臺灣桃園地方法院104年度重訴字第420號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第420號

原告

莊雅茹

訴訟代理人

廖克明律師

被告

蕭永義

訴訟代理人

鄭仁壽律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國105 年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。次按被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其法院為有管轄權之法院，民事訴訟法第25條亦有所規定。本件係因原告與被告簽立之土地買賣契約（下稱系爭土地買賣契約），原告與被告因系爭土地買賣契約涉訟，依系爭土地買賣契約之價金履約保證申請書約定「如因本價金履約保證涉訟，各方合意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院」等語，有該契約在卷可稽（見本院卷第34頁）。經核原告與被告間雖有合意管轄之約定，本件亦係因系爭土地買賣契約價金履約保證所生之訴訟，惟被告就管轄權一節不抗辯而為本案之言詞辯論，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠原告向被告購買新竹縣北埔鄉湖溪段479 、480 、615 、616、617 、618 、619 、620 、621 、622 、623 、627、664 、666 、667 、668 、669 、670 、671 、999 、1000地號等19筆土地（下稱系爭土地），買賣總價款為新臺幣（下同）2,000 萬元，並於民國104 年4 月8 日簽訂土地買賣契約書在案。原告業已給付簽約款、備證用印款共1,200 萬元。按系爭契約書第9 條第2 項約定：「本買賣土地如有地上物時，除雙方另有約定外，乙方（即被告）於點交前應將地上物清除，如有第三人占有者，並應負責排除。」，再參標的物狀況說明書第9 欄「本土地上是否有地上物」，以黑色原子筆於該欄為中勾選「是」，僅於其後有關地上物是否「隨同移轉給買方」抑或「點交時由賣方清除」中漏未勾選，雙方再約定於104 年8 月12日由原告勾選「點交時應由賣方（即被告）清除」。因已逾104 年6 月30日點交日期，原告遂於104 年8 月17日發函予被告，催告被告應於文到7 日內拆除地上物以完成點交程序，此有桃園府前存證信函號碼1026號可稽（見本院卷第36至40頁）。詎料，催告期滿後，原告於次日即104 年8 月25日偕同仲介即訴外人王煥文至現場查到，現場除留有地面水泥、大量植草磚外，尚留有高1.1公尺，直徑4.5 公尺，圓周14.2公尺之蓄水池存在，此有系爭土地現場照片可稽（見本院卷第79至83頁），被告未如期履行拆除義務，至為明確。

㈡被告雖指系爭土地上應拆除之地上物僅限於農舍，並不包括蓄水池云云。惟查，如被告所述屬實，則兩造當時必會明載拆除地上物之範圍不包括「蓄水池」，且仲介王煥文亦不可能於104 年8 月21日來信表示僅餘地面水泥未拆除，蓋地面水泥充其量僅為土地使用方式之差異，並不影響土地性質與使用面積，被告及仲介王煥文尚且知悉地面水泥乃拆除項目之一，則舉輕以明重，占用土地達15.89625平方公尺（計算式：2.25×2.25×3.14）之蓄水池，更應屬於應拆除之項目，自不待言。至於證人王煥文、徐彪成雖另證稱該蓄水池不在協議拆除範圍內，並非事實，否則契約應特別註明拆除地上物之範圍不包括蓄水池才是。

㈢按系爭契約書第10條第1 項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」。原告既已於104 年8 月17日發函予被告，催告被告於文到7 日內拆除地上物已完成點交程序，已如前述。原告業已盡民法第229 條之催告義務，並給予相當之拆除期限。惟被告未盡拆除地上物之義務，是原告於104 年8 月25日以桃園中路郵局存證信函號碼1226號通知被告主張解除契約，為有理由。

㈣並聲明：1.被告應給付原告1,200 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠兩造於104 年4 月8 日簽訂系爭買賣契約時，原告雖知悉系爭土地上有地上物，惟並無要求被告將地上物拆除（該地上物為原告所有之農舍），殆至104 年8 月12日原告突然要求被告應拆除系爭土地上之地上物，並要求修改系爭買賣契約附件之現況說明書第9 項「本土地上是否有地上物」之備註說明，變更為由被告拆除。被告於接獲原告要求後立即雇工拆除地上物；惟兩造於約定拆除系爭土地上之地上物時，僅要求被告應將系爭土地上之房舍拆除，並不及於植草磚、蓄水池等部分，上開等事實業經證人王煥文、徐彪成到庭證稱無訛。

