臺灣桃園地方法院102年度訴字第1169號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1169號

原告

徐世煒

訴訟代理人

陳文正律師

被告

王崇漢

被告

昆侖不動產經紀股份有限公司

法定代理人

黃宏進

被告

鄭昭琭

上3人共同訴訟代理人

柴健華律師

被告

永慶房屋仲介股份有限公司

法定代理人

孫慶餘

訴訟代理人

徐坤堂

訴訟代理人

連元龍律師

訴訟代理人

陳建瑜律師

訴訟代理人

陳瓊苓律師

複代理人

張人志律師

上列當事人間請求損害賠償事件，於民國103年5月28日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴聲明請求被告連帶賠償新台幣（以下同）930,000 元，嗣於102 年10月24日言詞辯論期日減縮為775,000 元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上規定，應予准許。

貳.實體部分：

甲、原告方面一. 原告於民國100 年6 月21日與被告永慶不動產林口長庚加盟店－昆侖不動產經紀股份有限公司（以下稱昆侖公司）受僱業務員『甲○○』，就門牌號碼「桃園縣龜山鄉○0 路000○0 號7 樓」房地簽定有「專任委託銷售契約書」（參原證一），於簽定本紙「專任委託銷售契約書」前，經原告明確詢問業務員『甲○○』有關本件委託銷售房地是否會被課徵『奢侈稅』（即特種貨物及勞務稅），經甲○○明白告以：「因委託銷售之房地，有申請自用住宅稅率，且如果是換屋自住，是不必繳納奢侈稅..」，得此允諾後，原告始委託甲○○與永慶不動產林口長庚加盟店－昆侖不動產經紀股份有限公司代為銷售本筆房地，惟竟於移轉登記後，發生奢侈稅之負擔。原告並因甲○○、昆侖公司與承辦地政士己○○之重大疏忽，漏未據實申報奢侈稅，以致原告被認有逃漏稅捐之情事，遂被課處罰鍰新臺幣31萬元。經查原告本筆房地再逾4 個月即屆滿2 年，可不必負擔『奢侈稅』，因此原告自可不必急於在2 年之不利時期內移轉過戶，原告又果真有意讓售本筆房地，若在知道會被課徵『奢侈稅』之不利益下，基於趨利之價格考量，亦必會將該『奢侈稅』之負擔狀況考量在內，更不會自陷被處31萬罰鍰之風險，有鑑於此，原告遂在簽定「專任委託銷售契約書」前，向被告公司業務員即被告『甲○○』詳細詢問本件交易是否會被課以「奢侈稅」。詎『甲○○』竟向原告夫妻告以：『有申請自用住宅稅率，且如果是換屋自住，是不必繳納奢侈稅..』，原告夫妻信賴被告公司為一大型專業房仲業者，且有土地登記專業代理人地政士參與，其業務員應不致於就課徵奢侈稅一節會提供錯誤之資訊，故而與之簽定『專任』之「委託銷售契約書」。然而卻在本件房地移轉過戶後，被財政部北區國稅局桃園分局課徵高達62萬元之奢侈稅（參原證二），且因被告並未幫原告於交易後依實申報奢侈稅，害及原告再被財政部北區國稅局桃園分局課以高達31萬元（嗣變更處分為15萬5 千元之罰鍰）罰鍰，嚴重損及原告財產上權益。

