臺灣桃園地方法院105年度訴字第2234號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2234號

原告

滿林昌

訴訟代理人

林翊評

被告

竹風建設股份有限公司

法定代理人

徐榮聰

訴訟代理人

陳郁勝律師

上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於中華民國106年3月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：伊於民國102 年12月20日與被告竹風建設股份有限公司（下稱被告竹風公司）簽定房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約），以新臺幣（下同）559 萬元購買該公司在桃園市中壢區青溪段607 、607-1 、608 、608-1 等地號土地上建築之「竹風青庭」編號Ｂ3 棟3 樓房屋一戶及汽車停車位1 個，已付定金56萬元、開工款11萬元；另於同日再簽定土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約），約以838 萬元買受上開房屋及車位之基地應有部分，亦有交付定金84萬元、開工款17萬元（以上合計共168 萬元）。嗣伊因資金週轉困難，逾期繳交價金，被告竟寄發存證信函解約，且以伊違約為詞，將上開價金悉數沒收充作違約金。茲被告既仍可再出售該房地，因伊之解約所受損害自屬不大，違約金應減至以總買賣價金之百分之5 為適當。為此，爰依民法第252 條、第179 條之規定，提起本訴，請求酌減被告竹風公司沒收之違約金至69萬8,500 元，並將其餘價金返還予伊等語。並聲明求為判決：被告竹風公司應給付原告98萬1,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告違約不續繳房屋價金，致伊因此受有貸款利息、稅賦等損害，伊依約沒收原告所繳之價金充作違約金，並無不合。況伊所收取之違約金數額，扣除140 萬元之違約定金後，僅有28萬元，且所收取違約金之比例，亦與內政部所頒佈之預售屋買賣契約書範本相符，自無酌減之餘地，原告不得請求核減等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、原告於102 年12月20日與被告簽訂土地及房屋預定買賣契約書，購買坐落桃園市中壢區青溪段607 、607-1 、608 、608-1 地號等土地及其上建案名稱為「竹風青庭」編號第Ｂ3棟3 樓房屋，約定房屋總價款為559 萬元、土地總價款為838 萬元，合計為1,397 萬元。

㈡、原告因系爭房屋契約支付定金56萬元、開工款11萬元（此部分合計67萬元）；因系爭土地契約支付定金84萬元、開工款17萬元（以上合計101 萬元），總計一共支付168 萬元之款項予被告。

㈢、被告前因原告逾期繳款以致違反付款約定，遂以中壢郵局存證號碼295 號存證信函之送達，於105 年3 月15日合法解除系爭土地及房屋契約。

㈣、系爭土地契約第17條第2 項及系爭房屋契約第29條第2 項所約定之沒收款項，係屬損害賠償總額預定之違約金。

㈤、原告於104 年12月間曾向被告要求購買更大坪數之房屋。

四、本件爭點：

㈠、原告違反付款約定，如依系爭土地契約第17條第2 項及系爭房屋契約第29條第2 項之約定，本應給付若干數額之違約金？

㈡、原告主張被告沒收之違約金數額過高，有無理由？

五、得心證之理由：

㈠、原告違反付款約定，如依系爭土地契約第17條第2 項及系爭房屋契約第29條第2 項之約定，本應給付若干數額之違約金？

⒈按「甲方應依已完成之工程進度所定之【附件一】『土地付款辦法表』中所約定之繳款條件付款。除簽約款及開工款外，甲方應依【附件一】『土地付款辦法表』之規定，於本社區各階段工程完工後繳款，其每次付款間隔日數為二十日以上，並應依乙方之書面繳款通知所定期限及方式，以現金或即期票據如期如數繳交乙方並存入乙方指定之下列銀行帳號：……」、「甲方應依已完成之工程進度所定之【附件二】『房屋付款辦法表』中所約定之繳款條件付款。除簽約款及開工款外，甲方應依【附件二】『房屋付款辦法表』之規定，於本社區各階段工程完工後繳款，……」等語，系爭土地契約第5 條第1 項、系爭房屋契約第8 條第1 項分別定有明文（見本院卷第32頁、第116 頁）。查，兩造訂立系爭土地及房屋契約，原告分別交付定金及開工款合計共168 萬元予被告公司後，即未再續就系爭土地或房屋契約交付任何餘款之事實，業據兩造於本院言詞辯論時所是認（見本院卷第225 頁），顯見原告並未依照上開土地及房屋付款辦法表，按期清償付款，而有違反系爭土地契約第5 條第1 項、系爭房屋契約第8 條第1 項之約定。

