臺灣桃園地方法院九十二年度訴字第一○七三號

臺灣桃園地方法院民事判決　九十二年度訴字第一○七三號

原告

甲○○

訴訟代理人

劉哲睿律師

被告

乙○○

訴訟代理人

林清漢律師

複代理人

丙○○

右當事人間請求返還不當得利等事件，於民國九十二年九月三十日言詞辯論終結，本

院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應給付原告新台幣（下同）六十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）訴訟費用由被告負擔。

（三）願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告於民國九十二年三月八日經東方帝國開發事業有限公司（下稱東方公司）仲介，向被告購買坐落桃園縣中壢市○○段一七二０地號土地暨其上建物門牌桃園縣中壢市○○路○段八八巷一七○弄二八號三層房屋一棟（下稱系爭房地），總價三百八十三萬元，訂有買賣契約書，原告已付款六十萬元。詎簽約後經鄰居告知系爭房地曾於八十五年間發生原屋主子女二人一氧化碳中毒意外死亡事件，依民間說法該屋即為俗稱之「凶宅」，原告查證八十五年八月二日中國時報第十六頁桃園社會綜合版之刊載，證明屬實，足證系爭房地為凶宅。

（二）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第八十八條定有明文。系爭房地既為「凶宅」，一般人均視為風水上之大忌不願買受，且該屋物之性質，依一般不動產交易上習慣，自當視為重要考慮因素，從而，原告自得撤銷買賣之意思表示，原告於九十二年五月二十六日以中壢市○○路郵局第八九七號存證信函，向被告撤銷買賣之意思表示，爰依不當得利返還請求權，請求被告返還六十萬元價金。

（三）次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。民法第三百五十四條亦有規定，系爭房地既為凶宅，依一般交易常情必影響其交易價格，原告依出賣人應負瑕疵擔保責任之規定，亦得以前開信函為解除契約之意思表示，併依解除契約後回復原狀之法律關係，請求被告返還六十萬元。

三、證據：提出不動產買賣契約書、新聞紙、存證信函等影本各一件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：（一）如主文所示。（二）如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）系爭房地係被告向法院拍賣取得（即鈞院九十一年度執字第六八一四號強制執行事件），拍賣公告事項中並無記載曾發生兇殺或自殺相關資料，被告無從知悉系爭房地是否為「凶宅」，且本件買賣契約書就上開事項並無約定，被告應無違反出賣人之義務。

（二）再所謂「凶宅」，依據內政部地政司所訂之「房地產委託銷售契約範本」附件一之房地產標的現況說明書第十一項所載係指「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之房屋，系爭房地於八十五年七、八月間，係因賀伯颱風來襲導致中壢市停電，許姓屋主等人因使用發電機不當，致發生屋主子女一氧化碳中毒意外死亡事件，該意外事件，並非兇殺或自殺事件，與前開範本定義不符，難謂係「凶宅」，原告主張撤銷買賣意思表示，自無理由。

（三）民法第三百五十四條規定物之出賣人負瑕疵擔保責任，係指應擔保「買賣標的物之正當權源」、及「買賣標的無物的瑕疵存在」，而所稱物之瑕疵，係指物之客觀層面所存在之瑕疵，並非主觀面或心理層面之感受，是否為凶宅，係個人主觀及心理層面之範疇，因個人、時間、宗教信仰等不同而有差異，且可經時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，依一般交易習慣，系爭房地之情況，難認有物之價值、效用減損或品質不備，顯與物之瑕疵不符，因此原告請求解除買賣契約返還價款，亦有誤會。

三、證據：提出台灣桃園地方法院不動產權利移轉證書、不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書等影本各一件為證。

理由

一、本件原告起訴主張伊以三百八十三萬元，向被告購買系爭房地，已付款六十萬元，詎簽約後始知系爭房地於八十五年間曾發生原屋主子女一氧化碳中毒意外死亡事件，經查證系爭房地確為俗稱之「凶宅」，一般人均視為大忌不願買受，於不動產交易習慣上自為重要因素，原告自得以意思表示有錯誤而撤銷之，並依不當得利之規定請求返還價金。且因系爭房地為「凶宅」，依物之瑕疵擔保，原告亦得向被告解除買賣契約，被告自應返還價金等語。被告則以：其向法院拍賣取得系爭房地，拍賣公告上並無記載該屋曾發生兇殺或自殺事項，無從知悉是否為「凶宅」，其無違反出賣人之義務。況依內政部地政司所頒「房地產委託銷售契約範本」，「凶宅」係指「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之房屋而言，系爭房地自非「凶宅」，原告不能主張錯誤，撤銷意思表示；且物之瑕疵，係指客觀面之瑕疵，是否「凶宅」，係個人主觀及心理感受，與物之瑕疵有別，原告之主張為無理由等語置辯。