二. 按依專任委託銷售契約書（以下稱委託契約書）第七條第（1 ）項：『乙方受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。』按被告『甲○○』與永慶不動產林口長庚加盟店－昆侖公司，合計受有24萬8 千元之傭金報酬，卻未提供正確之不動產交易資訊以善盡善良管理人之注意義務，併維護委託人之利益，任令原告陷於繳納巨額奢侈稅及被處以高額罰鍰之風險，陷原告本人於錯誤，於交易過程中，又未依實申報，以致原告被認以涉嫌逃漏稅捐，除了須背負前開奢侈稅之負擔外，尚被財政部北區國稅局桃園分局處以高達31萬元罰鍰之不利益。是以，永慶不動產林口長庚加盟店－昆侖公司與業務員『甲○○』，於收受報酬，然皆未依委任契約本旨提出對待給付，亦未善盡善良管理人之注意義務，侵害原告本人財產上利益，自應連帶賠償原告前開應付之奢侈稅、罰鍰等財產上之損害。被告『甲○○』既受僱於昆侖公司，而昆侖公司復為永慶房屋仲介股份有限公司（稱永慶公司）林口長庚加盟店，對外以『永慶不動產』名義招攬業務，且『專任委託銷售契約書』、『不動產買賣意願書』、『委託事項變更契約書』上，復亦明顯載有『永慶不動產』之斗大字樣於上，特約地政士『己○○』既係受任專辦不動產交易登記之專職人員，對於不動產交易實務與本件應否課徵奢侈稅一節當應知之甚稔，然亦未善盡就其專業知識領域內應有之告知義務，俱應共同對原告負有侵權與債務不履行之賠償責任。

三. 按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；又受任人因處理委任事務有過失，而生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535 條、第544 條分別定有明文。又政府為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士制度，特制定地政士法，於該法第2 條、第26條規定：地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。又因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項亦分別著有明文可稽（參附件四）。

四. 又特約地政士『己○○』既受原告之委任並為專辦不動產交易登記之專職人員，對於不動產交易稅務等實務操作，應知之甚詳始是（按地政士考試亦有類似之考題；參附件五），且原告與買受人（即訴外人吳柏青）於100 年8 月31日就系爭不動產簽訂之買賣契約書上，亦有詳載買賣雙方應負擔之費用項目一覽表（參附件六），唯卻獨漏『奢侈稅』，顯見被告等皆俱有過失，尤其是本件不動產交易是否會被課徵『奢侈稅』一節，已如上述，地政士『己○○』實無從諉為不知，然亦未善盡就其專業知識領域內應有之告知義務，依民法第535 條、第544 條及前揭地政士法第2 條、第26條規定：『地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任』。

五. 從而，被告己○○與被告昆侖公司、被告甲○○及被告永慶公司，自有依民法第535 條、第544 條及地政士法第2 條、第26條與不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項之規定，對原告負有連帶損害賠償之責任。爰聲明被告應連帶賠償原告77萬5 千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。願供擔保請准為宣告假執行。

乙：被告方面：Ａ、被告甲○○、昆侖公司、己○○部份：

一、被告甲○○等3 人依「專任委託銷售契約書」及「不動產買賣契約書」之內容( 詳被告102 年9 月10日民事答辯（一）狀被證1 、2 號) ，就原告出售桃園縣龜山鄉○○路000 ○0 號7 樓（含坐落基地持分，下簡稱系爭不動產）應否繳付特種貨物及勞務稅（即俗稱之奢侈稅）俱無告知義務，茲詳述如下－

(一) 台灣台中地方法院102 年度訴字第803 號及台灣高等法院台中分院102 年度上易字第463 號民事確定判決（詳被告102 年12月11日民事陳報狀（一）狀被證6 號、103 年4月1 日民事陳報（二）狀被證7 號）均認不動產經紀業與委託人（即出賣人）之委任範圍及其權利義務應依不動產委託銷售契約書之約定為據；地政士與出賣人、買受人間之委任範圍及其權利義務則依不動產買賣契約書之約定為據。故審酌被告昆侖公司、甲○○是否負告知義務，應以昆侖公司於100 年6 月21日與原告簽訂之委託契約書為認定依據；而被告己○○是否負告知義務，應以原告與買受人吳柏青於100 年8 日31日簽訂之買賣契約書為認定依據。