⒉次按「甲方違反『付款約定』（第五條至第八條）規定者，或未依【附件一】『土地付款辦法表』之約定繳付款項者，乙方得沒收土地總價款百分之十五計算之違約金，但該金額超過乙方已收價款者，則以沒收已繳價款為限，……」、「甲方違反本契約『付款約定』之規定（第八條至第十一條），或未依【附件二】『房屋付款辦法表』之約定繳付款項者，乙方得沒收依房屋總價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額如超過甲方已繳價款者，則以該已繳價款為限。……」，系爭土地契約第17條第2 項、系爭房屋契約第29條第2 項亦有明定。查，本件原告並未遵期繳付土地及房屋之價款而給付遲延，依系爭土地契約第17條第2 項、系爭房屋契約第29條第2 項之約定，被告自得分別沒收「土地總價款百分之15」以及「房屋總價款百分之15」之違約金。

⒊就前者而言，系爭土地契約之總價款為838 萬元，原告依此得以沒收之違約金，應為上開土地總價款之百分之15，亦即125 萬7,000 元《計算式：838 萬×15﹪＝125 萬7,000 》，惟上開金額，顯已超出原告就系爭土地契約所支付之價金101 萬元，依系爭土地契約第17條第2 項後段之約定，被告僅得全數沒收已繳之價款即101 萬元，而不得更行要求原告就逾此部分之金額再為賠償。就後者而言，系爭房屋契約之總價款為559 萬元，是原告就此得以沒收之違約金，即為上開房屋總價款之百分之15，亦即83萬8,500 元《計算式：559 萬×15﹪＝83萬8,500 》，然因上開金額亦已超出原告就系爭房屋契約所支付之67萬元，被告僅得全數沒收已繳之67萬元，而不得更行請求原告再補足差額賠償。

⒋從而，原告因違反上開付款約定，依系爭土地契約第17條第2 項及系爭房屋契約第29條第2 項之約定，應分別給付101萬元、67萬元（以上合計168 萬元）之違約金予被告公司，應屬明確，可以認定。

㈡、原告主張被告沒收之違約金數額過高，有無理由？

⒈原告主張被告所沒收之違約金數額為168 萬元，惟為被告所否認，辯稱：伊僅有沒收28萬元之違約金，其餘140 萬元均係定金云云。惟查：

⑴按「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還，固為民法第249 條第2 款所明定，惟此所稱不能履行，係指給付不能而言，如為給付遲延或受領遲延，並無適用之餘地（最高法院87年度台上字第2084號判決意旨參照）。

⑵查，系爭土地及買賣契約，因原告遲延給付買賣價金，致遭被告寄發存證信函解除契約，已如前述。茲因原告之所以遲延給付買賣價金，既係囿於自身財務狀況欠佳所致，此由觀諸原告所提起訴狀內載：「嗣後，因景氣不加導致原告生意一落千丈，發生資金週轉困難，惟原告仍須撫養三個孩子，無力繼續給付買賣價金」等語即明（見本院卷第3 頁），顯屬可歸責於原告自身之事由，應可認定。惟金錢債務不容有不能之觀念，無支付之資力，按諸社會觀念，不得謂為給付不能（最高法院22年上字第3180號、20年上字第233 號判例意旨參照），原告因系爭土地及買賣契約所負之價金給付義務，既屬金錢債務，揆諸前開說明，即未有因原告之遲延給付價金以致給付不能之情形；而被告於原告遲延交付買賣價款時，就其自身交付及移轉系爭房地之債務，亦無客觀上給付不能之情形，此於被告在上開買賣契約解除後，仍得轉售予第三人，益徵明白，從而，關於被告自身交付及移轉系爭房地之債務，即無因原告遲延給付價金而陷於給付不能。據此以言，系爭土地及房屋買賣契約，既均無因可歸責於原告之給付遲延事由，以致使兩造之給付義務因此陷於給付不能之情形，本件自無民法第249 條第2 款規定之適用餘地。是以，被告抗辯其得以依照民法第249 條第2 款之規定，沒收原告所交付之定金140 萬元云云，並非有據，為本院所不採。

