（浴廁），如附圖C所示，面積26.6 1平方公尺之水泥柱所圍廚房，如附圖D所示，面積0.78平方公尺之水井，如附圖E所示，水泥磚造、面積2.52平方公尺之廁所（下合稱系爭建物），迄今仍占有使用系爭土地。

（三）系爭房屋門牌原為臺東縣成功鎮○○里○○鄰○○路72號，後於72年7月4日整編為臺東縣成功鎮○○里○○鄰○○路75號。

（四）原95地號土地於58年6月4日分割出95-1地號土地，並於58年8月11日完成分割登記；95-1地號土地於61年6月26日分割新增95-2、95-3、95-4地號土地。

（五）95-3地號土地於61年11月10日由原告以買賣為由移轉登記予被告所有（原因發生日期：61年5月30日），嗣95-3地號土地於65年5月18日再分割新增95-7地號土地，並於65年6月7日完成分割登記。

（六）原告於96年5月25日以臺東市○○路郵局第01749號存證信函向被告表示「台端之建物無權占用本教區所有座落於成功鎮○○段豐田小段95地號土地上（已於96年5月15日會同複丈鑑界明確在案），為維護雙方權益，請限台端於96年6月30日以前出面處理，否則將依法令規定予以拆除（附建物照片）」。

（七）原告於96年7月6日以臺東市○○路郵局第1788號存證信函向被告表示「請台端將所陳述之事由，能提出具體事證，以便釐清產權。請限於96年7月6日至同年12月5日止五個月內出面處理」。

（八）原告於97年4月23日以臺東市○○路郵局第02248號存證信函向被告表示「一、依據台端提供之房屋稅稽及戶籍資料，自57年起即在95地號土地上興建房屋居住，其使用範圍95 地號全部。並於58年辦理土地分割由95地號分割出95之1地號，使用迄今有40年之久，未辦合法使用手續，變成無權占用。二、再按地籍資料記載：61年95-1地號分割出95-2、95-3、95-4地號後，即分別辦理95-3地號買賣移轉登記與台端所有，95-4地號買賣移轉與楊玉美（現移轉楊永生）所有，台端理應知道買賣土地需辦理移轉登記手續，95地號土地迄今未辦合法手續，台端雖然口稱：確實有買賣，但提不出書面合法文件。…」

四、兩造爭執事項為：

（一）被告有無占有使用系爭土地之合法權源？（兩造間是否曾就系爭土地成立買賣契約？）

（二）原告向被告請求相當於之租金之不當得利，有無理由? 以何數額為當？

五、得心證之理由：

（一）被告有無占有使用系爭土地之合法權源？（兩造間是否曾就系爭土地成立買賣契約？）

⒈被告抗辯其於57年在系爭土地上興建系爭房屋，及至61年間，以200,000元向當時負責原告臺東地區教務之池作基神父承購系爭土地等情，雖未能提出買賣契約以資佐證，惟依其所舉證人丙○○○證稱：伊和被告從小時候就認識了，被告現在住的房子大約40幾年前蓋的，聽王先生（即被告之夫）說房子坐落的土地是和牧師買的，是蓋房子之後才買的，伊之前就知道土地不是被告的，所以蓋房子之後，伊有問王先生，他說有跟牧師買起來，伊也有問過牧師是否有賣給他們等語（見本院98年4月22日言詞辯論筆錄，卷第167-173頁）、證人乙○○證稱：伊住豐田路82號，和被告是40多年鄰居，伊知道被告是先蓋房子，再買土地，土地是天主教會的，被告向一位外籍人士，是天主教的神父或牧師，原住民名字是MA YAW買的，伊不清楚是被告本人還是被告先生買的，也不知是用多少錢買，就伊所知，除了蓋房子的這塊地外，被告沒有跟教會買過其他的土地等語（見本院98年4月22日言詞辯論筆錄，卷第174-177頁）及證人丁○○證稱：伊住在豐田路61號，跟被告鄰居約40多年，伊不清楚系爭房屋和土地是何時購買的，但伊知道系爭土地是蓋完系爭房屋後跟天主教會的神父買的等語（見本院98年4月22日言詞辯論筆錄，卷第178-181頁）觀之，雖其等對於系爭土地之買賣時間、價額、所購買之確切範圍無法為明確之敘述，然就被告確係先在系爭土地上建造系爭房屋，其後再向原告購買系爭房屋所坐落之基地乙情，則互為一致之證述，衡以證人均係長期居住在系爭土地周遭之人，對於系爭土地之利用情形自有所悉，其等證詞應可採信，是被告抗辯其先是建造系爭房屋居住，繼而向原告購買系爭土地一節，核屬有據。