(二) 上開確定判決並認不動產經紀業之業務範圍係居間為不動產交易之媒介，關於稅務之申報或諮詢並非業務範圍，除非不動產委託銷售契約書約明不動產經紀業須代為辦理出賣人個人稅務申報事宜，否則出賣人因不動產交易所生之稅務事宜非不動產經紀業應處理之委任事務（詳上開兩份書狀）。而細觀委託契約書全文，洵無任何關於昆侖公司應就原告出售不動產所生之稅務提供申報諮詢或代辦之約定，故昆侖公司及甲○○就原告出售不動產應否繳付奢侈稅自無告知義務。至於原告引用不動產經紀管理條例第26條第1 、2 項之規定主張昆侖公司、甲○○負告知義務，惟上開條文係以可歸責經紀業或經紀人員之事由作為適用前提，非就經紀業及經紀人員負有告知義務之本旨予以規範，故原告將之作為告知義務之依據，顯然有所誤認，不足採信。

(三) 上開確定判決繼認不動產買賣契約書未約明地政士應處理之事項包含屬於出賣人個人稅賦之奢侈稅申報或諮詢者，則有關出賣人出售不動產應否繳納奢侈稅事宜，非地政士受委託處理之事務範疇（亦詳上開兩份書狀）。觀諸買賣契約書全文內容，被告己○○之受任範圍係辦理不動產權利移轉登記及貸款事宜，不包括奢侈稅之申報與諮詢，就原告繳付奢侈稅一事不具告知義務甚明，雖原告主張地政士法第2 條及第26條之規定為告知義務之依據，然該法第2條係就地政士職責所為之宣示性規定，第26條則係規定地政士執行業務如有不正當行為或違反業務上應盡義務時之賠償責任，洵以地政士具可歸責之事由為前提，非就地政士負有告知義務之本旨而為規範，從而原告所述，亦不足採！

(四) 又委託契約書及買賣契約書簽立時，不動產仲介經紀商業公會尚未將奢侈稅列為不動產說明書之應記載事項（詳上開民事陳報（二）狀），依上開民事確定判決之意旨，被告主張無告知義務，自屬有據！

二、被告就原告出售系爭不動產應否繳付奢侈稅非屬受託處理之事項而不負告知義務業如前述，故原告未依法申報奢侈稅遭補稅及課處罰鍰，被告自無義務違反及可責性，從而原告請求被告賠償其損害，委無足取。

三、原告之配偶即證人鍾淨怡於鈞院103 年5 月28日之證述內容並非事實且有重大疑義，要難遽爾採信。

（一）鍾淨怡聲稱除系爭不動產外，曾告知甲○○尚有其他房屋及土地（詳上開期日言詞辯論筆錄）。惟鍾女在原告與昆侖公司簽訂委託契約書之前，係向甲○○表明其與原告及二名未成年子女並無其他不動產，甲○○因認其該資訊正確無誤，遂表示系爭不動產毋須繳付奢侈稅，如鍾女確有相告尚有其他不動產，甲○○必然告知待系爭不動產買受屆滿2 年後再出售，俾免繳付奢侈稅，故鍾女上開指述洵係刻意迴護原告之偏袒不實言辭！

（二）實則原告與昆侖公司簽訂委託契約書後，直至與買受人簽訂買賣契約書之際，其間2 個多月時間原告及鍾女均未就奢侈稅一事與甲○○進行討論，遑論有所謂再次確認毋須繳付之情事，渠等所關切者，惟系爭不動產有無買家出價及出價之金額而已，故鍾女稱與昆侖公司簽約後亦有詢問甲○○關於奢侈稅之事宜，亦屬子虛烏有之辭。

（三）因鍾女在委託契約書簽訂前告知甲○○其與原告僅有系爭不動產，故甲○○嗣後接獲鍾女告知收到國稅局繳付奢侈稅之公文後大感莫名，遂質問鍾女為何簽約前表明無其他不動產時，鍾女始坦言98年12月間其父母以其個人名義購買桃園縣龜山鄉○0 路000 號7 樓房地，與系爭不動產位處同一社區，因係其父母出錢價購，實際權利為其父母所有，故其主觀認定非其所有。甲○○得知後即向昆侖公司法定代理人戊○○稟明上情，戊○○即建議鍾女提出其父母購買226 號7 樓房地之資金流向，證明該不動產實為其父母所有，據此向國稅局申請復查，惟鍾女表示父母告知購屋款係由公司帳戶轉出，恐公司因此遭國稅局查帳而不敢提出申請，故原告出售系爭不動產須繳付奢侈稅及罰鍰，純係鍾女於原告簽訂委託契約書之前提供甲○○不實資訊所致，為證明被告上開所述內容確屬事實，請鈞院傳喚戊○○到庭作證。