⑶從而，本件原告主張被告沒收之違約金數額為168 萬元，應屬可採，至被告抗辯其僅有沒收28萬元之違約金云云，則核與民法第249 條第2 款之規定，尚有未合，本院尚難以採憑。

⒉其次，原告主張本件違約金之數額過高，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。

⑵查，本件原告主張本件違約金數額為168 萬元，應屬過高乙節，無非係以系爭土地及房屋之買賣契約（見本院卷第24至109 頁、第110 至137 頁），以及於本院言詞辯論終結後另外所提出之準備書狀，內載：原告之戶口名簿、保險契約、幼兒園收據、電力公司繳費通知單、使用牌照稅款書、汽車顯保險費帳單等件為證（見本院卷第231 至243 頁），惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

①觀諸被告所提出之內政部所頒佈103 年5 月6 日預售屋買賣契約書範本（下稱系爭契約書範本），其中第25條第4 款違約處罰部分，業已明載：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之▁（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」等語（見本院卷第166 頁反面）。細譯上開約款內容，明顯核與系爭土地契約第17條第2 項及系爭房屋契約第29條第2 項之約定相符。由是以觀，被告所收取之違約金數額標準，既與上開契約書範本之規定完全相同，在客觀上自難率認被告所收取之違約金數額有何過高之情形。

②本院衡酌系爭契約書範本之擬定，既係以行政院消費者保護會第23次委員會會議通過，並經內政部以內授中辦字第0000000000號公告在案（見本院卷第162 至163 頁），則其於所規範之內容及規定，顯已有相當程度考量到消費者之權益。況該契約書範本經公告後，依照消費者保護法第17條第5 項之規定，縱令並未記載於定型化契約內，仍受消保法之規定而強制構成契約之內容，而本案系爭土地及房屋買賣契約關於違約金數額比例之約定，既核與系爭契約書範本之規定相同，顯見本案之系爭房地買賣契約關於違約金數額及比例之約定，與其他預售屋買賣約定之條件，並無二致，而與一般社會常情相符，亦難見有何過高之情形。

③至原告所提出之上開文件資料，至多僅能說明其自身訂約及生活開支之狀況，惟原告倘若於104 年上半年即已因「景氣不佳致生意一落千丈」（見本院卷第3 頁），其在104 年5月26日、同年6 月24日經被告公司寄發存證信函催告繳款後，又何以竟會在104 年12月間前往向被告公司詢問並要求購買更大坪數之房屋？而原告提出上開費用收據資料，充其量僅能證明其支出費用之項目，但關於其收入來源部分究竟為何，則一概付之闕如，本院已難輕信其所述屬實。況且，約定之違約金是否過高，本應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照），要非以原告自身之經濟生活狀況與約定違約金之數額二者間之差距而為考量，茲因原告提出之上開文件資料，均不足以證明被告所收取之違約金，為何在已經符合系爭契約書範本之規範下，仍有過高之情形，則其空言主張本案約定違約金數額過高云云，自屬無據，不足為取。

⑶再者，本件原告既無法舉證證明系爭土地及房屋買賣契約所約定之違約金數額有過高之情形，則其主張依民法第252 條、第179 條之規定，請求本院酌減違約金後予以返還剩餘款項云云，於法無據，本院不能准許。

六、綜上所述，本件原告因可歸責於自己之事由以致給付遲延，自應受違約金之處罰；而關於違約金數額之計算，因依系爭房地總價金之百分之15計算結果，確實已超過原告前已繳納之價款，依系爭土地及房屋契約之約定，被告雖不得再行請求原告補足差額，但仍得沒收全部價金即168 萬元以為違約金。又本件兩造均未有因原告遲延給付價款以致陷於給付不能之情形，是本件並無民法第249 條第2 款規定之適用餘地，附此敘明。最後，因本案約定違約金數額，與內政部所頒佈之系爭契約書範本內容相符，且迄至本案言詞辯論終結時為止，原告始終無法舉證證明何以在此情況下，本案約定違約金猶有數額過高之情形，則其空言主張約定違約金過高而請求酌減並返還剩餘價款云云，為無理由，本院不能准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。