㈡查系爭契約書第9 條第1 項約定：「土地點交：一、甲方支付之尾款如係以個人票據付款時，其點交土地之效力，應俟票據兌現時始生效。」，即土地之點交係以原告支付尾款、兌現時完成，然系爭買賣契約目前因原告遲未給付尾款至交易停止，至今尚未點交，自不生地上物尚未於點交時拆除之違約情況。

㈢按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第359 條定有明文。「所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所失之損害，有失平衡而言」；「按民法第359 條但書所稱之但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，係指物之瑕疵，對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，兩相權衡，有失公允與平衡，買受人因之僅得請求減少價金，而不遽以解除契約之情形而言。」，最高法院88年度台上字第711號、96年度台上字第1394號民事裁判參照。足見，物有瑕疵，不問係價值瑕疵、效用瑕疵或品質瑕疵，買受人固得請求減少價金或解除契約，惟解除契約之發生，尚需以其解除契約並非顯失公平為要件。退步言之，縱認本件被告未能拆除全部地上物而有履行契約之瑕疵，然系爭地上物僅存蓄水池尚未拆除，且僅佔全部19筆土地中之極小部分（約16平方公尺），並不影響系爭土地之利用，且被告已將房舍、植草磚等全部拆除完畢，故即令認有瑕疵，對於系爭土地之價值、效用或品質，在一般客觀情形，並無重大妨礙，縱原告主觀上認殘存之蓄水池係屬瑕疵，亦得請求被告拆除而除去，是此顯為無關重要之瑕疵；原告既未能舉證證明系爭土地有重大瑕疵存在，而仍執意依此為由解除契約，自顯失公平，依前揭民法第359 條但書規定，難認有理由等語，資為抗辯。

㈣並聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回。2.如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠兩造於104 年4 月8 日簽訂系爭買賣契約書（見本院卷第26至35頁），原告向被告購買新竹縣北埔鄉湖溪段479 、480、615 、616 、617 、618 、619 、620 、621 、622 、623 、627 、664 、666 、667 、668 、669 、670 、671 、999 、1000地號共19筆土地，買賣價金為2,000 萬元。原告並於同年4 月15日繳付簽約款200 萬元，並於同年5 月14日將備證用印款1,000 萬元匯入履約保證帳戶，且原告同意被告自履約保證專戶領取1,000 萬元款項。

㈡雙方在簽約時，就系爭買賣契約書附件之現況說明書中第9欄「本土地上是否有地上物」欄位，以黑筆勾選是。

㈢原告於104 年8 月12日與仲介人員王煥文一同前往被告住處，就系爭買賣契約書附件之現況說明書中第9 欄「本土地上是否有地上物」之備註說明欄為「□點交時由賣方清除」欄位以藍筆補打勾，當日約定由被告負責拆除。（見本院卷第35頁）

㈣王煥文於104 年8 月21日以電子郵件通知原告地上物房屋拆除作業，剩下地面水泥，預計明日作業全部完成。原告並於同年月25日與王煥文前往現場勘查並確認地上物拆除情形。

㈤原告於104 年8 月17日寄發桃園府前郵局1026號存證信函催告被告於文到7 日內拆除地上物。復於同年月25日寄發桃園中路郵局第1226號存證信函解除契約。

四、本院之判斷：本件原告主張因被告未遵期履行拆除地上物之義務，而解除系爭土地買賣契約，並請求被告返還已給付之價金1,200 萬元等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠被告是否違約？㈡原告主張解約，請求被告返還以交付之1,200 萬元價金，是否有理由？茲分述如下：

㈠被告於104 年8 月24日前並未拆除系爭土地上之蓄水池及部分植草磚，是否違反系爭契約之約定？

1.兩造同意變更契約內容使被告負有拆除地上物之義務：兩造於104 年4 月8 日簽訂系爭買賣契約書，原告向被告購買系爭土地，買賣價金為2,000 萬元。原告並於同年4 月15日繳付簽約款200 萬元，並於同年5 月14日將備證用印款1,000 萬元匯入履約保證帳戶，原訂同年6 月30日前完成土地點交，買方應依約付清尾款800 萬元，惟因農勘人員出國致無法進行農地勘查取得農業用地作農業使用證明書，致兩造未於上開日期前完成點交，兩造合意變更契約部分條件，尚屬私法自治原則之範疇，於法尚無不合。是以兩造合意延後本件土地買賣契約之點交時間，為兩造所不爭執（見本院卷第137 頁背面）。又原告主張依系爭契約書第9 條第2 項有關土地點交之約定，本買賣土地如有地上物時，除雙方另有約定外，乙方於點交前應將地上物清除，如有第三人占有者，並應負責排除。惟因原告漏未於「標的物現況說明書」第9 欄「本土地上是否有地上物」以黑色原子筆筆在該欄為打「√」（表示土地是確實有地上物），因當時漏未於後面之「若勾選是，地上物□『點交時隨同移轉給買方』，□『點交時由賣方清除』」中勾選後者（即點交時由賣方清除），此由前後兩個□中恰好分別是以黑色筆與藍色筆打「√」，即可證明後者確實是雙方於104 年8 月12日補打「√」，此變更或補充契約系爭契約原約定事項，既經兩造意思表示合致，自屬買賣契約之一部分，原告主張被告負有拆除地上物之義務，尚非無據。