三、證據：提出專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書、財政部北區國稅局桃園分局書函、建物登記謄本、協議書等各乙件為證。

Ｂ、被告永慶房屋仲介股份有限公司部份：

一、被告永慶房屋並非同案被告昆侖公司之加盟業主：

（一）同案被告昆侖公司為訴外人鴻運通股份有限公司所屬「永慶不動產林口長庚加盟店」，非被告公司，此參被證1 加盟契約書第1 條第1 款規定即明。

（二）被告公司僅在「台北縣市」經營直營店之仲介業務，並無從事加盟業務，與位於桃園地區之同案被告昆侖公司，未成立任何契約關係，並非同案被告昆侖公司之加盟業主，亦未藉此擴大業務執行範圍，原告對被告公司提起本訴，應有誤會。

（三）被告公司與同案被告昆侖公司乃二不同法人，業務、經營、財務、及人事均各自獨立，互不相關，且依原證1 委託銷售契約書簽章處、不動產買賣意願書簽章處、及服務費用確認單所載，同案被告昆侖公司對外係使用「昆侖不動產經紀股份有限公司」名義為法律行為，亦即係以「自己名義」與原告成立仲介契約、收取原告仲介費，當與被告永慶房屋無涉。

二、依下列實務見解，奢侈稅申報非屬仲介公司或代書之受任範圍，原告之請求顯無理由：

（一）按「依系爭不動產買賣契約書第六條所載，上訴人及己○○共同委託乙○○處理之事務為：買賣標的物之產權移轉登記( 含增值稅、契稅之申報) 及抵押權之塗銷或設定作業，並不包含屬上訴人個人稅賦之奢侈稅申報；另第九條所載之稅費負擔亦不涉及奢侈稅，則有關上訴人就出售系爭房屋應否申報奢侈稅事宜，尚非乙○○受委託處理之事務。」、「上訴人與三弘公司間之系爭不動產委託銷售契約書之約定，上訴人除委託三弘公司代理銷售系爭房屋外，固並委託三弘公司代理收受買受人交付之定金，惟並未委託三弘公司代為辦理上訴人個人稅務申報事宜，且三弘公司乃係房屋仲介公司，其業務範圍乃居間為不動產交易之媒介，稅務申報顯非三弘公司之業務範圍，當非屬上訴人委任三弘公司處理之委任事務。」此有臺灣高等法院臺中分院102 年度上易字第463 號民事判決可資參照【附件六】。

（二）次按「而吳琇梅受委任辦理事宜僅限於為買賣雙方擬定買賣契約書、辦理舊有抵押權塗銷及設定新抵押權、所有權移轉登記等事宜，並不包括奢侈稅問題甚明，洪珈穎主張吳琇梅受其委任處理系爭房地之奢侈稅事宜云云，已難盡信。」亦有臺灣高等法院102年度上易字第847號民事判決可資參照【附件七】。

（三）由此足見，奢侈稅乃原告個人之稅務申報事宜，非屬仲介公司或代書之受任範圍，原告迄今亦未舉證證明被告等有何不法侵權行為？侵害其何項「權利」？則原告依委任契約關係（民法第544條）及民法第184條第1項前段規定等為請求，顯無理由。

