臺灣桃園地方法院民事判決

原告

古惠霞

原告

林建輝

共同訴訟代理人

吳孟哲律師

被告

段莅容

被告

黃顯淑

共同訴訟代理人

鄭皓軒律師

共同訴訟代理人

謝沂庭律師

被告

張欣昌

上三人共同訴訟代理人

林清漢律師

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國112年12月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時乃依兩造間105年5月25日約定書（下稱系爭約定書）第1條約定，請求被告連帶給付門牌號碼：桃園市○○區○○○街00號13樓房地（下稱系爭房地）轉售價差損失及保證獲利，並聲明：⑴被告應給付原告新臺幣（下同）344萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。原告嗣追加依系爭約定書第1條約定，請求被告連帶給付懲罰性違約金，並為如後開之聲明，核其追加前後之訴請求之基礎事實同一，揆諸前開說明，其訴之追加為合法，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：

（一）原告於民國102年10月1日經被告仲介，以新臺幣（下同）2,894萬元向訴外人景創建設有限公司（下稱景創公司）買受門牌號碼：桃園市○○區○○○街00號13樓房地（下稱系爭房地）。嗣原告欲解約，經被告懇求原告不要解約，兩造遂於105年5月25日簽訂系爭約定書，約定：⑴被告應協助原告於105年5月25日交屋後1年內轉賣系爭房地；⑵原告扣除所有購屋成本（包括貸款利息、稅費、規費等）後，仍可獲利100萬元；⑶被告倘無法依約順利轉賣系爭房地，應自106年5月26日起至轉賣系爭房地之日止，按日連帶賠償原告1,824元。

（二）系爭房地遲至110年5月13日始將以2,650萬元出賣與段莅容，與原告買受系爭房地之價金2,894萬元有244萬元之價差，加上保證獲利100萬元，被告依約應連帶給付原告344萬元，並連帶賠償原告自105年5月25日起至110年5月13日止共1814日期間，按本金2,894萬元、週年利率百分之2.3計算之利息330萬8,040元。爰依系爭約定書之法律關係，請求被告為前開給付等語。

（三）並聲明：⑴被告應給付原告344萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵被告應給付原告330萬8,040元，及自追加暨準備（一）狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）原告與段莅容另於109年10月29日定和解契約書（下稱系爭和解契約書），就兩造間因系爭房地之買賣所引起之糾紛，作全面性的和解，則關於該項糾紛，應以系爭和解契約書為依據，原告依系爭約定書為請求，自無理由。

（二）系爭房地於000年00月00日出賣與段莅容，價金為2,920萬元，原告並無價差損失，反而賺了26萬元。另系爭約定書第1、2條約定，以被告有無於106年5月25日前出賣系爭房地為基準，區分兩種違約情形，原告得依系爭約定書第1條約定請求者，為自105年5月25日起1年期間，以本金2,894萬元，按週年利率百分之2.3計算之利息即66萬5,620元；至於自106年5月25日起至系爭房地出賣之日，以本金2,894萬元，按週年利率百分之2.3計算之利息，業經臺灣高等法院108年度重上字第659號判決確定。又原告所主張懲罰性違約金金額過高，應予酌減等語，以資抗辯。

（三）並答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

三、系爭約定書第1條約定：「茲因甲方仲介乙方購買鼎藏富御二期A2棟13樓（門牌號碼：桃園市○○區○○○街00號13樓，下稱系爭房屋），因對系爭房屋建築條件認定有異致生糾紛，經協調後，甲方承諾在乙方交屋日（即民國105年5月25日）起算一年內，代乙方將系爭房屋售出，經扣除系爭房屋價金新臺幣2,894萬元，及自交屋日起致系爭房屋日售出日止，按週年利率2.3%計算之利息、房地合一稅及出售系爭房屋之一切費用（含其餘稅賦、規費）後，保證乙方獲利不得低於新臺幣100萬元，如系爭房屋售出價格未使乙方獲利達上述金額，則甲方就不足額連帶賠償乙方。」第2條約定：「若甲方未於上揭期限（即106年5月25日）內售出系爭房屋，則應連帶給付乙方以系爭買賣契約新臺幣2,894萬元為本金，自106年5月25日起至售出系爭房屋之日止，按周年利率2.3%計算之違約金，作為懲罰性違約金。」（見臺灣新北地方法院112年度訴字第1099號卷[下稱新北卷]第19頁）

四、得心證之理由：

（一）關於原告保證獲利及損害賠償之請求：

1.原告主張：原告於102年10月1日經被告仲介，以2,894萬元向景創公司買受系爭房地，兩造並於105年5月25日簽訂系爭約定書；系爭房地嗣經段蒞容買受，而於110年5月25日移轉登記為段蒞容所有等語，並提出系爭約定書、土地登記謄本及建物登記謄本等件為證（見新北卷第19、41至44頁），且為被告所不爭執，堪可採認。