二、兩造就系爭房地曾於八十五年間發生原屋主子女一氧化碳中毒意外死亡事件，被告於九十二年二月二十七日向法院以拍賣取得，原告嗣於同年三月八日以三百八十三萬元向被告購買，已付六十萬元等情，均不爭執，並有本院不動產權利移轉證書、不動產買賣契約書、新聞紙等影本各在卷可參。惟原告主張系爭房地發生原屋主子女一氧化碳中毒意外死亡，為「凶宅」，以意思表示錯誤為由，撤銷買賣契約，併依物之瑕疵擔保規定，解除買賣契約，請求返還六十萬元價金。被告則以前詞置辯。經查：

（一）按民法第八十八條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。最高法院五十一年台上字第三三一一號著有判例可參。再錯誤與不知二者在觀念上有別，不知謂正當認識之全部不存在，而錯誤則不特無正當認識，且有積極的謬誤之認識，始足當之。兩造就簽約時，對買賣標的物及其價金之意思表示互相同意，並簽立不動產買賣契約書等情，均不爭執，可見原告就買賣契約之標的物和價金（內容），及意在買賣系爭房地，所訂契約亦為買賣系爭房地之表示行為，均無認知不全及積極謬誤之認知存在，顯與意思表示錯誤有別，至為顯然。致原告主張如知悉系爭房地為「凶宅」時，即不為買受，則是否知悉「凶宅」一事，乃當事人為法律行為之動機，並非意思表示之內容或表示行為。況兩造不爭執訂約時，均不知系爭房地曾發生意外死亡事件（見九十二年八月五日及九月二日言詞辯論期日筆錄），益證原告訂約時，並無錯誤認知之情形，是原告主張意思表示有錯誤，撤銷契約，要非可採。

（二）另物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第八十八條第二項固有規定，惟物之性質，自主觀而言，須一般人於交易之際，均會因該性質之存在或不存在致影響其意思表示，從客觀而言，亦因該性質之存在或不存在，會減損其利用價值，該物之性質，始具有交易上之重要性，對其認知之錯誤，始為意思表示內容之錯誤。系爭房地曾發生原屋主子女因一氧化碳中毒意外死亡事故，衡之一般社會常情，屋內有人意外死亡之房屋，與因第三人之犯罪行為致被害人死亡其內之房屋之間，尚有不同，前者要不屬「凶宅」之範圍，此觀內政部地政司所頒「房地產委託銷售契約範本」附件中房地產標的現況說明書第十一項所載「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之定義即明，且自主觀面言，是否「凶宅」，常因個人之心理、宗教信仰及時間之經過等因素而受影響，並非一般人均認發生有人意外死亡之房屋即為「凶宅」，況系爭房地發生原屋主子女意外死亡事件是在八十五年八月間，而系爭房地之買賣，是在九十二年三月間，相距時間長達近七年之久，對一般人心理上之負面影響，即已輕淡；就客觀面言，系爭房地自不因是否「凶宅」而減低其本身之經濟上使用價值。故系爭房地發生有人意外死亡事件，在交易上難認為重要性，要不屬物之性質之錯誤，原告前揭主張，為無理由。

（三）再所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院七十三年台上字第一一七三號著有判例可參。原告主張系爭房地為「凶宅」，有物之瑕疵云云。惟原告對上開「凶宅」，為物之瑕疵，有何減少其價值或通常效用等情，均未能舉證證明，空言主張，要難採信。況是否「凶宅」，社會認知上難以定義已如上述，而系爭房地並不因曾發生有人意外死亡即對其經濟上之價值、功能上之效用有所減損，房屋之品質亦不因此造成欠缺甚為顯然，故原告此部分之主張，亦非可採。

三、從而原告主張意思表示錯誤及物之瑕疵擔保，撤銷意思表示或解除契約回復原狀之法律關係，請求被告返還買賣價金六十萬元，因均無理由，不應允許，應予駁回。又因原告受敗訴之判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

四、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。

五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官　潘進柳

~B法院書記官　卓清和