三、依下列實務見解，加盟業主僅授權加盟店使用其商標或服務標章，尚不負表見代理或連帶賠償責任，遑論要求非加盟業主之被告公司負責：

（一）按「雖威峰公司與泛太公司間訂有「21世紀不動產加盟特許授權契約」，由泛太公司授權威峰公司使用「21世紀不動產永和公園加盟店」為其對外公開使用之服務標章及名稱，惟該授權契約第3 條已明白約定：「1.乙方（指威峰公司）應以『21世紀不動產永和公園加盟店』與各自公司名義，從事上述授權經營之仲介業務。2.乙方與客戶所簽訂之各式契約書…，以乙方公司名義訂定，並由乙方自行負責簽約之法律責任。…4.乙方應於營業場所明顯處和所有對外之名片、文宣用品及不動產相關契約文件上等，應明確加註『21世紀不動產加盟店』及『各加盟店均為獨立擁有及經營』之標示」，足見被上訴人泛太公司並未授權威峰公司得代理泛太公司訂立契約，亦無授與代理權之表見事實存在。而張鐵英所執有之服務費用證明及統一發票，均係由威峰公司開立，其上並無任何代理泛太公司之記載，足見張鐵英係與威峰公司成立居間契約，張鐵英主張泛太公司應負表見代理之授權人責任云云，自有未合。」此有臺灣高等法院99年度上字第516 號民事判決（參附件一）可資參照。

（二）另最高法院102 年度台上字第1439號民事判決（參附件二）、臺灣高等法院101 年度上字第419 號民事判決（參附件三）、臺灣高等法院96年度上字第489 號民事判決（參附件四）均同此見解。

（三）查不動產經紀業管理條例施行細則第22條規定：「經紀業係加盟經營者，應於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣。」同案被告昆侖公司與訴外人鴻運通公司間加盟契約第3 條亦約定「2.乙方（同案被告昆侖公司）與客戶所簽訂之各式契據…，以乙方經紀業名稱簽訂，並由乙方自行負責簽約之法律責任。3.乙方應於營業場所明顯處，及所有市招、網站、廣告、名片、文具、文宣、用品、不動產相關契約文件上等，明確加註『加盟店』及『每一家加盟店皆為獨立經營之經紀業者』之標示」，足見訴外人鴻運通公司並未授權同案被告昆侖公司得代理鴻運通公司訂立契約，無授與代理權之表見事實存在，自不負表見代理責任，則原告請求與同案被告昆侖公司毫無契約關係、更無表見事實存在、非加盟業主之被告公司負責，無理由至明。

四、同案被告昆侖公司係以自己名義為法律行為，無表見代理規定之適用，原告據此所為請求，要無可採：

（一）按「民法第169 條所為表見代理之規定，係指代理之代理行為，雖無代理權，而有可使第三人信其代理權之理由，因而使本人對於第三人負授權人責任之無權代理行為，仍須以先有代理行為之存在為要件。」「代理或表見代理，前者為有權代理，後者屬無權代理，僅因本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，而令本人負授權人責任，但二者既均屬於代理行為，故必以本人名義為法律行為，倘其並無代理本人之意思表示，而係以自己名義為法律行為，即無代理或表見代理之適用。」此有最高法院78年台上字第864 號、70年台上字第1250號判決可資參照（參附件五）。

（二）查依原告與同案被告昆侖公司簽訂之「專任委託銷售契約書」及「服務費用確認單」（參原證一）觀之，明確載明其公司名稱為「昆侖不動產經紀股份有限公司」，契約書並標明「每一家加盟店皆為獨立經營之經紀業」等，其上並無任何代理加盟業主鴻運通公司或被告永慶房屋公司之記載，顯見被告昆侖公司係以「自己名義」為上開法律行為，並無代理加盟業主鴻運通公司或被告永慶房屋公司之意思表示。揆諸前揭最高法院裁判意旨，本件既係被告昆侖公司以自己名義為法律行為，當無表見代理之適用，原告據此請求被告永慶房屋公司負表見代理責任，自無理由。

五、綜上所述，原告迄今未舉證證明被告永慶房屋公司有何不法侵權行為？侵害其何項「權利」？復未舉證證明被告永慶房屋公司有何「授與代理權」予同案被告昆侖公司之表見事實存在？況同案被告昆侖公司根本係以「自己名義」對外為法律行為，非以代理方式為之，無表見代理之適用至明！原告主張被告永慶房屋公司應負共同侵權行為責任、就被告昆侖公司之行為應負表見代理責任云云，均無理由，應予駁回。爰聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