2.系爭房地經段蒞容買受的事實，兩造並不爭執，爭執在於，原告與段蒞容達成買賣合意的日期跟價金。對此，參酌前揭土地登記謄本及建物登記謄本所載移轉登記原因發生日期為110年5月14日（見新北卷第41、43頁）、原告並於110年5月4日至000年0月00日間匯款共計2,650萬元與古惠霞（見國內匯款申請書、匯款回條聯、存摺，本院卷第123、125頁）、被告空言段蒞容已給付2,920萬元而未能舉證等情，認以原告之主張為可採，堪認系爭和解契約書雖有段蒞容以2,920萬元之價金向原告買受系爭房地之內容，但這部分因故沒有依約履行，原告與段蒞容嗣另於110年5月14日就系爭房地成立買賣契約。

3.據此，系爭約定書第1條約定的保證獲利100萬元，應扣除原告買受系爭房屋之價金2,894萬元，及自105年5月25日起至「系爭房屋日售出日」（原告主張計算至110年5月13日）按週年利率2.3%計算之利息即330萬8,040元（計算式：000000002.3%1814/365，小數點以下四捨五入），而系爭房屋實際出售的價金是2,650萬元，低於約定保證獲利金額674萬8,040元（計算式：00000000＋0000000＋0000000－00000000），原告自得請求被告連帶給付，以補足之。

（二）被告雖提出系爭和解契約書，並以前詞抗辯，然查：1.系爭和解契約書前言就說，這份文件是「就前開確定判決（按：臺灣高等法院108年度重上字第659號判決）結果達成協議如下」、第2條約定原告收受段莅容簽發之270萬元「現金票」後，不得再主張「前開確定判決主文1-3項內容」，並應具狀停止「新北地方法院109年度司執字第117060號強制執行」（見本院卷第41頁），這都是在就「前開確定判決」達成和解，依約原告毋庸拋棄系爭約定書上的其他權利。系爭和解契約書的內容，顯然不是被告所稱就兩造間因系爭房地買賣所生糾紛的全面性和解。

2.被告雖抗辯：系爭房地買賣爭議綿延7年之久，倘係一部和解則段莅容何須在疫情最嚴峻、全球經濟深受打擊之時願意以高達2,920萬元之總價買受系爭房地云云，但本院不懂讀心術，人類也還沒發明時光機，段莅容在簽定系爭和解契約書的那個瞬間是不是真的這樣想，無從查知，而這其實一點也不重要。就算段莅容在簽定系爭和解契約書當時真的是這樣想的，這頂多只是動機，動機不是法律行為的一部分，只有透過表示行為加以表達，並經雙方當事人合意，才會成為契約的內容，而系爭和解契約書就是沒有這樣寫，被告所稱全面性的和解云云，實屬無據。

3.原告本件請求，並非系爭和解契約書之約定所及，則系爭和解契約是否解除條件成就或經原告解除，沒有再行探究的實益；另被告以系爭和解契約書是否包含原告於本件請求給付部分，聲請傳喚證人即當時協助兩造草擬系爭和解契約書的陳彥彰律師云云，但系爭和解契約書已經寫得很清楚，和解的範圍就是只有「前開確定判決」的部分，傳喚證人並無必要，此部分調查證據之聲請應一併駁回。

（三）被告雖以前詞爭執利息之計算方式，然系爭約定書第1條所約定的利息，是計算保證獲利100萬元時，應予扣除的項目，按其文義，無論實際出賣的日期再105年5月25日起算1年內還是在那之後，計算上都必須扣除，這樣才合乎「保證獲利」的意思。被告抗辯第1條約定的利息只能計算1年云云，於法無據，並無可採。

（四）被告另抗辯：系爭約定書第1條約定之違約金過高云云，但被告依該條約定應連帶賠償的，是系爭房屋出賣價金未達約定獲利金額部分，這恰好就是在填補原告依法本得請求賠償的、履行利益損害的金額，並無過高，被告求為酌減，於法無據，並無可採。

五、綜上所述，原告本於系爭約定書第1條約定，請求被告連帶給付原告元，及其中344萬元自起訴狀繕本送達翌日即段莅容、張欣昌自112年8月5日起、黃顯淑自112年8月3日起、其中330萬8,040元自追加暨準備（一）狀繕本送達翌日即112年9月13日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核屬有據，爰酌定相當擔保金額分別准許之。

八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費67,825元應由被告連帶負擔，爰判決如主文第2項。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。