臺灣桃園地方法院95年度訴字第70號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　　95年度訴字第70號

原告

丙○○

被告

乙○○

訴訟代理人

陳萬發律師

上列當事人間請求返還押租金事件，於民國95年7 月31日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、原告主張：㈠被告於民國94年5 月20日與原告簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告將坐落桃園縣八德市○○○段345 地號土地（下稱系爭土地）分租200 坪給原告（下稱系爭租賃標的），租賃期限自94年6 月1 日起至99年5月31日止，租金為每月新臺幣（下同）16,000元，原告並當場簽發票面金額為10萬元之支票1 紙及合計為192,000 元之如附表所示之支票12紙交予被告，分別作為押金及1 年份之租金。㈡惟系爭土地為農牧用地，且為祭祀公業吳乃華所有，被告向祭祀公業吳乃華承租其中600 坪，並其中之200 坪轉租予原告，已違反土地法第108 條、耕地三七五租減租條例第16條、民法第443 條第1 項規定及被告與原出租人間土地租賃契約第6 條約定，則依民法第71條前段規定，系爭租約即屬自始、絕對無效，縱使經原出租人同意，亦不使之變為有效。㈢被告未按系爭租約第5 條約定履行，原告乃於94年8 月間僱請怪手進行整地，因而支出14,000元，被告就系爭租賃標的之交付，為不完全給付，原告自得依民法第226條及第227 條規定，主張解除契約，請求損害賠償。㈣又被告向祭祀公業吳乃華承租土地之租期於98年12月31日屆滿，系爭租約租期則於99年5 月31日屆滿，系爭租約自屬無效。

㈤且原告已於94年8 月15日寄發中壢郵局15支局第183 號存證信函通知被告於同年月19日日前至原告住處辦理解約，並返還押、租金、整地費及給付違約金，惟未獲置理。爰依民法第113 條及第259 條第1 款規定，請求被告返還10萬元之押金及如附表所示之支票12紙，另依民法第113 條、第250條第1 項及系爭租約第7 條後段規定，請求被告給付以3 年租金計算之違約金576,000 元等語，並聲明：被告應返還原告10萬元，及自94年6 月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告應將如附表所示之支票返還原告，如無法返還時應給付原告192,000 元及自各支票兌現日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告應給付原告576,000 元；願供擔保請准宣告假執行。

乙、被告則以：㈠所謂耕地租用，係以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人農地者而言，故土地法第108 條規定限以「自任耕作為目的」之租賃關係，始可適用，而系爭租約約定系爭土地係供原告搭建鐵皮屋作為宮廟或其他之用，並非以原告自任耕作為其租賃目的，自與土地法第108 條適用之要件不符，故系爭租約非屬無效；另系爭租賃標的所在並無三七五租約，有八德市公所95年6 月9 日函及大能工程顧問股份有限公司測量證明圖附卷可按。㈡被告為祭祀公業吳乃華之派下員，於租期屆滿後，如果被告願繼續承租，祭祀公業吳乃華一定讓被告繼續承租，且原告於向被告承租系爭土地之前，即已知悉系爭土地為農地，祭祀公業吳乃華管理人甲○○同意被告將其承租之系爭土地轉租、出借他人等情，系爭土地目前仍由原告管理，被告並無違約，原告主張系爭租約無效、並擬解除租約，依民法第259 條第1 款規定請求被告返還押、租金，另依民法第250 條第1 項規定請求被告給付違約金云云，均屬無據等語作為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

丙、得心證之理由：

一、原告所主張甲、㈠所載之事實，為被告所不爭執，堪信為真實。

二、被告主張系爭租約違反土地法第108 條、耕地三七五減租條例第16條及民法第443 條之規定，為無效等情，被告則以前詞置辯。經查：

㈠土地法第108 條固規定承租人縱經出租人之承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。惟上開租賃關係應指耕地租賃（用）而言，亦即指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，是若承租人係以耕作以外之目的承租他人之農地，即非以自任耕作為目的，則其租賃關係自非耕地租用，而無上開土地法第108 條規定之適用。查系爭土地雖為農牧用地，但被告向訴外人祭祀公業吳乃華承租系爭土地之一部，係基地租賃，並非以耕作為目地，此觀諸其等間土地租賃契約書約定：「茲為基地租賃事項雙方約定條件如左」、「乙方（指承租人）於本契約期滿未續約應將土地上之建物，自行拆除回復原狀」、「簽約後等台電配電妥整地鐵皮屋搭妥日算起租金開始支付」等語甚明（見本院94年度桃簡字第2086號返還押租金事件卷宗第12、13頁）。而系爭租約亦係為供原告搭建鐵皮屋作為宮廟或其他之用（見上開卷宗第9 頁），足認上開2 租賃契約均非耕地租用契約，是則本件自無上開土地法第108 條規定之適用，原告主張系爭租約違反上開規定而無效，即非可採。

㈡次查依耕地三七五減租條例第16條規定，承租人不自任耕作，將耕地全部或一部轉租於他人時，原訂租約無效。惟查被告主張系爭租賃標的上並無三七五租約乙事，為原告所不爭執（見本院卷第122 頁），堪信為真實。系爭租賃標的上既無三七五租約，則被告將該標的轉租與原告，自非係將耕地之一部轉租，原訂租約及系爭租約自非無效。