二、得心證之理由：

（一）原告主張之事實，已據其提出與所述相符之專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書、財政部北區國稅局桃園分局書函、建物登記謄本、協議書等各乙件為證，惟為被告等否認，並以不動產經紀業與委託人之委任範圍及其權利義務應依不動產委託銷售契約書之約定為據；地政士與出賣人、買受人間之委任範圍及其權利義務則依不動產買賣契約書之約定為據。故審酌被告昆侖公司、甲○○是否負告知義務，應以昆侖公司於100 年6 月21日與原告簽訂之委託契約書為認定依據；而被告己○○是否負告知義務，應以原告與買受人吳柏青於100 年8日31日簽訂之買賣契約書為認定依據。關於不動產經紀業之業務範圍係居間為不動產交易之媒介，關於稅務之申報或諮詢並非業務範圍，除非不動產委託銷售契約書約明不動產經紀業須代為辦理出賣人個人稅務申報事宜，否則出賣人因不動產交易所生之稅務事宜非不動產經紀業應處理之委任事務。而細觀委託契約書全文，洵無任何關於昆侖公司應就原告出售不動產所生之稅務提供申報諮詢或代辦之約定，故昆侖公司及甲○○就原告出售不動產應否繳付奢侈稅自無告知義務。且不動產買賣契約書未約明地政士應處理之事項包含屬於出賣人個人稅賦之奢侈稅申報或諮詢者，則有關出賣人出售不動產應否繳納奢侈稅事宜，非地政士受委託處理之事務範疇。觀諸買賣契約書全文內容，被告己○○之受任範圍係辦理不動產權利移轉登記及貸款事宜，不包括奢侈稅之申報與諮詢，就原告繳付奢侈稅一事不具告知義務甚明。又委託契約書及買賣契約書簽立時，不動產仲介經紀商業公會尚未將奢侈稅列為不動產說明書之應記載事項，被告主張無告知義務，自屬有據。被告永慶公司部份，被告永慶房屋並非同案被告昆侖公司之加盟業主，被告昆侖公司為訴外人鴻運通股份有限公司所屬「永慶不動產林口長庚加盟店」，非被告永慶房屋公司，原告對被告永慶房屋公司提起本訴，應有誤會。被告永慶房屋公司與被告昆侖公司乃二不同法人，業務、經營、財務、及人事均各自獨立，互不相關，且依原證1 委託銷售契約書簽章處、不動產買賣意願書簽章處、及服務費用確認單所載，被告昆侖公司對外係使用「昆侖不動產經紀股份有限公司」名義為法律行為，亦即係以「自己名義」與原告成立仲介契約、收取原告仲介費，當與被告永慶房屋無涉。又依實務見解，奢侈稅申報乃原告個人之稅務申報事宜，非屬仲介公司或代書之受任範圍，原告迄今亦未舉證證明被告等有何不法侵權行為，侵害其何項「權利」，則原告依委任契約關係（民法第544 條）及民法第184 條第1 項前段規定等為請求，顯無理由。又實務見解，加盟業主僅授權加盟店使用其商標或服務標章，尚不負表見代理或連帶賠償責任，遑論要求非加盟業主之被告公司負責。被告昆侖公司係以自己名義為法律行為，無表見代理規定之適用，原告據此所為請求，要無可採等語為辯。

（二）本件原告請求被告等人應負侵權行為及債務不履行責任，厥以被告甲○○、昆侖公司、己○○等人是否有違反委任契約為斷，如有，被告永慶公司是否應同負責任？

（1）按原告與被告昆侖公司間不動產經紀業與委託人之委任範圍及其權利義務應依不動產委託銷售契約書之約定為據；己○○地政士與出賣人即原告與買受人間之委任範圍及其權利義務則依買賣契約書之約定為據。故審酌被告昆侖公司、甲○○是否負告知義務，應以昆侖公司於100 年6 月21日與原告簽訂之委託契約書為認定依據；而被告己○○是否負告知義務，應以原告與買受人吳柏青於100 年8 日31日簽訂之買賣契約書為認定依據。