⒉又原告所有之原95地號土地係於58年6月4日分割出95-1地號土地，再由95-1地號土地分割出95-2、95-3、95-4等地號土地，且於分割程序完成後，於61年11月10日分別將95-3、95-4地號土地以買賣為由（原因發生日期：61年5月30日）移轉登記予被告及訴外人楊玉美所有，此有臺東縣成功地政事務所97年12月9日函及所附成功鎮○○段豐田小段95、95-1、95-2、95-3、95-4及95-7地號土地登記簿所有權部及標示部影本（卷第69-81頁）在卷可參，與被告抗辯之系爭土地之買賣時點及原95地號土地上尚有其他占用人等情，亦若合符節。是被告辯稱原告為解決其所有之原95地號土地上占用情形，而與被告及其他占用人訂立買賣契約、完成土地分割移轉登記等情，亦堪信屬實。

⒊再者，被告自57年起，即已在系爭土地上建造系爭房屋並設籍居住，此有被告戶籍謄本、臺東縣稅捐稽徵處房屋證明書影本各1份在卷可憑（卷第37-38頁），並與前揭證人證述之情相符，堪信為真，則其在系爭土地上居住逾40年，期間且曾向多位鄰人表示已購得系爭土地，顯然自認有合法權源。反之，現登記為被告所有之95-3、95-7地號土地，為道路及邊坡，且於被告建造系爭房屋前即已存在，此業據證人丙○○○、乙○○、丁○○為相同之證述，復經本院於97年12月25日到場勘驗無誤，製有勘驗筆錄及現場照片19幀在卷可佐（卷第96-108頁），堪予認定。若謂被告於61年間係向原告購買95-3、95-7地號，亦即系爭房屋前非供己用之道路及邊坡土地，而任令現供居住之建物存在於他人所有之系爭土地上，甘冒將來遭受他人請求拆屋還地之風險，此乃有悖於事理。況且，95-3地號土地於61年11月10日即移轉登記於被告所有，並於65年5月18日再分割新增95-7地號土地，然依上開勘驗筆錄及現場照片所示，至今仍屬供公眾使用之道路，而非由被告占有使用甚明，即證人乙○○、丁○○亦均證稱：被告屋前的道路與邊坡，是被告還沒蓋房子之前就有了，其不知道是誰的地，也沒聽過被告說過路面與邊坡是他們的地，或看過被告把路面和邊坡當成自己的地使用等語（均見同上筆錄），益證被告主觀上係購買供己使用之系爭土地，而非移轉登記於其名下95-3、95-7地號土地；客觀上所占有使用者，亦係系爭土地，而非上開95-3、95-7地號土地無訛，是被告抗辯本件係因兩造未實地鑑界，致誤為移轉登記，惟兩造買賣者即係系爭土地，而非95-3、95-7地號土地等情，亦殊值採信。

⒋雖然，原告堅稱被告向其購買者係95-3、95-7地號土地，而非系爭土地，然本件於61年11月10日完成95-3地號土地之移轉登記時，被告早已在系爭土地上建屋居住多時，而95-3地號土地與被告占有使用系爭土地乃相連毗鄰之地，原告既為系爭土地之所有人，且為上開95-3、95-7地號土地之所有人及出賣人，應無不知系爭土地上有被告之系爭建物存在之理，彼時其既知系爭土地遭被告占用，何以未謀求解決，反賣予被告與占用地不相干之土地，復歷時近40年，卻未曾對被告催討系爭土地或要求任何使用對價？足認原告當時亦是以出賣系爭房屋坐落之系爭土地之意，而非以出賣道路、邊坡所在之95-3、95-7地號土地之意與被告成立買賣契約無疑，故其上開主張，乃不合於情理，而難予採信。

⒌按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條前、中段固有明文規定。惟須占有人為無占用之權利者，所有人始得對之行使所有權人之權利。惟本件依證人丙○○○、乙○○、丁○○證詞，以及上開系爭房屋稅籍資料、95-3、95-4、95-7等地號土地分割移轉登記情形，及系爭土地與95-3、95-7地號土地歷來利用狀況等情綜合判斷，被告抗辯其曾向原告買受系爭土地乙情，已可認定。則被告既係本於買賣關係而占有系爭土地，自非無權占有，原告依上開規定，請求被告拆屋還地，為無理由，應予駁回。

（二）原告向被告請求相當於之租金之不當得利，有無理由? 以何數額為當？被告占有系爭土地乃有正當權源，原告請求被告應將系爭土地上如附圖所示A、B、C、D、E之地上物拆除後，將占用之土地交還原告，為無理由，業經本院認定如前，故被告本於買受人地位占有系爭土地，非無法律上之原因，原告本於不當得利請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬無據。

六、綜上所述，原告確有出賣系爭土地與被告之情事，亦即被告之所以占用系爭土地，係本於其與原告之間買賣契約，其抗辯占有系爭土地乃有正當權源，自屬可採；原告主張被告係無權占有則不足採信。從而，原告本於所有權之作用，行使物上請求權，請求被告應將系爭土地上如附圖所示A、B、C、D、E之地上物拆除後，將占用之土地交還原告；及依不當得利之法律關係請求被告應給付原告67,485元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，迄返還系爭土地之日止，按月給付原告1,124元，均無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事庭法 官 范乃中