㈢又被告主張其與訴外人祭祀公業吳乃華間之上開租賃契約第6 條前段固約定被告不得將所承租之土地轉讓、頂讓、出借他人使用等語，惟其雙方另已經協議被告得將承租之土地轉租、出借他人等情，業經被告提出該祭祀公業於94年4 月10日出具之同意書附卷可按（見本院卷第18頁），原告並不爭執該同意書之真正，是應認被告之上開主張為真。被告既經原承租人同意得將租賃物轉租他人，則被告將系爭租賃標的轉租與原告，並未違反民法第443 條第1項前段之規定，是原告自不得以被告違反民法第443 條第1 項前段之規定而主張解除或終止契約；又承租人違反民法第443 條第1 項前段之規定，將租賃物轉租他人者，僅發生出租人得終止租約之效力，原租約及該次承租契約並非當然無效，則原告主張系爭租約無效云云，亦屬於法無據。

三、原告另主張被告未依約整地，違反系爭租約第5 條之約定云云。惟原告並未以此為由向被告表示解除契約，已經原告自認在案（見本院卷第111 頁），原告既未解除契約，則被告縱有上開違約情事，原告亦不得請求返還押、租金及給付違約金。

四、原告雖於94年8 月15日所發中壢15支局第183 號存證信函雖指出被告與訴外人祭祀公業吳乃華所訂租約之租賃期限於98年12月31日屆至，系爭租約租期則於99年5 月31日屆至等語，被告則以其得於租期屆滿時與祭祀公業吳乃華繼續租賃關係等語作為抗辯，證人即祭祀公業吳乃華管理人甲○○於本院審理時到場證稱略以：祭祀公業將土地出租與派下員時，於租期屆滿，若派下員要再承租，係另行簽約，租賃期間、租金都重新談，一般都與原來的一樣，所謂重新談，並不是全部重新談，或全部都與原來的一樣，有時景氣差，派下員不想租，就減價，有些比較順利的，救照原來的等語，證人即祭祀公業吳乃華總幹事吳祥富則證稱略以：被告向我們祭祀公業承租土地是我處理的，租期到98年12月31日為止是因為我們祭祀公業管理人任期一屆4 年，這一屆是到98年12月31日任滿之故，租賃期限屆滿後，如果派下員願意繼續承租，就會繼續下去，不管哪一個派下員都是一樣，被告曾經跟我說過他跟原告間之租約租期與我們間之租期不同，我跟他說只要派下員願意繼續承租，都會繼續出租等語（見本院卷第136 頁至第138頁），該2 證人於臺灣桃園地方法院檢察署檢察官訊問時亦陳稱被告於租期屆滿後得續約等語，此亦有被告提出不起訴處分書為證（見本院卷第24頁），是被告與祭祀公業吳乃華間之租約之租期雖較系爭租約之租期早屆至，惟被告於租期屆滿既得續約，自不能認原告得據此為解除系爭租約之事由；況且原告於上開存證信函僅要求被告「於民國九十四年八月十九日前出面至甲方（指原告）住處辦理解約」等事，否則「將於民國九十四年八月二十二日向桃園地方法院提出乙方（指被告）違約、詐騙取財罪及吳恩平之偽造文書罪之訴」等語，核原告僅以上開存證信函要求被告辦理解約，自難認原告曾以該存證信函為解除系爭租約之意思表示，此觀諸原告於本院審理時陳稱其曾與被告討論上開租期之問題，並向被告表示系爭租約無效等語（見本院卷第122 頁）益明。原告既未據此向被告為解除契約之意思表示，則系爭租約依舊存在，原告請求返還押、租金及給付違約金，亦屬無據。

五、基上，原告依民法第113 條、第226 條、第227 條、第250 條及第259 條規定，請求被告返還押、租金（含如附表所示支票）並給付違約金為無理由，不能准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。

丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

┌─────────────────────────────────┐│附表： 95年度訴字第70號│├─┬───┬────────┬─────┬─────┬──────┤│編│發票人│ 付 款 人 │ 票面金額 │ 支票號碼 │ 發票日期 ││號│ │ │（新臺幣）│ │ （民國） │├─┼───┼────────┼─────┼─────┼──────┤│1 │丙○○│臺灣銀行龍山分行│16,000元 │AE0000000 │94年6月1日 │├─┼───┼────────┼─────┼─────┼──────┤│2 │丙○○│臺灣銀行龍山分行│16,000元 │AE0000000 │94年7月1日 │├─┼───┼────────┼─────┼─────┼──────┤│3 │丙○○│臺灣銀行龍山分行│16,000元 │AE0000000 │94年8月1日 │├─┼───┼────────┼─────┼─────┼──────┤│4 │丙○○│臺灣銀行龍山分行│16,000元 │AE0000000 │94年9月1日 │├─┼───┼────────┼─────┼─────┼──────┤│5 │丙○○│臺灣銀行龍山分行│16,000元 │AE0000000 │94年10月1日 │├─┼───┼────────┼─────┼─────┼──────┤│6 │丙○○│臺灣銀行龍山分行│16,000元 │AE0000000 │94年11月1日 │├─┼───┼────────┼─────┼─────┼──────┤│7 │丙○○│臺灣銀行龍山分行│16,000元 │AE0000000 │94年12月1日 │├─┼───┼────────┼─────┼─────┼──────┤│8 │丙○○│臺灣銀行龍山分行│16,000元 │AE0000000 │95年1月1日 │├─┼───┼────────┼─────┼─────┼──────┤│9 │丙○○│臺灣銀行龍山分行│16,000元 │AE0000000 │95年2月1日 │├─┼───┼────────┼─────┼─────┼──────┤│10│丙○○│臺灣銀行龍山分行│16,000元 │AE0000000 │95年3月1日 │├─┼───┼────────┼─────┼─────┼──────┤│11│丙○○│臺灣銀行龍山分行│16,000元 │AE0000000 │95年4月1日 │├─┼───┼────────┼─────┼─────┼──────┤│12│丙○○│臺灣銀行龍山分行│16,000元 │AE0000000 │95年5月1日 │└─┴───┴────────┴─────┴─────┴──────┘