（2）查不動產經紀業之業務範圍係居間為不動產交易之媒介，關於稅務之申報或諮詢當非業務範圍，除非不動產委託銷售契約書約明不動產經紀業須代為辦理出賣人個人稅務申報事宜，否則出賣人因不動產交易所生之稅務事宜非不動產經紀業應處理之委任事務，而細觀委託契約書全文，洵無任何關於昆侖公司應就原告出售不動產所生之稅務提供申報諮詢或代辦之約定，故昆侖公司及甲○○就原告出售不動產應否繳付奢侈稅自無告知義務。至於原告引用不動產經紀管理條例第26條第1 、2 項之規定主張昆侖公司、甲○○負告知義務，惟上開條文係以可歸責經紀業或經紀人員之事由作為適用前提，非就經紀業及經紀人員負有告知義務之本旨予以規範，故原告將之作為告知義務之依據，顯然有所誤認，不足採信。

（3）又買賣契約書未約明地政士應處理之事項包含屬於出賣人個人稅賦之奢侈稅申報或諮詢者，則有關出賣人出售不動產應否繳納奢侈稅事宜，非地政士受委託處理之事務範疇。觀諸買賣契約書全文內容，被告己○○之受任範圍係辦理不動產權利移轉登記及貸款事宜，不包括奢侈稅之申報與諮詢，就原告繳付奢侈稅一事不具告知義務甚明，雖原告主張地政士法第2 條及第26條之規定為告知義務之依據，然該法第2 條係就地政士職責所為之宣示性規定，第26條則係規定地政士執行業務如有不正當行為或違反業務上應盡義務時之賠償責任，洵以地政士具可歸責之事由為前提，非就地政士負有告知義務之本旨而為規範，從而原告所述，亦不足採。

（4）被告等人就原告出售系爭不動產應否繳付奢侈稅非屬受託處理之事項而不負告知義務業如前述，故原告未依法申報奢侈稅遭補稅及課處罰鍰，被告自無義務違反及可責性，從而原告號人被告等違反委任契約而請求被告等賠償其損害，委無足取。

（5）原告之配偶即證人鍾淨怡於本院103 年5 月28日言詞辯論期日證述內容，雖稱除系爭不動產外，曾告知被告甲○○尚有其他房屋及土地，惟為被告等人否認，且辯稱證人係在原告與昆侖公司簽訂委託契約書之前，係向甲○○表明其與原告及二名未成年子女並無其他不動產，甲○○因認其該資訊正確無誤，遂表示系爭不動產毋須繳付奢侈稅，如鍾女確有相告尚有其他不動產，甲○○必然告知待系爭不動產買受屆滿2 年後再出售，俾免繳付奢侈稅，故鍾女上開指述洵係刻意迴護原告之偏袒不實言辭等語。惟姑不論證人證述內容如何，縱使為真，惟依上開說明，若證人鍾淨怡確於簽訂委託契約書之前，稱除系爭不動產外，曾告知被告甲○○尚有其他房屋及土地等情，此亦係原告與被告甲○○間對於買賣不動產關於奢侈稅之諮詢，要難認為係被告受託處理之事項而負有告知義務，並違反告知義務之行為至明。

（6）綜上所陳，奢侈稅乃原告個人之稅務申報事宜，非屬仲介公司或代書之受任範圍，原告迄今亦未舉證證明被告等有何不法侵權行為及侵害其何項權利，則原告依委任契約關係及民法第184 條第1 項前段規定等請求被告甲○○、昆侖不動產經紀股份有限公司、己○○等應連帶賠償原告77萬5 千元及法定利息，為無理由，應予駁回。

（7）原告依委任及損害賠償之法律關係請求為無理由，已如上述，則原告主張永慶公司應依加盟業主授權加盟店使用其商標或服務標章等授與代理權，亦應負表見代理或連帶賠償責任等，即毋庸再予論述，應併予駁回。

（8）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

丙、假執行之部份：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。