2.拆除地上物之範圍並不包括蓄水池、植草磚：

⑴原告主張於104 年8 月25日偕同仲介王煥文至系爭土地現場察看，現場除留有地面水泥、大量植草磚外，且留有一高1.1 公尺、直徑4.5 公尺、圓周14.2公尺之蓄水池存在，該蓄水池甚接連灌溉排水用塑膠管並未如期拆除，顯然被告未如期履行拆除全部地上物之義務云云。本件尚未拆除之蓄水池固為土地上之地上物無誤，惟被告抗辯兩造於104 年8 月12日協商拆除地上物，僅約定拆除房舍並不及於植草磚與蓄水池等語。經查：依兩造變更契約內容後，原告曾於104 年8月17日桃園府前郵局存證信函號碼001026號通知被告所承諾於點交時負責清除地上物時，敘明：「本件所購土地目前在479 、615 地號土地上面仍存有植草磚、鋪設水泥等。在664 地號土地上仍有磚造水泥屋等地上物，查雙方約定點交日期迄今已約一個半月…」（見本院卷第37至38頁），依上開存證信函內容之文意，原告對系爭土地上之何筆地號土地上有何種地上物之情形應有認識，足見原告曾前往系爭土地查勘地上物之情形，方對系爭地上物土地之情形能足夠表明拆除範圍，此對照證人即負責兩造系爭土地買賣簽約事宜之人徐彪成於104 年11月26日本院言詞辯論期日到庭證述：「（法官問：當初原告在買地的時候是否都有到現場去看？）當初開發及銷售都有，在簽約前幾天，前後大約有半個月的時間，有到現場看過。」（見本院卷第90頁背面），益徵原告確實有多次履勘現場，然觀其書寫之拆除標的，除植草磚、鋪設水泥及磚造水泥房屋外，並無敘及蓄水池應一併拆除等語；況依原告提供現場查勘之照片所示，蓄水池面積約16平方公尺，較地上之植草磚或水泥等為醒目，何以未在信中要求一併提及拆除？是被告抗辯兩造於104 年8 月12日合意約定拆除之地上物不及於蓄水池等情，尚非無據。

⑵佐以於104 年8 月12日在場之仲介王煥文於104 年8 月21日下午4 點43分以電子郵件通知原告之內容，亦僅敘及「北埔大湖土地、地上物房屋拆除作業、剩下地面水泥、預計明日作業全部完成。」（見本院卷第107 頁）等語，對已完成及未完成拆除之地上物均有提及，惟亦無敘及蓄水池。復經證人王煥文於104 年11月26日到庭證述：於104 年8 月12日下午到賣方家說要拆除地上物，要求賣方拆除房舍，於同年8月14日有通知原告已經完稅，要請原告付尾款，於同年8 月17日拆除完，公司有電話通知被告說建築物已經拆除好了，當然也有跟原告回報說要拆的已經拆了。於同年8 月25日，有跟原告及另外一位張大哥一起到現場去勘查，原告未表示意見，當時有問原告是否要走一圈看清楚，但是原告未表示意見後就離開了等語（見本院卷第88頁及其背面），核與另證人徐彪成證稱：原告先前買了一筆土地，表示還想在投資，才又再介紹，當時簽訂買賣契約書時，現況說明書有勾有地上物，但並沒有要求拆除，是於同年8 月12日至地主家協議拆除，就是拆除那間房子，賣方有同意拆除，但要求要將尾款及完稅款一併匯入履保帳戶才同意拆除。地上物已拆除了，原告要求的部分，已經做到了。蓄水池是在系爭土地，但當時沒有要求要拆除水塔等語大致相符（見本院卷第91頁背面），衡諸證人王煥文、徐彪成為兩造之買賣仲介，並全程參與兩造系爭土地買賣締約及變更契約內容，且原告與證人間亦曾有委任買賣關係，復有雙方往來之電子郵件紀錄可佐（卷本院卷第122 頁至134 頁），益徵證人王煥文及徐彪成所述協議拆除地上物範圍限於房舍為真。再者，原告既已遵期拆除範圍較大之房舍，依常理而言，對高度僅有1.1 公尺而僅佔16平方公尺之水泥蓄水池並無保留不拆而留待原告解除契約之理。亦即兩造於104 年8 月12日約定拆除地上物時，並無包括及蓄水池，應屬可信。至於原告所提示照片（見本院卷第83頁）尚有植草磚並未除去云云，惟查，除原告前開之存證信函片面曾提及植草磚未拆除外，依王煥文前開之電子郵件及其本身與徐成彪到庭所證，均陳明兩造協商拆除之地上物僅有房舍而已。況依前開照片所示，堆置於系爭土地上之植草磚僅搬移即可移出，而鋪設於土地上之植草磚，亦僅嵌入於土地上，尚非附著於土地上而不易移去，仍可經由取出而重複使用，顯與需破壞除去之地上物性質有別。是以，原告所指植草磚亦非被告應予拆除地上物之範圍，洵屬有據。

3.被告並不構成違約：依前開所述，被告既已依雙方協議完成拆除地上物之約定，則原告指摘被告違反系爭契約等語，尚非可採。雖按系爭契約第9 條第2 項有關土地點交之約定，被告應於「點交前」將地上物清除，然該契約之真意乃在於賣方於點交系爭土地於買方時，應將系爭土地上之地上物除去而提供無地上物負擔之土地而言，蓋系爭土地在未點交予買方前，賣方並不負任何義務，此參前開標的物現況說明（土地）第9 欄「本土地上是否有地上物」以黑色原子筆在該欄為打「√」（表示土地是確實有地上物），因當時未於後面備註欄之「若勾選是，地上物□『點交時隨同移轉給買方』，□『點交時由賣方清除』」之用語為「點交時隨同移轉給買方」、「點交時由賣方清除」，即知賣方即被告僅在「點交時」完成拆除地上物即屬不違反約定。次觀系爭契約第2 條所示：「…尾款800 萬元，點交土地訂於民國104 年6 月30日，甲方應依約付清尾款。」，復經兩造嗣後同意延後點交時間，並由被告除去地上物者，顯然被告點交無地上物負擔之土地與原告付清尾款800 萬元為對待給付關係。然因兩造至今均未完成點交及交付尾款，此有證人王煥文證稱：「（法官問：最後何時點交？）沒有點交。」等語可證（見本院卷第88頁），被告自不生地上物尚未於點交時拆除之違約情況。是以，原告依系爭契約第10條第1 項主張被告未完成拆除地上物而有違約情事，尚非可採。

4.綜上，系爭土地買賣契約書雖約定兩造應於104 年6 月30日給付尾款並完成點交，然因故兩造均同意延後為之，且被告同意點交時拆除系爭土地上之地上物，亦經被告於點交前完成，則原告主張被告在點交前未完成拆除地上物而有系爭契約第10條第1 項違約之情事，並無理由。

㈡原告主張解約，請求被告返還已交付之1,200 萬元價金，是否有理由？查原告要求被告應將系爭土地上約定之地上物拆除，而兩造約定拆除地上物僅為房舍部分，而不及於蓄水池、植草磚等，且系爭房舍業經被告拆除完畢，已如前述，復依系爭土地買賣契約關於尾款之約定：點交土地日期於104 年6 月30日前，甲方應依約付清尾款；第5 條第3 項約定：甲方應配合最遲於完稅21日內辦妥貸款與撥款手續，並支付乙方尾款，若本件未辦理價金履約保證作業者，如甲方貸款條件不符或貸款金額不足時，屆期除經乙方同意外，甲方仍應以現金一次付清尾款，並同時辦理點交土地；第9 條第1 項約定：甲方支付之尾款如係以個人票據付款時，其點交土地之效力，應俟票據兌現時始生效。（見本院卷第27頁、第28頁、第30頁）觀之，原告於點交前有履行給付尾款800 萬元之義務，是以被告抗辯原告尚未將尾款交付履約保證專戶，被告尚不生點交之義務，自屬可採。從而，原告未履行給付尾款之義務，是兩造並未點交，難謂被告有違約情形，故原告主張因被告經催告未於文到7 日內履行契約義務點交前清除地上物而依系爭買賣契約第10條第1 項主張解除契約，自於法無據，是其請求返還價金1,200 萬元，自無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告主張被告違約並依系爭契約第10條第1 項約定，行使契約解除權，主張被告應返還1,200 萬之價金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。